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Vente en l’état futur d’achèvement : droits du prêteur

le 23/06/2005

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Arrêt no 218FS-D du 16 février 2005 Cour de Cassation CEOI-BIE c/ SCPI Marne Valley Habitat

La Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, a rendu l’arrêt suivant:

Sur le pourvoi formé par la Compagnie européenne d’opérations Immobilières (CEOI-BIE), société anonyme, anciennement dénommée Banque immobilière européenne, dont le siège est 62 rue du Louvre, 75002 Paris,

en cassation d’un arrêt rendu le 25 avril 2003 par la cour d’appel de Versailles (3e chambre civile), au profit:

1°/ de la Société civile de placement Marne Valley Habitat, dont le siège est 223 rue Saint-Honoré, 75001 Paris,

2°/ de la Société par actions simplifiées (SAS) Richard Ellis Investors France, prise en sa qualité de liquidateur de la Société civile de placement Marne Valley Habitat, dont le siège est 16 rue du Louvre, 75001 Paris,

3°/ de la société Massena Property Management, prise en sa qualité de liquidateur de la Société civile de placement Marne Valley Habitat, dont le siège est 10 rue Cimarosa, 75016 Paris,

défenderesses à la cassation;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;

Vu la communication faite au Procureur général;

La Cour, composée conformément à l’article L.131-6-1 du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 18 janvier 2005, où étaient présents: M. Weber, président, M. Paloque, conseiller rapporteur, MM. Villien, Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, Renard-Payen, M. Rouzet, conseillers, Mmes Boulanger, Maunand, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Cédras, avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre;

Sur le rapport de M. Paloque, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la Compagnie européenne d’opérations immobilières, de Me Le Prado, avocat de la Société civile de placement Marne Valley Habitat, les conclusions de M. Cédras, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1121 du Code civil;

Attendu qu’on peut stipuler au profit d’un tiers lorsque telle est la condition d’une stipulation que l’on fait pour soi-même ou d’une donation que l’on fait à un autre;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 25 avril 2003), que la Banque Hypothécaire Européenne (BHE), devenue Compagnie européenne d’opérations immobilières-BIE (BIE), a consenti à la société civile immobilière (SCI) Allors une ouverture de crédit en compte courant ainsi qu’une garantie de parfait achèvement pour la réalisation d’une opération immobilière; que la SCI a vendu en état futur d’achèvement divers biens à la société civile de placement immobilière (SCPI) Marne Valley Habitat, puis, à la suite de la résolution de la vente, la BIE a dû, en sa qualité de caution solidaire de la SCI Allors reverser à la SCPI Marne Valley Habitat une somme d’argent correspondant aux versements déjà effectués entre les mains de la SCI Allors; qu’estimant bénéficier d’une stipulation pour autrui par l’effet d’une clause mentionnée dans l’acte de vente, relative au paiement du prix, la BIE a assigné la SCPI Marne Valley Habitat en paiement des sommes qu’elle aurait dû percevoir de cette dernière et dont elle n’a pas été destinataire;

Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que la clause de domiciliation des règlements sur un compte ouvert au nom de la SCI Allors dans les livres de la BIE ne constitue pas à l’égard de la SCPI Marne Valley Habitat une stipulation conclue en faveur de la banque alors surtout que la clause prévoit que les versements sont adressés au vendeur;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que la clause insérée dans l’acte de vente prévoyait que tous les règlements au titre du prix, pour être libératoires, devraient être établis par chèques à l’ordre de la Banque Hypothécaire Européenne, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé;

Par ces motifs:

Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 avril 2003, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris;

Condamne la SCPI Marne Valley Habitat aux dépens;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCPI Marne Valley Habitat;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille cinq.

