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Une Silicon Valley baignée de mixité
Immeuble de logements (îlot 16) au bord de la Deûle, dont la présence est une clé du succès (promoteur: CDC Habitat, architecte: G. Neveux). - © YVES BERCEZ

Une Silicon Valley baignée de mixité

Dossier réalisé par Emmanuelle Lesquel |  le 21/09/2018  |  NordZACStart-upImmobilierEcoquartier

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Métropole lilloise -

Surnommée Euratech, la ZAC des Rives de la Haute Deûle est devenue la coqueluche des start-up branchées et des familles en quête d'un nouvel art de vivre. Décryptage d'un succès inattendu.

Ruines industrielles de l'époque textile, sols pollués et stations de métro un peu éloignées. Le quartier situé le long de la Deûle, à cheval sur les villes de Lomme et de Lille, n'avait en 2004 pas vraiment de quoi faire rêver. « Quand la ZAC des Rives de la Haute Deûle (RHD) a été lancée, soit 25 ha à l'époque, les transactions immobilières ne représentaient que 800 m2 par an dans l'ouest de Lille. Personne ne croyait au projet », rappelle Fabienne Duwez, directrice générale de la SEM Soreli, aménageur de la ZAC qui compte désormais 38 ha. « La zone était un “trou noir” sur la carte lilloise », assène Pierre de Saintignon, premier adjoint au maire de Lille et instigateur du projet d'incubateur d'entreprises dédiées aux nouvelles technologies.

Ce tableau est difficile à imaginer aujourd'hui à la vue des immeubles rutilants, des familles se promenant le long de la Deûle ou des jeunes entrepreneurs attablés en terrasse ou devisant sur la grande pelouse du Blan-Lafont, vaisseau amiral du premier incubateur de start-up de France et cinquième d'Europe : Euratechnologies.

La qualité paysagère et architecturale a créé un écrin propice à l'incubateur.

Des livraisons concomitantes. Que cette ch'ti Silicon Valley se soit épanouie dans le premier écoquartier labellisé en France (prix écoquartier en 2009 et labellisation en 2013), lauréat du prix aménagement urbain du « Moniteur » 2010 pour la qualité des espaces publics, semble tout sauf une coïncidence tant les développements du quartier et de l'incubateur ont été intimement mêlés depuis 2005 par l'urbaniste Jean-Pierre Pranlas-Descours. « Tout a été mené de concert : la turbine tertiaire, les espaces publics de qualité et les logements », souligne Céline Rivière, chef de projet RHD à la métropole européenne de Lille (MEL). Fabienne Duwez renchérit : « En 2009, quand nous livrons le bâtiment du Blan-Lafont, nous livrons simultanément la pièce urbaine dans laquelle il s'insère : des canaux, une grande pelouse et un jardin d'eau de 9 000 m2 tout autour. Il était impératif de tout achever en même temps pour convaincre. Nous avons aussi construit les logements de l'écoquartier en parallèle. Ils rencontrent autant de succès que le tertiaire, cette mixité est une des grandes réussites du quartier. » Pour Céline Rivière, la qualité architecturale et la qualité paysagère des aménagements, liée notamment à la présence de l'eau, sont un pilier du succès du site au même titre que l'incubateur : « Nous avons créé un écrin grâce à une méthode d'aménagement et de commercialisation exigeante. Malgré la crise de 2008, les élus et la Soreli ont gardé leur ligne de conduite aussi bien sur l'écoquartier que sur le pôle d'excellence nouvelles technologies : ça a payé. » Tout au long des projets, la Soreli est par ailleurs restée très vigilante quant au respect du cahier des charges initial (performance énergétique, choix architecturaux, sélection des matériaux… ). « Un mur témoin doit être validé avant la réalisation des bâtiments. Tant que le résultat n'est pas satisfaisant, les entreprises ne peuvent pas commencer », illustre Antoine Soyer, responsable du pôle RHD à la Soreli.

Masse critique d'amorçage. Les 20 000 m2 du bâtiment Le Blan-Lafont, réalisés à partir des usines fermées en 1989 (une datant de 1896 et l'autre de 1900), sont l'une des clés du succès de l'incubateur. « La masse critique d'amorçage de ce bâtiment a permis aux promoteurs de ne pas arriver seuls. Au début, nous avons dû lutter pour réunir ces deux usines par un atrium, ce qui permettait de créer cette masse critique. Aujourd'hui, plus personne n'imagine qu'il y avait deux usines », relate Fabienne Duwez. La moitié du bâtiment est dédiée aux services (salles de conférence, de réunion, plateaux projets, restaurant, salle VIP, serveurs informatiques). Leur mise à disposition avec un système de location ultrasimple, a fait beaucoup pour attirer start-up et PME, mais aussi les plus grandes entreprises venues sur le site pour bénéficier de services comme les plateaux projets. « Les entreprises viennent ici pour les services, s’y sentent bien, puis restent. C’est ainsi que se sont installés Capgemini ou IBM qui ont désormais chacun leur immeuble. Pour les start-up qui grandissent sans cesse, nous essayons de créer un parcours résidentiel (lire p. 33) », note Fabienne Duwez.

La sobriété énergétique est la norme pour les bureaux et les logements, y compris sociaux.

« Face au succès de la commercialisation de la première tranche, la Soreli a même réussi à densifier le programme initial pour en “garder sous le pied ”, ce qui permet de disposer d’encore 50 000 m 2 à commercialiser sur cette première tranche dans les endroits stratégiques », se félicite Céline Rivière. Et Pierre de Saintignon d’ajouter : « Tertiaire ou logement, les promoteurs veulent tous venir à Euratechnologies. »

Mixité sociale et fonctionnelle. Autre succès du site : sa mixité sociale et de fonctions souvent programmée à l’échelle d’un îlot. « A Lille, nous ne concevons pas un seul programme dont l’habitat ne soit pas mixte : du privé et trois formes de logement social. Maintenant que la “lumière est revenue” sur le quartier, nous mettons le paquet sur cette mixité : le programme habitat prévoit 35 % de logements locatifs d’insertion (Plus, Plai), 5 % de logements à loyer intermédiaire (PLS), 12,5 % d’accession sociale, 12,5 % d’accession maîtrisée et 35 % de logements libres. Nous prévoyons aussi de l’activité économique commerciale, du culturel et des services publics », insiste Pierre de Saintignon.

BBC, BBCA, HQE, Bepos… Que ce soit pour les logements, y compris sociaux, ou pour les bureaux, la sobriété énergétique des bâtiments est la norme. A l’image d’Urbawood, bâtiment BBC et HQE livré en 2012 dont les 2 500 m² vendus à la découpe ont été construits selon un procédé industriel 100 % bois (européen et certifié PEFC), même pour la cage d'ascenseur (promoteur : Nacarat, architecte : Agence A). Autre exemple : le futur bâtiment de la Foncière de l'érable qui vise un label BBC malgré une façade entièrement vitrée (promoteur : Promonor et Ervefel, architecte : Barbarito Bancel).

Pour les riverains « historiques », son succès a cependant entraîné des nuisances en termes de stationnement pour les voisins historiques du site. Les places de parking qu'ils avaient l'habitude d'occuper sont en effet désormais prises d'assaut par les nouveaux occupants. Des navettes devraient bientôt être mises en circulation à partir de la station de métro Canteleu, située à environ 700 m du bâtiment et plusieurs parkings supplémentaires sont programmés. Autre revers de la médaille soulevé par Fabienne Duwez : « La spéculation foncière générée par la réussite invraisemblable du quartier. »

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38 ha :périmètre de la ZAC élargie 25 ha au départ.

356 000 m2 SP à réaliser au total.

204 000 m2 restent à construire d'ici à 2030(45 % de tertiaire, 45 % de logements et 10 % à définir).

820 logements réalisés ou en cours (65 000 m2 ) et environ 1 000 à venir.

