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Une réforme pour construire plus et mieux

Josette Dequéant et Laurence Francqueville |  le 10/06/2011  |  Evénement

Après un an de consultations, le gouvernement va réformer le Code de l’urbanisme. Son objectif : passer d’un urbanisme de normes à un urbanisme de projets. En clair, il s’agit de mieux définir les projets urbains et de simplifier la réglementation pour libérer l’initiative et construire plus.

«Ce n’est pas le grand soir de l’urbanisme mais toute une série de petits matins pour simplifier la vie des Français », a expliqué le secrétaire d’Etat au Logement et à l’Urbanisme, Benoist Apparu, en présentant le 27 mai la future réforme de l’urbanisme. Répondant à la volonté affichée dès 2007 par le chef de l’Etat de remise à plat du droit de l’urbanisme, elle va en effet bouleverser des pans entiers du Code. Elaborée grâce au travail de réflexion mené pendant un an par quatre groupes de travail composés de professionnels (stratégie foncière, fiscalité de l’urbanisme et financement de l’aménagement, documents d’urbanisme, et mise en œuvre opérationnelle des projets), cette réforme un peu « attrape-tout » joue toutefois la carte de la cohérence dans la mesure où le gouvernement entend la mener en même temps que celle visant à mieux prendre en compte la dimension environnementale dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), dont l’échéance est fixée à début 2016. L’essentiel des 70 mesures annoncées qui, depuis la libération du foncier jusqu’à la prévention des contentieux, doivent simplifier la mise en œuvre d’un projet d’urbanisme, tout en facilitant sa densification, sera repris dans les quatre ordonnances prévues par la loi Grenelle 2 et adoptées en Conseil des ministres d’ici à la fin de l’été. Les autres préconisations des groupes de travail ont déjà été intégrées dans la loi de finances rectificative pour 2010 (la fusion des taxes d’aménagement), seront reprises dans divers véhicules législatifs (droit de préemption) ou prévues au budget 2012 (foncier non bâti).

Néanmoins, les collectivités locales, les professionnels de la construction et les associations, plus habitués à une culture du contrôle qu’à une démarche d’appropriation collective du projet, pourraient se montrer dubitatifs. Car ce nouveau souffle du droit de l’urbanisme doit passer par l’amélioration des relations entre les élus porteurs du projet et l’ensemble des acteurs, via une ingénierie pluridisciplinaire de qualité. Ainsi, l’introduction de la procédure du dialogue compétitif dans le Code des marchés publics pour la maîtrise d’œuvre est une piste sérieuse, mais qui fait déjà beaucoup de vagues. Contrairement à la réglementation, la transformation des pratiques, en urbanisme plus qu’ailleurs, ne se décrète pas.
Voici les principales mesures envisagées, regroupées en six grands thèmes.

Libérer le foncier

Le gouvernement veut libérer l’offre foncière, en agissant sur la fiscalité. La loi de finances rectificative pour 2010 a déjà modifié la fiscalité de l’urbanisme en instituant, au 1 er mars 2012, un versement pour sous-densité et une taxe d’aménagement. Désormais, il s’agit de supprimer tout avantage fiscal incitant à la rétention de terrains non bâtis constructibles. Jusqu’ici, au bout de quinze ans, le propriétaire d’un terrain n’était pas imposé sur sa plus-value de cession. Après la réforme, la taxe sur les plus-values sera la même pour un terrain vendu au bout d’un an ou de quinze ans. Pour provoquer, dès 2012, un afflux de terrains sur le marché en profitant, pour la dernière fois, d’abattements d’autant plus progressifs que le terrain était détenu depuis longtemps, cette réforme, inscrite dans la loi de finances pour 2012, pourrait ne s’appliquer qu’à partir de 2013. D’autres mesures visent à rendre plus efficaces les établissements publics fonciers (EPF) et d’aménagement (EPA) : leur champ d’intervention sera mieux ciblé et ils pourront créer des filiales et prendre des participations.