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la Compagnie européenned’opérations immobilières (BIE)

Moyen annexe à l’arrêt no 818 (CIV.3)

II est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la BIE de sa demande tendant à voir juger qu’elle était créancière de la SCPI Marne Valley Habitat pour une somme de 1272700,80

(8348370 F) en principal en vertu de la stipulation pour autrui à son profit insérée dans l’acte de vente conclu entre la SCI Allors et la SCPI Marne Valley Habitat le 30 décembre 1991;

Aux motifs que les relations contractuelles ayant existé entre la SCI Allors et la BIE et, notamment, la convention de compte courant, étaient étrangères à la SCPI Marne Valley Habitat; que la clause de domiciliation des règlements sur un compte ouvert au nom de la SCI Allors dans les livres de la BIE ne constituait, en aucune manière, à l’égard de la SCPI Marne Valley Habitat, une stipulation conclue en faveur de la banque alors surtout que la clause dont il s’agit prévoyait que les versements étaient adressés au vendeur; que la BIE, comme elle l’a expressément reconnu dans ses conclusions signifiées au cours de la procédure suivie devant la Cour d’Appel de Paris, ne bénéficiait d’aucun droit contractuel direct contre la SCPI Marne Valley Habitat au titre de la clause de paiement du prix; qu’à cet égard, il y a lieu d’observer que, dans les rapports existant avec la SCPI Marne Valley Habitat, la BIE n’a jamais revendiqué le bénéfice d’un paiement direct ainsi que le démontre l’engagement de caution qui ne comporte aucune condition sur ce point; qu’en outre, elle a encaissé sans réserve, le premier paiement effectué au moyen d’un chèque qui n’était pas établi à son ordre et que, par lettre du 8 février 1993, elle a expressément donné son accord en vue d’accorder sa garantie à hauteur de ce règlement; qu’il s’ensuit que la BIE n’est pas fondée à se prévaloir d’une prétendue stipulation pour autrui/ que les versements contestés par la BIE ont été régulièrement effectués par la SCPI Marne Valley Habitat en réponse aux appels de fonds adressés par la société Gaime Immobilier Investissement «pour le compte de la SCI Allors», qui était libre de modifier les modalités desdits paiements;

1/ Alors que la clause par laquelle l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement s’engage à effectuer les versements successifs du prix de vente sur un compte ouvert au nom du vendeur dans les livres d’une banque crée au profit de celle-ci un droit à l’affectation des sommes sur un compte précis, constitutif d’une stipulation pour autrui; qu’en déniant cette qualification à la clause ainsi libellée figurant dans le contrat de vente conclu entre la SCI Allors et la SCPI Marne Valley Habitat, la Cour d’Appel a violé l’article 1121 du Code Civil;

2/ Alors que comme le soutenait la BIE, les conventions intervenues entre elle et la SCI Allors imposaient à cette dernière d’insérer dans tous les actes de vente une clause stipulant le règlement du prix entre ses mains; que ces conventions démontraient la volonté de la SCI Allors de créer un droit à l’affectation des fonds au profit de la banque et dans son intérêt; qu’en écartant la qualification de stipulation pour autrui aux motifs inopérants que ces conventions étaient étrangères à la SCPI Marne Valley Habitat et que l’acte de cautionnement ne comportait aucune condition sur ce point, la Cour d’Appel a violé l’article 1121 du Code Civil;

3/ Alors qu’aux termes de l’acte de vente du 30 décembre 1991 le premier versement de 4307730 F avait été effectué dans la comptabilité du notaire, lequel avait reversé cette somme à la BHE au moyen d’un chèque no 4380319 du même jour établi à l’ordre de la BHE; qu’en énonçant que la banque avait accepté d’accorder sa garantie à hauteur de ce règlement bien qu’il eut été effectué au moyen d’un chèque qui n’était pas établi à son ordre, la Cour d’Appel a dénaturé l’acte de vente du 30 décembre 1991 et le chèque de la même date, violant ainsi l’article 1134 du Code Civil;

4/ Alors que la renonciation à un droit ne peut résulter que d’une manifestation sans équivoque de la volonté de renoncer; que le fait pour la BIE d’avoir soutenu, à l’appui de son action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la SCPI Marne Valley Habitat, qu’elle ne disposait pas d’action contractuelle contre cette société, ne valait pas renonciation de sa part à se prévaloir, en cas d’échec de cette action, d’une stipulation pour autrui; que la Cour d’Appel, qui n’a caractérisé aucune manifestation non équivoque de volonté de la part de la BIE de renoncer à se prévaloir d’une stipulation pour autrui, a violé les articles 1121, 1134 et 2220 du Code Civil.

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Arrêts commentés

Vous pouvez retrouverles commentaires des quatre arrêts ci-après reproduits, dans Le Moniteurde cette semaine page 104,rubrique réglementation.

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