80 000 m2 SP de bureaux livrés et environ 100 000 m² à bâtir.

7 000 m2 d'équipements livrés ou en cours (services publics et commerces).

140 M€ d'investissements, dont la moitié de participation publique.

300 entreprises installées : Capgemini, Village by CA, Critizr, Microsoft…

Plus de 4 000 salariés.

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Depuis le lancement de la ZAC en 2005 sous la houlette de l’urbaniste Jean-Pierre Pranlas-Descours, 152000 m2 ont déjà été commercialisés. - © PRANLAS-DESCOURS

Fabienne Duwez, directrice générale de la SEM d'aménagement Soreli. - « Réduire la place de la voiture est un de nos plus grands succès »

« Quand, il y a douze ans, nous avons travaillé le projet urbain, nous étions convaincus que pour obtenir la densité de logements et de bureaux souhaitée, il fallait limiter les voies utilisées par les automobiles au profit d'allées piétonnes, d'espaces verts et de mise en valeur de l'eau.

Le plus difficile a été de convaincre les promoteurs, ultra-défavorables, que si la voiture ne rentrait pas dans le salon pour mettre les courses, tout irait bien !

Aujourd'hui, nous constatons que cette organisation fonctionne très bien. Que c'est ce que les gens veulent désormais. Aucune voiture n'est garée sur les allées piétonnes. C'est un de nos plus grands succès. »

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Fabienne Duwez, directrice générale de la SEM d’aménagement Soreli. - © SAMUEL DHOTE / LE MONITEUR
Pierre de Saintignon, président de la SEM Euratechnologies et premier adjoint au maire de Lille. - « Nous avons croisé la fin du textile et le début d'Internet »

« Nous avons su saisir la double opportunité de la fin du textile et de la naissance d'Internet. Ce saut direct du XIXe au XXIe siècle semble une évidence mais à l'époque personne n'y croyait. A commencer par Pierre Mauroy avec qui j'ai dû batailler pour que les ruines des deux usines textiles du XIXe, Le Blan et Lafont, qui menaçaient de s'effondrer, ne soient pas détruites. J'ai réussi à le convaincre en lui rappelant que lui-même avait sauvé le Vieux-Lille de la démolition en s'opposant à Arthur Notebart, alors à la tête de la communauté urbaine. Nous avons alors transformé ces bâtiments en un lieu magique. Avant même leur inauguration en 2009, nous avions installé des préfabriqués dans la boue face aux ruines pour accueillir les entreprises et… elles sont venues ! En 2008, 25 entreprises et 300 salariés étaient déjà présents. Les 36 M€ investis dans le bâtiment Le Blan-Lafont seront amortis en moins de douze ans grâce aux loyers qu'elles versent. Pour réussir, nous n'avons retenu que les entreprises complètement liées à l'écosystème d'Euratechnologies. Leur nombre ne cesse de croître ! En 2018, elles sont plus de 300 pour 4 000 emplois. En 2021, nous en compterons 500 pour 10 000 emplois ! Aujourd'hui, l'incubateur coûte environ 700 000 euros par an, soit entre 7 000 et 8 000 euros par projet incubé par la SEM Euratechnologies dont l'actionnariat est à 85 % public (MEL : 59,5 %, région : 17,0 %, Lille : 8,5 %) et 15 % privé via trois banques. Nous allons changer les statuts de la SEM afin de pouvoir vendre plus de prestations et fonctionner sans argent public. »

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Pierre de Saintignon, président de la SEM Euratechnologies et premier adjoint au maire de Lille. - © DANIEL RAPAICH
Un coup d'accélérateur en faveur des entreprises

« Tous les bâtiments tertiaires qui sortent de terre sont déjà commercialisés. Par exemple, sur l'îlot 12, dès la fin du chantier, IBM a pris les 6 000 m2 du bâtiment Terranéo inauguré fin 2017 (promoteur : Térénéo, architecte : Lalou + Lebec). Sur l'îlot 8A, le même scénario s'est reproduit avec Capgemini qui s'installe sur l'ensemble des 8 500 m2 de l'immeuble terminé cette année (promoteur : Térénéo, architecte : Béal et Blanckaert) », illustre Fabienne Duwez, directrice générale de la SEM Soreli.

