En direct

Une Silicon Valley baignée de mixité
Immeuble de logements (îlot 16) au bord de la Deûle, dont la présence est une clé du succès (promoteur: CDC Habitat, architecte: G. Neveux). - © YVES BERCEZ

Une Silicon Valley baignée de mixité

Dossier réalisé par Emmanuelle Lesquel |  le 21/09/2018  |  ImmobilierNordEcoquartierStart-upZAC

Métropole lilloise -

Surnommée Euratech, la ZAC des Rives de la Haute Deûle est devenue la coqueluche des start-up branchées et des familles en quête d'un nouvel art de vivre. Décryptage d'un succès inattendu.

Ruines industrielles de l'époque textile, sols pollués et stations de métro un peu éloignées. Le quartier situé le long de la Deûle, à cheval sur les villes de Lomme et de Lille, n'avait en 2004 pas vraiment de quoi faire rêver. « Quand la ZAC des Rives de la Haute Deûle (RHD) a été lancée, soit 25 ha à l'époque, les transactions immobilières ne représentaient que 800 m2 par an dans l'ouest de Lille. Personne ne croyait au projet », rappelle Fabienne Duwez, directrice générale de la SEM Soreli, aménageur de la ZAC qui compte désormais 38 ha. « La zone était un “trou noir” sur la carte lilloise », assène Pierre de Saintignon, premier adjoint au maire de Lille et instigateur du projet d'incubateur d'entreprises dédiées aux nouvelles technologies.

Ce tableau est difficile à imaginer aujourd'hui à la vue des immeubles rutilants, des familles se promenant le long de la Deûle ou des jeunes entrepreneurs attablés en terrasse ou devisant sur la grande pelouse du Blan-Lafont, vaisseau amiral du premier incubateur de start-up de France et cinquième d'Europe : Euratechnologies.

La qualité paysagère et architecturale a créé un écrin propice à l'incubateur.

Des livraisons concomitantes. Que cette ch'ti Silicon Valley se soit épanouie dans le premier écoquartier labellisé en France (prix écoquartier en 2009 et labellisation en 2013), lauréat du prix aménagement urbain du « Moniteur » 2010 pour la qualité des espaces publics, semble tout sauf une coïncidence tant les développements du quartier et de l'incubateur ont été intimement mêlés depuis 2005 par l'urbaniste Jean-Pierre Pranlas-Descours. « Tout a été mené de concert : la turbine tertiaire, les espaces publics de qualité et les logements », souligne Céline Rivière, chef de projet RHD à la métropole européenne de Lille (MEL). Fabienne Duwez renchérit : « En 2009, quand nous livrons le bâtiment du Blan-Lafont, nous livrons simultanément la pièce urbaine dans laquelle il s'insère : des canaux, une grande pelouse et un jardin d'eau de 9 000 m2 tout autour. Il était impératif de tout achever en même temps pour convaincre. Nous avons aussi construit les logements de l'écoquartier en parallèle. Ils rencontrent autant de succès que le tertiaire, cette mixité est une des grandes réussites du quartier. » Pour Céline Rivière, la qualité architecturale et la qualité paysagère des aménagements, liée notamment à la présence de l'eau, sont un pilier du succès du site au même titre que l'incubateur : « Nous avons créé un écrin grâce à une méthode d'aménagement et de commercialisation exigeante. Malgré la crise de 2008, les élus et la Soreli ont gardé leur ligne de conduite aussi bien sur l'écoquartier que sur le pôle d'excellence nouvelles technologies : ça a payé. » Tout au long des projets, la Soreli est par ailleurs restée très vigilante quant au respect du cahier des charges initial (performance énergétique, choix architecturaux, sélection des matériaux… ). « Un mur témoin doit être validé avant la réalisation des bâtiments. Tant que le résultat n'est pas satisfaisant, les entreprises ne peuvent pas commencer », illustre Antoine Soyer, responsable du pôle RHD à la Soreli.

Masse critique d'amorçage. Les 20 000 m2 du bâtiment Le Blan-Lafont, réalisés à partir des usines fermées en 1989 (une datant de 1896 et l'autre de 1900), sont l'une des clés du succès de l'incubateur. « La masse critique d'amorçage de ce bâtiment a permis aux promoteurs de ne pas arriver seuls. Au début, nous avons dû lutter pour réunir ces deux usines par un atrium, ce qui permettait de créer cette masse critique. Aujourd'hui, plus personne n'imagine qu'il y avait deux usines », relate Fabienne Duwez. La moitié du bâtiment est dédiée aux services (salles de conférence, de réunion, plateaux projets, restaurant, salle VIP, serveurs informatiques). Leur mise à disposition avec un système de location ultrasimple, a fait beaucoup pour attirer start-up et PME, mais aussi les plus grandes entreprises venues sur le site pour bénéficier de services comme les plateaux projets. « Les entreprises viennent ici pour les services, s’y sentent bien, puis restent. C’est ainsi que se sont installés Capgemini ou IBM qui ont désormais chacun leur immeuble. Pour les start-up qui grandissent sans cesse, nous essayons de créer un parcours résidentiel (lire p. 33) », note Fabienne Duwez.

La sobriété énergétique est la norme pour les bureaux et les logements, y compris sociaux.

« Face au succès de la commercialisation de la première tranche, la Soreli a même réussi à densifier le programme initial pour en “garder sous le pied ”, ce qui permet de disposer d’encore 50 000 m 2 à commercialiser sur cette première tranche dans les endroits stratégiques », se félicite Céline Rivière. Et Pierre de Saintignon d’ajouter : « Tertiaire ou logement, les promoteurs veulent tous venir à Euratechnologies. »

Mixité sociale et fonctionnelle. Autre succès du site : sa mixité sociale et de fonctions souvent programmée à l’échelle d’un îlot. « A Lille, nous ne concevons pas un seul programme dont l’habitat ne soit pas mixte : du privé et trois formes de logement social. Maintenant que la “lumière est revenue” sur le quartier, nous mettons le paquet sur cette mixité : le programme habitat prévoit 35 % de logements locatifs d’insertion (Plus, Plai), 5 % de logements à loyer intermédiaire (PLS), 12,5 % d’accession sociale, 12,5 % d’accession maîtrisée et 35 % de logements libres. Nous prévoyons aussi de l’activité économique commerciale, du culturel et des services publics », insiste Pierre de Saintignon.

BBC, BBCA, HQE, Bepos… Que ce soit pour les logements, y compris sociaux, ou pour les bureaux, la sobriété énergétique des bâtiments est la norme. A l’image d’Urbawood, bâtiment BBC et HQE livré en 2012 dont les 2 500 m² vendus à la découpe ont été construits selon un procédé industriel 100 % bois (européen et certifié PEFC), même pour la cage d'ascenseur (promoteur : Nacarat, architecte : Agence A). Autre exemple : le futur bâtiment de la [...]

Cet article est réservé aux abonnés Moniteur, abonnez-vous ou connectez-vous pour lire l’intégralité de l’article.

Déjà abonné

Saisissez vos identifiants

Mot de passe oublié ?
Se connecter

Pas encore abonné

En vous abonnant au Moniteur, vous bénéficiez de :

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Isolation thermique durable des bâtiments existants

Isolation thermique durable des bâtiments existants

Date de parution : 12/2018

Voir

Code des juridictions financières

Code des juridictions financières

Date de parution : 12/2018

Voir

De l'immeuble de bureau aux lieux du travail

De l'immeuble de bureau aux lieux du travail

Date de parution : 12/2018

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur