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Urbanisme Boulogne-Billancourt/ZAC Un centre-ville négocié

MANUEL DELLUC |  le 05/09/1997  |  AménagementDroit de l'urbanismeArchitectureLogementFormation BTP

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Urbaniste-conseil de la ZAC du centre-ville de Boulogne-Billancourt, le paysagiste Alexandre Chemetoff développe une démarche dont l'originalité tient autant à l'appel fait à l'histoire du lieu qu'à un principe permanent de concertation attentive entre les différents interlocuteurs.

Que l'urbanisme soit d'essence politique est un lieu si commun qu'il a pu arriver, semble-t-il, que certains élus l'oublient. A Boulogne-Billancourt il aura fallu, suite à la crise de l'immobilier de bureaux, l'arrêt brutal de l'opération de la ZAC du centre-ville et un trou de près de 400 millions de francs dans les caisses de la commune pour que Jean-Pierre Fourcade, élu maire en 1995 à la suite de cet échec, ne décide de reprendre de fond en comble le projet... avec l'ambition d'en faire a contrario la vitrine d'une gestion municipale désormais irréprochable.

Un nouveau départ

Implantée au centre géographique de Boulogne, au nord du célèbre hôtel de ville de Tony Garnier, et bordée à l'est par le boulevard Jean-Jaurès, principale artère commerçante de la ville, ce nouveau quartier a vocation à devenir le coeur emblématique de la commune, deuxième d'Ile-de-France par l'importance de sa population. Pour repartir sur de bonnes bases sans avoir à relancer une procédure complète de création de ZAC, il fut décidé de conserver l'ancien PAZ tandis que le programme fut rééquilibré, passant de 160 000 m2 à 140 000 m2 de planchers, incluant 32 000 m2 de bureaux, 16 000 m2 de commerces, 70 000 m2 de logements (dont 30 % aidés) ainsi que divers équipements tels un complexe de cinéma, un parking de 600 places à usage public ou encore un foyer du troisième âge.

Pour faire évoluer le projet, désormais piloté en « régie directe » par l'administration municipale, le maire de Boulogne-Billancourt fit appel à Alexandre Chemetoff auquel il confia une mission de conseil pour l'ensemble de l'opération. Ce dernier développe une approche généraliste, seule, selon lui, capable de fédérer des maîtrises d'oeuvre ou d'ouvrage trop souvent compartimentées, et soumises à des intérêts à court terme. Cette approche est moins basée sur la production d'un projet stricto sensu que sur la mise en oeuvre d'un processus de dialogue interactif dont la cohérence est négociée pas à pas en fonction des intérêts contradictoires du site (et de son histoire), du programme, des opérateurs ou encore des habitants.

Une attitude ouverte donc, qui ne pouvait que rencontrer le souci de transparence et d'exemplarité affiché par Jean-Pierre Fourcade, qui a passé commande d'un audit permanent de l'opération à Worms Compagnie Développement (il est présenté en conseil municipal tous les six mois) et monte régulièrement des expositions du projet à l'intention du public de sa ville, dont l'avis, consigné sur des cahiers, est pris en compte.

Périmètre d'étude étendu

Le premier acte de ce dialogue méthodique voulu par Alexandre Chemetoff touche à la définition du bâti et des espaces publics. Maître d'oeuvre de la conception de ces derniers, Chemetoff a souhaité étendre le périmètre d'étude au-delà de celui de la ZAC afin de bien établir la relation du nouveau centre-ville au reste de la commune. Chaque voie fait ainsi l'objet d'un projet spécifique détaillant aussi bien la bordure de trottoir que l'essence des végétaux plantés, tandis qu'une nouvelle rue traversant le quartier depuis l'avenue André-Morizet jusqu'au boulevard Jean-Jaurès est proposée. Cette voie nouvelle délimite les deux principaux secteurs du quartiers, le lot « A », vaste « îlot ouvert » à l'intérieur duquel est décliné toute une palette d'espaces publics, telle la « rue des jardins » ou des passages commerçants sous verrière, et le lot « B » regroupant les immeubles autour de la place centrale du quartier sur laquelle donnera le futur complexe de cinémas. Par suite, Chemetoff s'est efforcé, d'une part, de clairement délimiter les domaines privés et publics et, d'autre part, d'imposer le principe d'un immeuble « signé » par lot constructible, de manière à faire correspondre image urbaine et découpage foncier.