Le rythme de production tertiaire a beau être élevé (94 000 m² SP livrés ces cinq dernières années ou en cours de construction), il a du mal à suivre le développement des sociétés. « La vision des entreprises est à six mois. Or, un bâtiment ne se fabrique pas dans ce laps de temps ! Pour gagner du temps, nous nous substituons à la promotion quand elle est frileuse, et refuse d'y aller en blanc, notamment pour des opérations de réhabilitation toujours plus risquées que le neuf », décrypte Antoine Soyer, responsable du pôle RHD à la Soreli. « Il ne faut qu'une journée pour créer une entreprise, mais deux à trois ans pour construire un immeuble de bureaux et cinq ans pour former un ingénieur. Nous devons composer avec des échelles de temps différentes et, pour cela, anticiper en permanence », souligne Raouti Chehih, directeur général d'Euratechnologies.

Vente à la découpe. Afin que les start-up sortant de l'incubateur puissent siéger autour du « carré magique » de la grande pelouse de Le Blan-Lafont en y achetant des bureaux, l'aménageur a aussi imposé aux promoteurs, sur certains lots, de construire des bureaux destinés à la vente à la découpe. La Soreli a ainsi lancé une consultation pour la construction sur l'îlot 9A de 6 500 m2

destinés à ce style de vente. Sur l'îlot 14, Vinci Immobilier a dû introduire 1 600 m2 de vente à la découpe sur son Triptic, soit 5 700 m2 répartis entre trois bâtiments livrés au deuxième trimestre 2019 (architecte : Babin-Renaud). « Il existe une demande forte des entreprises en croissance pour l'achat de bureaux à proximité de l'incubateur », se félicite Alain Navello, directeur général adjoint de l'immobilier résidentiel et des régions à la direction Nord-Champagne-Picardie de Vinci Immobilier. Primé aux Pyramides d'argent 2018 dans la catégorie immobilier d'entreprise, le Triptic hébergera également le centre R & D du promoteur. Séduit par le site, ce dernier s'est aussi lancé dans la construction de Wenov (architecte : Lalou + Lebec), soit 23 000 m2 de bureaux, commerces et services dont 15 500 m2 dédiés au campus R & D de l'incubateur, sur un terrain situé à la frontière de la ZAC.

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Le bâtiment Le Blan-Lafont, ancienne usine textile réhabilitée en incubateur de start-up, est le symbole du site. - © YVES BERCEZ
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A coté de la pelouse de Le Blan-Lafont, les entreprises poussent à grande vitesse. Ici le bâtiment Terranéo occupé par IBM. - © JULIEN LANOO
Exigence architecturale et innovation paysagère

On ne trouve pas que des geeks sur la pelouse du Blan-Lafont. Grâce aux 9 000 m2 du jardin d'eau, l'Agrion porte-coupe, une libellule qui avait disparu, a fait son apparition et une autre, le Leste vert, a trouvé un lieu de ponte. « Ces bassins favorisent la biodiversité. Ils sont une pièce maîtresse de la trame verte et bleue lilloise », souligne Yohan Tison, l'écologue de la Ville de Lille.

La gestion originale de l'eau pluviale, via 2,5 km de noues plantées, est un atout majeur du site. « Ces noues piétonnes permettent de circuler et de donner une vue sur des espaces verts. La contrainte de compacité des immeubles de logements a pour contrepartie une grande qualité résidentielle avec des petites terrasses donnant sur des îlots verts de jardins mutualisés et fermés qui permettent aux enfants de jouer en sécurité et de créer du lien social », souligne Fabienne Duwez, directrice générale de la SEM d'aménagement Soreli.

