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Un travail de l'ombre pour gagner en éclat

CHRISTIANE WANAVERBECQ |  le 16/03/2018  |  ImmobilierLogementAccessibilitéArchitectureAménagement

Centre ancien de Toulon -

Quartier populaire et dense concentrant de nombreux handicaps, le cœur historique de Toulon se transforme et renoue avec la mixité et l'attractivité.

En juin dernier, la Ville de Toulon a confié pour la troisième fois à Var Aménagement Développement (VAD) une concession d'aménagement en doublant son périmètre d'intervention. Jusqu'ici limité au centre ancien (23 ha) classé en quartier prioritaire de la ville (en jaune sur la carte ci-contre) et regroupant 8 500 des 165 000 habitants de la capitale du Var, il s'étend désormais sur plus de 50 ha englobant les entrées de ville : Montéty, au nord-ouest ; deux friches, propriété d'Engie et de la Société foncière immobilière d'EDF, situées de part et d'autre de la voie ferrée, au nord-est ; le secteur de la porte d'Italie, dans la continuité du campus universitaire, à l'est ; le secteur central des Halles ; et enfin, le port de commerce, au sud (en vert sur la carte ci-contre) .

Relier le centre-ville aux pôles d'attraction. Dans la logique des objectifs inscrits dans le protocole de préfiguration du NPNRU signé mi-2017 avec l'Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru), la nouvelle concession d'une durée de dix ans vise à poursuivre le « désenclavement et le rayonnement du centre historique en s'appuyant sur une démarche de revitalisation économique, commerciale, touristique et artistique ».

Elle doit aussi renforcer les « liaisons avec les pôles attractifs existants ou en devenir situés à la périphérie ». L'un des enjeux est d'ouvrir le centre ancien et de le connecter par des cheminements aisés à deux infrastructures générant des flux : le pôle multimodal autour de la gare SNCF et le port de commerce. « Nous entamons une nouvelle phase qui consiste à pérenniser, accentuer et dupliquer ce qui a été fait. Nous changeons d'échelle en passant à une logique de centre-ville d'une métropole », affirme Hélène Audibert, présidente de VAD et adjointe au maire de Toulon déléguée au centre ancien.

Avant d'en arriver là, Hubert Falco, maire (LR) de Toulon et président de la métropole, a entamé dès 2002, soit un an après son élection, un travail lent et minutieux. Le projet de l'édile, après cinq années de gestion municipale par le maire (FN) Jean-Marie Le Chevallier, pourrait se résumer à une seule idée d'ailleurs répétée lors de sa campagne électorale : faire entrer la lumière dans la ville médiévale très densifiée pour donner envie d'y habiter, de s'y promener, de s'y distraire et d'y travailler.

La maîtrise du foncier a été l'une des conditions de la réussite du programme.

Quinze ans plus tard, les premiers signes de la transformation sont visibles. Une conjonction d'intentions l'explique. Tout d'abord, la nouvelle équipe municipale décide d'intervenir globalement, notamment sur les restructurations urbaines. Un préalable à une réhabilitation de qualité qui n'avait pas été pris en compte dans le passé. « Et pour cause, c'est le travail le plus difficile et le plus ingrat. Il faut dépenser beaucoup d'argent pour exproprier, démolir, cureter, reloger avant de pouvoir commencer à parler de réhabilitation », rappelle Jérôme Chabert, directeur général de VAD.

La mobilisation de toute la palette des outils et dispositifs existants a été une autre condition de la réussite. Le centre-ville de Toulon a été rendu éligible aux fonds de l'Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru), puis classé zone franche urbaine (renommée en 2015 « territoire entrepreneurs ») sur 52 ha. La convention du projet de rénovation urbaine (PRU), signé en 2006, a servi de cadre et donné les moyens d'intervenir. La commune y a associé les dispositifs de la politique de la ville (contrat de ville, contrat urbain de cohésion sociale), deux opérations programmées d'amélioration de l'habitat-renouvellement urbain (OPAH-RU), dont une se termine, le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (Fisac 2008-2010) et, enfin, une convention de production avec l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte-d'Azur (EPF Paca) sur la période 2003-2012.

Des équipes dédiées. Un portage politique fort dans la continuité a joué. Hélène Audibert suit ainsi le projet depuis le début. VAD et la Ville ont chacune constitué des équipes dédiées composées d'architectes, d'urbanistes et de juristes. Se concentrer pendant les premières années sur la maîtrise du foncier a été l'autre condition de la réussite. Pour réaliser ce travail de l'ombre, la Ville a délégué à VAD son droit de préemption et lui a donné le pouvoir de signer les transactions foncières et les baux commerciaux.

L'action de l'aménageur se concrétise aujourd'hui par plus de 80 M€ de travaux et 33 M€ de subventions. Ont été réalisés l'acquisition de 67 000 m2 SP, la démolition de 10 000 m2 SP et le recyclage de 50 000 m2 SP. Environ la moitié des 5 000 logements recensés ont été remis à neuf. Enfin, l'intervention a permis de dégager les dents creuses, de révéler les façades des hôtels particuliers, d'amener la lumière à l'intérieur des îlots et de fluidifier les axes existants est-ouest en créant des passages, des rues ou des places.

