Vers un plan national pour les copropriétés ?

laurence francqueville |  le 19/01/2012  |  BâtimentImmobilierFrance Technique

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Parmi les nombreuses recommandations faites par le président de l’Agence nationale de l'habitat (Anah) dans son rapport sur les copropriétés remis jeudi 19 janvier au secrétaire d’Etat chargé du logement Benoist Apparu, l’une des plus novatrices porte sur la création d’un "fonds travaux" obligatoire pour toutes les copropriétés.

"Le problème des copropriétés est devant nous. C’est pourquoi il est urgent que la copropriété soit promue au rang d'enjeu national et qu'une action globale soit entreprise. Pour cela, je préconise de mettre en oeuvre un plan national", affirme Dominique Braye, président de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) en remettant son rapport "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés" au secrétaire d'Etat du Logement, Benoist Apparu, élaboré après consultation de l’ensemble des parties concernées.

Environ 300 000 propriétaires de logements rencontrent des difficultés financières. Un chiffre qui atteint entre 800 000 et 1 million de logements si on considère aussi la dégradation des immeubles faute d'entretien, soit 15% du total des 560 000 copropriétés, si l’on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l’occupation sociale, note  l’Anah.
Certes, le traitement de ces cas difficiles coûtera de l’argent. « Mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur les copropriétés en difficultés », explique M. Braye. « Ne pas mettre en oeuvre une politique d'ensemble c’est l'assurance de voir apparaître de nouveaux cas difficiles", souligne M. Braye.

40 à 70 milliards d’euros, c’est le chiffrage des travaux nécessaires sur 10 ans dans les copropriétés construites entre 1950 et 1980, soit la moitié du total. Pour lancer le mouvement, l'Anah propose d'apporter 750 millions en 10 ans pour un "traitement global" de copropriétés en difficulté, permettant ainsi environ 2 milliards d'euros de travaux.


Mettre l’accent sur la prévention et anticiper les travaux


Partant du principe que pour traiter il faut bien connaître son patient, M. Braye suggère donc de mettre en place un observatoire national et un pôle national d’appui au sein de l’Anah.

Le sénateur UMP des Yvelines préconise l’adoption d’une loi toilettant la loi sur les copropriétés de 1965, pour faciliter la prise de décision et, chose nouvelle, obliger tous les copropriétaires à verser, en plus de leurs charges annuelles, un supplément de 5% à un fonds spécifique géré par le syndic qui serait mis en réserve pour les gros travaux futurs de rénovation de l'immeuble (la question du compte séparé ou du sous-compte faisant encore l’objet de nombreux débats). Ce "fonds travaux" (ou provisionnement des travaux futurs) serait attaché au lot de copropriété et ne pourrait donc être récupéré par le propriétaire au moment de la vente de l'appartement. Il serait adossé au diagnostic global de l’immeuble (réalisé obligatoirement tous les 10 ans) permettant d’établir un plan pluri-annuel de travaux.

Autre innovation portée par ce rapport, la volonté, relayée par Dominique Braye, de développer une information synthétique et pertinente pour que l’acquéreur fasse son choix en connaissance de cause. Ceci passerait par l’insertion dans l’annonce de vente du montant des charges et de la délivrance, au moment de l’achat, d’une fiche synthétique précisant notamment les travaux prévisionnels.

"Nous allons engager avec le ministère de la Justice des discussions au sein d’un groupe de travail interministériel pour traduire rapidement ces idées dans la réalité", a indiqué M. Apparu, expliquant qu’il appuyait l’idée « d’impliquer le propriétaire dans l’amortissement d’un bien qui s’use avec le temps ». « Mais la création d’un fonds travaux obligatoire nécessite une expertise juridique et technique plus approfondie ». Il a en revanche demandé immédiatement à l’Anah de mettre en place un pôle national d’appui et de connaissance des copropriétés pour harmoniser le travail réalisé au sein des 18 observatoires locaux existants. Il lui a également demandé de mener les concertations nécessaires pour décider rapidement sur l’insertion dans les annonces du montant des charges et d’aller plus avant sur la notion de fiche synthétique. Il a enfin demandé à l’Anah de préparer les textes nécessaires à l’élargissement de ses missions pour que l’agence puisse aller plus loin dans l’accompagnement et le traitement des copropriétés en difficultés, textes qui seraient présentés à son conseil d’administration en mars. « Tout cela à budget constant », a-t-il souligné.

En 2011, l’Anah a dépensé 91 millions d’euros pour aider les copropriétés. Cela signifie donc que l’agence se recentre sur quelques missions prioritaires. Les copropriétés en sont une pour les 10 à 15 ans à venir, selon le ministre.



Rapport téléchargeable, en cliquant ici

Les copropriétés en chiffres

- Les 560 000 copropriétés (115 000 en Ile de France) regroupent 8 des 33 millions de logements en France, dont 6,2 millions de résidences principales.

- Un peu plus de la moitié des immeubles ont été bâtis avant 1949 et un peu moins de 30% entre 1950 et 1989.

- Près de 62% des copropriétés sont composées de moins de 10 logements.

- 47% des logements en copropriété sont occupés par des propriétaires (dont 17% modestes ou très modestes)

- 15% des copropriétés sont en difficultés financières

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