PLU nouvelle génération

Une nouvelle architecture du plan local d’urbanisme (PLU) se précise : le règlement sera limité à quatre thèmes (usage du sol/fonctions économiques, sociales et environnementales ; fonction de continuité écologique ; prescriptions VRD ; formes urbaines) contre quatorze actuellement, avec un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) renforcé. Des secteurs de projet pourront être institués, en zone urbaine ou à urbaniser, notamment pour la requalification urbaine (recyclage de friches, création d’écoquartiers, renouvellement urbain…). Ce nouvel outil de planification ne comportera pas de règlement mais des orientations sectorisées et opposables permettant, sans modification du document d’urbanisme, la réalisation de projets compatibles. Il offrira un cadre de négociation entre l’Etat et les collectivités permettant d’adapter certaines règles du CCH (Code de la construction et de l’habitation) ou du Code civil à l’échelle du secteur. Cette nouvelle génération de PLU ira de pair avec l’amélioration des procédures d’aménagement (pour les ZAC : possibilité d’un dossier unique de création-réalisation ; coordination des enquêtes publiques…).

Des documents d’urbanisme simplifiés

Il existe actuellement cinq procédures d’évolution des plans locaux d’urbanisme : la révision ; la révision simplifiée ; la déclaration de projet ; la modification ; et la modification simplifiée. Les champs d’application et modalités de mise en œuvre de chaque procédure vont être revus. Seront fusionnées la procédure de révision simplifiée et la déclaration de projet (pour adapter les servitudes d’utilité publique). La procédure de modification serait complétée par une concertation préalable venant s’ajouter à l’enquête publique.

Aider à construire

Le calcul des surfaces sera modifié : la notion de surface habitable intégrant les murs va faire place à celle de surface de plancher pour ne plus tenir compte de l’épaisseur des murs extérieurs et des isolations (gain moyen de constructibilité : 10 %). Le seuil des déclarations préalables pour les extensions passera de 20 à 40 m 2 . De nombreuses procédures seront allégées (réduction du délai d’instruction de certains permis de construire ; autorisation d’édifier des ERP sans avis sur les aménagements intérieurs…). Et seuls les lotissements prévoyant la création de voies ou d’espaces publics nouveaux (ou projetés dans des sites classés ou secteurs protégés) seront soumis à permis.

Réduire les contentieux

La lutte contre les recours abusifs s’intensifie. Les plaignants devront justifier d’un lien direct pour que leur recours contre un projet soit examiné. Les amendes pour recours abusifs (3 000 euros aujourd’hui) seront très fortement augmentées. En amont, l’incitation à la conciliation est recommandée, tandis que l’accès au dossier de demande d’une autorisation d’urbanisme sera amélioré. En parallèle, les procédures seront sécurisées. Les certificats d’urbanisme opérationnels seront affichés en mairie pour permettre le déclenchement des délais de recours et rendre le certificat définitif. Enfin, le traitement des contentieux devra être accéléré (notamment les ordonnances de désistement). Un calendrier de procédure sera institué pour donner de la visibilité aux porteurs de projet.

La culture du projet urbain

Sur le plan juridique, il est proposé d’introduire, pour les marchés de maîtrise d’œuvre, la procédure du dialogue compétitif dans le Code des marchés publics car elle permet un temps de maturation du projet. Afin d’améliorer l’organisation du travail entre les acteurs, le maniement des fonds publics sera sécurisé pour tout mandataire de maîtrise d’ouvrage publique (mandat d’études ; mandat de travaux, hors loi MOP ; mandat de construction de bâtiments ; mandat de commercialisation). Sur le plan pédagogique, de nombreuses actions sont prévues pour mieux faire connaître le projet urbain et le valoriser, depuis la création de « Maisons de l’urbanisme », voire même d’un « Institut des projets urbains », jusqu’à l’institution d’une marque « Projet d’intérêt métropolitain » (PIM).

Cet article fait parti du dossier

Réforme de l'urbanisme

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