Concertation en amont

Sur la base de cette première esquisse, un appel d'offre de charges foncières fut lancé auprès d'investisseurs privés. Leur étaient proposées sept variantes de plans-masses afin de leur laisser une marge de manoeuvre pour établir leurs programmes et leur bilans financiers. Accord fut conclu avec le groupement STIM, Segece, SECL, Sorif, Sogeprom pour le lot A et Meunier-Coprim pour le lot B, l'architecte François Leclercq étant désigné architecte-coordinateur du lot A pour le compte du groupement de promoteurs. Le principal point de négociation porta sur le vélum général du quartier. Chemetoff le souhaitant bas, à R + 7, les promoteurs le souhaitant haut, à R + 9, un accord fut trouvé sur le principe d'un attique allégé par un principe d'évidement et de retrait. Accord fut également trouvé sur le choix collégial des architectes et un « cahier des recommandations urbaines et architecturales ».

Références aux années 30

Celui-ci, particulièrement complet, porte sur tous les aspects du projet, depuis les indications concernant les salles de bains (éclairées en premier jour) jusqu'aux grandes recommandations volumétriques, en passant par les halls, les vitrines de commerces, les parkings, les matériaux de façades (pas de pierre agrafée), tous aspects souvent négligés dont Alexandre Chemetoff attend qu'ils fassent l'objet d'un projet spécifique. Pour la définition volumétrique des bâtiments, Chemetoff s'est efforcé de nouer un dialogue avec le patrimoine architectural des années 30,très riche à Boulogne. Le vocabulaire général est donc moderne mais néanmoins respectueux de certaines conventions urbaines solidement éprouvées. Ainsi, la composition verticale des futurs immeubles est-elle classiquement tripartite, successivement définie par un soubassement de deux niveaux (dans lequel se trouvent les commerces et un niveau de logements), les étages courants compris entre R + 2 et R + 6 (conclus par une corniche de référence à 21 m réglée sur le toit de l'hôtel de ville) et au-delà, de R + 7 à R + 9, un premier niveau d'attique et deux niveaux en retrait libérant des terrasses-jardins pour lesquels Chemetoff suggère l'idée de « maisons sur le toit ». Les percements sont aussi définis, notamment par le souhait d'un usage privilégié de portes-fenêtres ou d'allèges basses, tandis que chaque appartement doit bénéficier d'une loggia ou d'un balcon largement dimensionné. Les principaux matériaux préconisés sont, pour les étages courants, la pierre calcaire appareillée, la brique blanche maçonnée ou le béton blanc préfabriqué, tandis que les toitures sont en zinc, acier ou cuivre.

Eviter deux écueils

Ce qu'attend Chemetoff, et qu'illustrent les différents projets d'architectes, « c'est à la fois une composition régulière et la conjugaison de bâtiments distincts, de manière à éviter deux écueils : celui d'une grande composition rigide ou celui d'une simple juxtaposition de constructions. »

Le cahier de recommandations indique cependant bien en préambule son caractère négocié, l'agrément de la ville et de son conseil étant in fine requis avant tout dépôt de permis de construire : « Il s'agit de créer, dans un souci de cohérence générale, les conditions de développement de projets bien maîtrisés en fonction de leurs propres contraintes ». Sous entendu : «et non d'imposer autoritairement le projet». Gageons que la prise en compte, très en amont, par l'aménageur et son conseil des contraintes économiques légitimes qui pèsent sur une telle réalisation invitera en retour les différents investisseurs de l'opération à mesurer l'intérêt qu'ils peuvent trouver à soutenir la démarche attentive de Chemetoff pour offrir un centre-ville digne de leur histoire aux Boulonnais. Lesquels, n'en doutons pas, sauront, à leur tour, reconnaître l'effort accompli pour le confort de leur vie citadine.

FICHE TECHNIQUE

Maîtrise d'ouvrage urbaine : ville de Boulogne-Billancourt.

Directeur de la Régie directe : Marc Roger.

Maîtrise d'oeuvre urbaine : Alexandre Chemetoff, agence des Espaces Publics (Jean-Marc Cluzeau), Marc Mimram ingénierie.

Architecte coordinateur lot A : François Leclercq.

PARKING PRIVE A USAGE PUBLIC

Maître d'ouvrage (M.O.) : Segece. Architecte : François Leclercq, Fabrice Dusapin.

LOT A1 à 4. M.O. : Sorif. Archi. : Denis Valode, Jean Pistre et Anthony Béchu. Programme : bureaux, 12000 m2 SHON.

LOT A6. M.O. : SORIF. Architecte. : Catherine Furet. Programme : 45 logements PLA.

LOT A7. M.O. : SORIF. Archi. : Claude-Yves Mazerand, Bernard Meyran. Programme : 23 logements PLI/PC.

LOT C7. M.O. : Stim Bâtir. Archi. : Thierry Lechauguette.

Programme : 53 logements en accession libre.

LOT A8. M.O. : Sorif. Archi. : Jean Mas, François Roux. Programme : 30 logements PLI/PC.

LOT A10. M.O. : Sorif. Archi. : François Céria, Alain Coupel. Programme : 53 logements PLI/PC.

