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Urbanisme Le droit de reconstruire à l’identique en cas de sinistre

Par GILLES LE CHATELIER |  le 13/07/2005  |  UrbanismeRéglementationDroit de l'environnementEquipementSécurité et protection de la santé

L’article L.111-3 du Code de l’urbanisme protège les propriétaires contre d’éventuelles modifications réglementaires intervenues depuis la construction du bâtiment sinistré. Mais le droit de reconstruire n’est pas absolu. Il est limité par la loi et doit s’effacer en cas de risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger la sécurité des habitants.

Les droits du propriétaire à reconstruire un bâtiment détruit par un sinistre se sont vus garantis par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, qui a ajouté un article, le L.111-3, au Code de l’urbanisme. Ce dernier dispose que : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. »

La logique de ce texte est simple. Le législateur a entendu reconnaître au propriétaire le droit de procéder à la reconstruction à l’identique du bâtiment, en le protégeant contre une éventuelle évolution des textes qui serait survenue entre le moment où il a construit et celui où il se trouve dans l’obligation de reconstruire. L’équité et le principe de sécurité juridique sont ici à l’œuvre. Issu d’un amendement parlementaire, l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme semble avoir été en partie inspiré par les conséquences de la tempête de décembre 1999.

Deux limites

Cette clause de protection contre l’évolution des textes et des réglementations n’est toutefois pas absolue. Les dispositions mêmes de l’article L.111-3 assortissent ce droit de deux limites.

l Edification régulière : cette garantie ne bénéficie qu’aux constructions « régulièrement édifiées », c’est-à-dire autorisées par un permis de construire. Le Conseil d’Etat a déjà eu l’occasion de préciser l’interprétation de cette condition. Dans une décision du 5 mars 2003, « Consorts Lepoutre » (n° 252 422), il a estimé que ne pouvaient être considérés comme répondant à cette condition les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d’une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l’administration. En revanche, le permis de « reconstruction » délivré en application de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme ne peut être contesté au motif de l’illégalité du permis de construire initial. Selon le même arrêt, la protection instituée par l’article L.111-3 s’étend aux constructions détruites par un sinistre qui serait intervenu avant l’intervention de la loi SRU.

l Dispositions d’urbanisme spéciales : certaines dispositions d’urbanisme peuvent faire obstacle à ce droit à la reconstruction. Il s’agit des dispositions spéciales relatives à l’exercice de ce droit qui figureraient dans une carte communale ou un plan local d’urbanisme. Les autorités d’urbanisme local peuvent prévoir des dispositions spécifiques à cet égard, allant notamment jusqu’à une interdiction pure et simple de [...]

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