Ces noues, devenues une marque de fabrique du site, ont été difficiles à mettre en place, car elles ne font pas partie de la culture des services de la Métropole européenne de Lille (MEL). L'entretien de ces ouvrages hybrides est ainsi source d'interrogations. De fait, ils ne rentrent ni dans la culture « tuyaux » du service assainissement ni dans celle des espaces verts classiques puisqu'ils présentent une fonction assainissement importante à maintenir.

Site vitrine. Autre signe distinctif des lieux, les bâtiments font particulièrement bonnes façades : briques faites sur mesure pour les 5 000 m2 du Doge (promoteur : Nacarat, architecte : Atelier Tarabusi) ou façade en bois brûlé pour Terranéo (promoteur : Térénéo, architecte : Lalou + Lebec). Les promoteurs ont à cœur de montrer leur savoir-faire sur ce site vitrine, tandis que l'aménageur et les élus veillent à contrôler chaque détail, notamment lors de la réalisation des murs témoins. Le simple choix de la couleur d'une brique peut ainsi donner lieu à de nombreuses réunions et arbitrages. « La maire Martine Aubry est très exigeante sur chaque détail », insiste Pierre de Saintignon, son premier adjoint et président de la SEM Euratechnologies.

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A gauche, 68 logements locatifs sociaux et une crèche (îlot 15) avec un cœur d’îlot paysager. A droite, 101 logements intermédiaires (îlot 16). - © YVES BERCEZ
Phase 2 : un calendrier tout en souplesse

Avec 200 000 m2 restant à construire jusqu'en 2030 dont un quart pour densifier la première tranche (RHD1), la deuxième phase d'aménagement de la ZAC des Rives de la Haute Deûle (RHD2), lancée en 2018, a encore du potentiel. « Pour éviter la spéculation et nous préparer à toute éventualité, nous avons inscrit en zones optionnelles le périmètre de deux entreprises (1 ha et 3,5 ha) encore actives. Il s'agit d'être prêts au cas où le terrain se libérerait », insiste Céline Rivière, chef de projet RHD à la métropole européenne de Lille (MEL). Elle souligne le besoin de figer suffisamment les projets tout en gardant une marge de manœuvre. Ainsi, sur RHD2 sont prévus 92 000 m2 de tertiaire, 92 000 m2 de logements et 20 000 m2 sans affectation afin d'obtenir cette souplesse. « Avec les terrains que la MEL possède autour, nous bénéficions aussi de soupapes », développe Maxime Bitter, directeur urbanisme, aménagement et ville à la MEL.

Navettes fluviales. Sur RHD2, l'accent continuera d'être mis sur le lien avec la Deûle, notamment avec la pièce maîtresse de la gare d'eau, futur lieu branché lillois ? « C'est la pépite en devenir du site », projette Maxime Bitter. « La réussite et l'attractivité d'un lieu passent par de petites attentions. Ainsi, nous avons préservé la licence IV du bar existant afin de créer un lieu d'animation quand les travaux seront terminés », met en lumière Antoine Soyer responsable du pôle RHD à la SEM d'aménagement Soreli. Les logements développés par Nacarat en bordure ont tous été commercialisés dès le démarrage des travaux.

En filigrane se profile aussi, à la frontière de la ZAC, le projet de rénovation urbaine des ensembles de Lille Métropole Habitat (LMH) situés sur la pointe voisine des Bois Blancs. « Nous construisons pour ce quartier d'intérêt régional du nouveau programme national de renouvellement urbain [NPNRU] un projet ambitieux qui s'appuie sur la réussite de RHD », confirme Maxime Bitter. Pour faciliter l'accès au site, de plus en plus étendu, Pierre de Saintignon, président de la SEM Euratechnologies et premier adjoint au maire de Lille, espère toujours mettre en circuit des navettes fluviales : doux rêve ou futur pari gagnant ?

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Le Quai des Canotiers, logements et de commerces développés par Nacarat en bordure de la gare d’eau (îlot 17), a été commercialisé dès le début des travaux (architecte Charles-Henri Tachon). - © NACARAT / CHARLES-HENRI TACHON

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