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Vefa : la garantie de remboursement ou d'achèvement s'impose, même pour les bailleurs sociaux
Les bailleurs sociaux doivent souscrire une garantie d'achèvement fournie par un établissement financier pour la construction en Vefa de leurs logements - © Adobe Stock
Réponse ministérielle

Vefa : la garantie de remboursement ou d'achèvement s'impose, même pour les bailleurs sociaux

Isabelle d'Aloia |  le 22/04/2021  |  VefaFrance HLMLogementGarantie d'achèvement

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Dans une réponse ministérielle, Bercy revient sur les obligations de garantie attachées à la vente en l'état futur d'achèvement et estime qu'il ne serait pas opportun d'en dispenser le secteur HLM.


La sénatrice Christine Lavarde (Hauts-de-Seine - LR) rapporte, dans le cadre des questions au gouvernement, que lors d'opérations de construction de logements sociaux menées en partenariat avec des partenaires privés via des groupements de commande et en cotitularité de permis de construire, il est parfois demandé aux bailleurs sociaux de souscrire à une garantie extrinsèque d'achèvement pour la part de constructions qu'ils se sont engagés à édifier. "Toutefois, du fait de leur destination, leur régime juridique et leur financement, ces logements sociaux ne sauraient être aliénés", souligne-t-elle. Elle souhaiterait "connaître la position du gouvernement sur les voies de dispense d'une telle garantie bancaire au profit des bailleurs".

Garantie financière exigée

Le ministère de l'Economie rappelle tout d'abord que le promoteur doit fournir à l'acquéreur en Vefa une garantie d'achèvement ou de remboursement pour prévenir les aléas de construction et les éventuelles défaillances pouvant en résulter (articles L. 261-10-1 et R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation [CCH]).

La garantie de remboursement permet à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix en cas de résolution de la vente à défaut d'achèvement, et "peut être matérialisée par une convention de cautionnement". Elle "peut être actionnée même en cas de procédure de redressement ou de liquidation judiciaire".

La garantie d'achèvement sécurise la livraison du bien en cas de défaillance du vendeur. Depuis l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 et le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 relatifs à la garantie financière en cas de Vefa, la garantie d'achèvement doit nécessairement être extrinsèque, c'est-à-dire être fournie par un établissement financier, pour les biens destinés à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel. Auparavant, elle pouvait aussi être intrinsèque, et résulter de l'opération elle-même, du fait des modalités de financement, ou de l'état d'avancement de la construction.

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Par ailleurs, précise Bercy, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, le garant financier peut désigner un mandataire pour superviser l'achèvement de l'immeuble.

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Compte tenu des assouplissements prévus par la réglementation, l'exécutif estime qu'il "n'apparaît ni nécessaire ni opportun de dispenser la Vefa de toute garantie d'achèvement", qui augmenterait, par ailleurs, l'aléa sur l'achèvement de la construction, "fragilisant ainsi la confiance et l'investissement des acquéreurs".

Il faut noter enfin - ce qui ne figure pas dans la réponse ministérielle -, qu'aux termes de l'article R. 261-24-1 du CCH, lorsqu'une Vefa est réalisée par un organisme HLM, les garanties de remboursement et d'achèvement résultent de la détention par l'organisme vendeur de la garantie accordée par la Société de garantie des organismes d'habitations à loyer modéré contre les risques d'opérations immobilières.

Question écrite n° 18994 de Christine Lavarde (Hauts-de-Seine - Les Républicains), JO Sénat du 18 février 2021

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