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Jurisprudence

Une brèche dans l'unicité du permis de construire

Par Yves Broussolle, docteur en droit, professeur à l'Institut supérieur de formation des cadres territoriaux |  le 01/01/2010  |  ImmobilierUrbanismeRéglementationMaîtrise d'ouvrageDroit de l'urbanisme

Urbanisme -

En principe, un ensemble immobilier unique doit faire l'objet d'une autorisation de construire unique.
Toutefois, le Conseil d'Etat juge que l'ampleur et la complexité d'un projet peuvent justifier la délivrance de plusieurs permis de construire.
Cette situation ne doit pas pour autant empêcher le contrôle de l'ensemble du projet.

Traditionnellement, un ensemble immobilier complexe doit faire l'objet d'un seul permis de construire (1). Ce principe d'unicité des autorisations de construire se fonde sur l'interprétation de l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme. Le pétitionnaire doit donner à l'administration une connaissance complète du projet au regard notamment des différents éléments mentionnés dans cet article. Cela n'interdit cependant pas que le pétitionnaire envisage la réalisation de son projet par tranches et que deux permis afférant à chacune des tranches soient délivrés successivement dans le temps, dès lors que l'admi-nistration a été « en mesure de connaître l'aspect définitif du bâtiment qui ne dépendait plus de permis de construire ultérieurs » (CE, 23 décembre 1987, « Centre national ophtalmologique des Quinze-Vingts »).

Unicité des autorisations d'urbanisme

En cas d'opération complexe, l'administration elle-même est tenue au respect du principe de l'unicité des autorisations d'urbanisme jusqu'à l'achèvement des constructions. Elle doit se prononcer de manière définitive sur le projet au vu d'une connaissance complète du dossier (2) et au regard de l'ensemble des dispositions de l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme. Elle ne peut ainsi renvoyer à une autre autorité le soin de fixer les limites exactes du domaine public dont dépendait pourtant l'implantation définitive d'une partie de la construction (CE, 7 novembre 1973, « Giudicelli », n° 85 237). Elle ne peut non plus renvoyer à des permis ultérieurs, même modificatifs, pour statuer sur des questions intéressant l'aspect extérieur, l'aménagement des abords ou encore les règles de sécurité propres aux immeubles recevant du public.
En outre, les prescriptions techniques dont l'autorisation d'urbanisme est assortie doivent être précises. En aucun cas, l'autorité compétente ne peut renvoyer à une concertation ultérieure la définition de celles qui seraient à respecter lors de la réalisation de la construction (3). L'autorisation du projet doit donc être définitive. Elle ne peut dépendre d'autorisations ou formalités ultérieures. En revanche, le permis peut être assorti de prescriptions techniques - résultant notamment des avis émis par les services consultés dans le cadre de l'instruction - afin de rendre le projet plus satisfaisant ou plus conforme à la règle d'urbanisme. Ces prescriptions peuvent même renvoyer à un agrément (4). Mais, dans tous les cas, elles ne peuvent impliquer « la présentation d'un nouveau projet » (CE, 5 mai 1972, « Rouge ») ou « modifier la consistance du projet autorisé » (CE, 26 mars 1997, « Adla », n° 172 183).
Le juge est également tenu par le principe de l'unicité de l'autorisation. Il doit apprécier globalement la légalité d'un permis qui porte sur plusieurs bâtiments formant un ensemble indivisible. [...]

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