En direct

Vente de logements par lots et diagnostic technique : les juges veillent
Opérations immobilières, le bimédia juridique des professionnels de l'immobilier - © © Opérations Immobilières

Vente de logements par lots et diagnostic technique : les juges veillent

Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières |  le 31/05/2013  |  EnergieImmobilierTechniqueBâtimentEfficacité énergétique

La vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, aussi qualifiée de  « vente en bloc » ou de « vente à la découpe », revêt une acuité nouvelle avec la future loi sur le logement qui devrait être présentée en Conseil des ministres avant l’été.

Deux types de mesures, aux incidences économiques différentes, sont susceptibles d'être prises par le gouvernement : soit renforcer le dispositif actuel, soit lutter contre la pratique de la vente par lots. C’est ce que vient de rapporter Philippe Pelletier, avocat associé, lors d’une conférence sur ce thème. Retour sur la législation en vigueur et sur la nécessité de faire réaliser un diagnostic technique de l’immeuble, actuel « maillon faible » de la vente par lots car souvent retoqué par les juges.

Le caractère simultané de la mise en vente de plus de dix logements a fait apparaître la nécessité d'assurer une information collective des locataires, notamment sur l'état de l'immeuble et sur les travaux. L'accord collectif de location du 9 juin 1998 puis l'accord du 16 mars 2005, qui lui est aujourd'hui substitué, impose donc au bailleur d’informer les locataires sur l'état de l'immeuble et des dépenses de travaux qu’ils sont susceptibles de connaître dans les années à venir, afin de leur permettre de prendre en toute connaissance de cause la décision d’acquérir ou non les lieux qu’ils louent. À cette fin, les diagnostics et bilans techniques, dont les modalités de réalisation sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires, sont mis dès que possible à disposition des locataires et, en tout état de cause, leur sont communiqués avec l'offre de vente. En l’absence d’association de locataires représentative, un « simple » état de l’immeuble doit être établi. L’appréciation du contenu et du caractère satisfaisant de cet état est laissée à l’appréciation des juges du fond, à l’instar du diagnostic technique de l’immeuble.

 

Spécificité du diagnostic technique


Portant sur les parties communes de l’immeuble, le diagnostic technique s’attache aux éléments essentiels du bâti, aux équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s’agit en particulier du clos, du couvert, de l’isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d’incendie. Ce diagnostic doit être plus approfondi que celui dit « SRU », établi obligatoirement avant la mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans et dont le contenu est moins étendu et moins précis, en ce qu'il ne requiert qu'un contrôle de l'état apparent de l'immeuble. Le manquement du bailleur à son obligation est lourd de conséquence car il entraîne des nullités en cascade : l’offre de vente est annulée, de même que le congé pour vendre, idem pour la vente postérieure à un tiers acquéreur et enfin la nullité des éventuels congés délivrés par cet acquéreur qui, du fait de la nullité de la vente, n’a pas qualité pour délivrer congé ! Le choix du diagnostiqueur (contrôleur technique ou architecte) doit donc être fait avec soin et suppose une concertation préalable avec l’association de locataires, si elle existe.

Ce qu’en pensent les juges

S’agissant de la vente par lots, la protection des locataires demeure au cœur des préoccupations des magistrats. Aussi la jurisprudence dominante actuelle est-elle assez rigoureuse sur le contenu de ce diagnostic technique et sur la qualité de l’information transmise aux locataires. Elle ne se contente pas de rapports laconiques empêchant les locataire de prendre une décision éclairée. Par exemple :

-        Le diagnostic ne doit pas être un simple constat visuel ou un état apparent de l’ensemble des éléments de l’immeuble (cour d’appel de Versailles, 14e ch., 10 novembre 2010, n° 10/04416),

-        Le diagnostic doit préciser, pour la sécurité incendie, l’efficacité et le caractère plus ou moins complet des équipements au regard de l’ancienneté de la construction, leur longévité et le coût de leur maintenance ainsi que leur remplacement éventuel, si des travaux sont à prévoir et, dans la négative, si les éléments existants sont considérés comme suffisants (cour d’appel de Paris, 6e ch., 3 juillet 2007, n° 06/22579).

 

Et après ?

Depuis plusieurs années se manifeste une volonté politique de renforcer la protection des locataires lors de ces opérations de vente par lots. Une proposition de loi en ce sens a été déposée au Parlement en mars 2012, mais elle n’a pas été suivie d’effet. Elle s’articulait autour de deux propositions : la création d’un permis de mise en copropriété et la suppression du congé pour vente obligeant les propriétaires à vendre leur logement encore occupé. Aujourd’hui, le sujet revient sur le devant de la scène par le biais du rapport Massin Laporte de février 2013 visant à moderniser les rapports bailleurs/locataires et devant servir de base à la future grande loi sur le logement. Parmi leurs préconisations, certaines concernent la vente par lots où deux partis sont possibles : sécuriser le dispositif actuel en légalisant les principes issus de certaines décisions de jurisprudence ou interdire aux bailleurs, personnes morales, de délivrer un congé en vue de la vente. Or la solution retenue, devra aussi tenir compte de la volonté du gouvernement de faire revenir sur le marché de l’immobilier locatif les investisseurs institutionnels…

Commentaires

Vente de logements par lots et diagnostic technique : les juges veillent

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur

Code pratique du patrimoine et de l’intervention sur le bâti existant

Code pratique du patrimoine et de l’intervention sur le bâti existant

Livre

Prix : 75.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

Presse - Vente au n°

Prix : 29.00 €

Voir

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Presse - Vente au n°

Prix : 37.00 €

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Les cookies assurent le bon fonctionnement de nos sites et services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l’utilisation des cookiesOKEn savoir plusX