LOT A13. M.O. : Sorif. Archi. : Pascal Sirvin. Programme : 33 logements en accession libre.

LOT B1/2. M.O. : Meunier. Archi. : Xavier Paris. Programme : 65 logements en accession libre et une maison de ville.

LOT B3. M.O. : Meunier. Archi. : Jacques Haour. Programme : 69 logements en accession libre.

PLAN GENERAL

Implantée en plein coeur de Boulogne, la ZAC du centre-ville occupe une vaste friche située au nord du célèbre hôtel de ville de Tony Garnier.

Les règles urbaines

DESSINS:

Projet de la Grande Place. Coupe-perspective et vue d'ensemble avec au fond, les nouveaux cinémas. La composition tripartite des nouveaux bâtiments concourt à rendre perceptible la continuité de l'espace public.

Projet de la rue de la Saussière. Vue générale montrant l'ouverture sur la Grande Place et coupe-perspective regardant vers le nord faisant apparaître les deux niveaux de commerces et la rue couverte dans l'intérieur du lot A.

SCHEMAS:

Des ouvertures généreuses

Pour les ouvertures en façade, les grandes ouvertures, type porte-fenêtre avec occultation intégrée sont recommandées.

Règle des hauteurs

A partir du niveau 8, commence le volume des toits. L'attique (R + 7), en retrait de l'alignement, possède une terrasse. Les logements situés dans les étages courants peuvent être prolongés par des balcons. Le niveau 1, en retrait de l'alignement, assure une protection vis-à-vis des commerces. Les rez-de-chaussée sont occupés par des commerces entièrement vitrés.

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Jean-Jacques Ory, Meunier, lot B4

Situé sur le côté de la Grande Place, exposé au sud, il est attenant aux bâtiments construits d'un côté par Yves Lion et de l'autre par Jacques Haour, et développe une façade de 28 m de longueur. Il est composé de 38 appartements en accession à la propriété et de commerces en rez- de-chaussée, largement ouverts sur la place.

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Yves Lion, Meunier, lot B4 bis/5/6

L'îlot est délimité sur chacun de ses côtés par la Grande Place, la rue Nouvelle, la rue de l'Equerre, la cour. Il est composé de 3 immeubles d'habitation qui accueillent chacun des programmes différents. Une résidence service de 93 logements, 53 appartements locatifs (PLA) et 73 appartements en accession à la propriété, ainsi que des commerces en rez-de-chaussée et au premier étage et un ensemble de 8 salles de cinémas.

Plan des rez-de-chaussée

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André Lortie et Pierre Schall, Sogeprom, lot A11/12

Occupant l'angle des rues de la Saussière et Galliéni, l'immeuble fait face à la mairie conçue par Tony Garnier entre 1926 et 1934, classée monument historique. Les gabarits très différents des deux rues conduisent à traiter l'ensemble en deux corps de bâtiment relativement autonomes : un R + 9 face à la mairie et un R + 5 rue de la Saussière. Il comprend 46 logements en accession et 3 « maisons sur le toit ». Les RdC, R + 1 et R + 2 sont occupés par des commerces.

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François Leclercq et Fabrice Dusapin, Segece, lot A0

Ce système de passage commerçant est une composante du centre-ville qui s'inscrit en complémentarité avec le quartier commerçant Jean-Jaurès. Il s'inscrit dans une tradition de rues couvertes, protégées et animées, appartenant à l'espace de la ville sans rupture ni déconnexion, en particulier grâce au principe de façades-vitrines continues. Les rues intérieures, sous double hauteur, sont éclairées naturellement grâce à une verrière continue à vitrage clair. Le programme comprend 13 450 m2 de surfaces de vente réparties sur 2 niveaux.

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Pierre Riboulet, Meunier, lot B7/8

Le nouvel immeuble occupe l'angle sud-est de la place, entre le boulevard Jean-Jaurès et la rue de la Saussière. Il est constitué d'un seul volume principalement exposé au nord de la place, mais bénéficie de deux retours « est-ouest » ouvrant sur la cour. La version présentée ici comporte 54 appartements. Une variante en cours d'étude prévoit une trentaine d'appartements et une cinquantaine de studios d'étudiants. Le rez-de-chaussée est occupé par des commerces.

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Olivier Brénac et Xavier Gonzalez, Stim/Bâtir, lot A9

Ce bâtiment occupe sur la Grande Place une situation privilégiée entre le passage ouvert et la rue des jardins face au square. Au sud, il s'ouvre sur un jardin aménagé au-dessus des niveaux de commerces. Il comprend 44 appartements en accession à la propriété, l'ensemble des étages inférieurs (RdC, R + 1, R + 2) étant occupés par des commerces.

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