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12 îlots retrouvent la lumière

L'intervention de l'Anru dans la requalification du centre ancien de Toulon a servi de levier à des financements portés par plusieurs partenaires : les bailleurs sociaux, la Caisse des dépôts, la région Paca, le département du Var, l'ex-agglomération de Toulon Provence Méditerranée, la Ville de Toulon… Le projet de rénovation urbaine (PRU), dont la programmation a été validée en 2006, a eu un rôle d'accélérateur en finançant les aménagements de places et de rues. Sur le volet habitat, il a permis un changement d'échelle dans l'approche, en passant de l'immeuble à l'îlot.

Dans une logique de restructuration globale, 12 îlots très dégradés ont été identifiés. Pour chacun d'eux, le PRU a défini la programmation et les opérateurs appelés à intervenir. « Grâce à l'Anru, nous avons pu compenser les déficits liés aux pertes de surface et aux travaux de démolition. Nous avons ainsi eu les moyens de respecter l'obligation de conserver les façades. En effet, l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (Avap) impose de préserver la trame urbaine et l'identité du site », explique Vincent Busnel, directeur général adjoint à la Ville de Toulon chargé de l'aménagement et du développement durable.

L'originalité de la démarche est aussi d'avoir opté pour un recyclage foncier sous diverses formes et produits : construction de logements sociaux dans le cadre du PRU et hors PRU ; réhabilitation de logements privés via les deux Opah-RU et le dispositif des contreparties foncières prévues par l'Anru ; construction d'équipements ; aménagement de rez-de-chaussée pour des associations et des commerces.

Ilots dédensifiés. Dès 2003, VAD a procédé aux acquisitions foncières, avec leur lot d'expropriations et de relogements provisoires en attendant les relogements définitifs. En parallèle, l'EPF Paca a acheté des terrains en périphérie de Toulon sur lesquels les bailleurs sociaux ont obtenu des droits à construire du logement neuf en contrepartie de leur intervention en centre-ville. En complément, la Ville et ses partenaires ont initié un pôle « habitat indigne » pensé comme un outil de veille du patrimoine privé.

En 2007, VAD a lancé les travaux d'aménagement urbain et de restructuration des îlots. « Nous avons cureté, dédensifié les îlots. Nous avons écrêté les immeubles pour réduire l'effet de puits. Par la procédure de restauration immobilière, nous avons obligé les propriétaires à ouvrir des jours sur les cours nouvellement créées. Enfin, nous avons réorganisé les assiettes foncières, vendues sur la base d'un cahier des charges précis (entre 800 € et 1 200 € le m2 ) aux investisseurs », raconte Christophe Clémencet, chef de projet centre ancien chez VAD.

A ce jour, 11 îlots ont été traités, soit 104 immeubles partiellement ou totalement démolis. Les groupes CIR et Créquy ont répondu à l'appel. Depuis deux ans, les deux spécialistes de la restauration patrimoniale sont à pied d'œuvre pour créer des logements traversants répondant aux normes de confort actuelles.

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« La cohérence et la crédibilité du projet d'ensemble ont été déterminantes »

« Nous avons acquis, vendu et rénové les premiers immeubles en 2014. Sur les 14 opérations en cours, trois sont livrées, huit sont en chantier et une sera lancée ce mois-ci. Cela représente 186 logements, pour 9 041 m2 de Shab.

Intervenir dans l'ancien coûte 37 % plus cher que dans le neuf.

Nous nous appuyons sur des dispositifs fiscaux appropriés, tels la loi Pinel, la loi Malraux ou le déficit foncier. La cohérence et la crédibilité du projet d'ensemble porté par la Ville ont été déterminantes : la réhabilitation d'un immeuble va de pair avec la valorisation de la voirie. VAD et la Ville nous fixent un cahier des charges très précis. En échange, les permis de construire partent en trois mois et demi, et les subventions arrivent vite. »

La revitalisation du tissu commercial, un axe stratégique

L'actuelle concession d'aménagement renforce de manière notable les missions de VAD en matière de développement économique et commercial du centre ancien. L'aménageur a mis en place une organisation qui permettra à la fois de dynamiser le tissu commercial en place, jusqu'ici peu attractif, et de favoriser l'installation de nouvelles enseignes. Sous l'autorité de son directeur général adjoint Jean-Baptiste Arène, deux chargés de mission s'occuperont des futures cellules commerciales via la préemption ou l'acquisition amiable de murs ou fonds à des emplacements stratégiques.

Un manager de centre-ville doit rejoindre cette équipe début mai : « Il répondra aux attentes exprimées par les commerçants du cœur de ville. Il sera présent au quotidien, à l'écoute, et fera le lien avec tous les acteurs en place », précise Jérôme Chabert, directeur général de VAD. En parallèle, la SEM s'appuie sur les agences Cushman & Wakefield et Convergences qui ont réalisé un premier état des lieux. Au-delà du diagnostic, VAD leur a demandé un plan stratégique de développement du commerce sur les dix ans à venir. « Ils ont raisonné comme si le centre-ville était un centre commercial à ciel ouvert, identifiant les locomotives et les pôles d'attraction qui leur semblent stratégiques. Ils en ont défini quatre qui vont permettre d'irriguer un maillage plus fin de petits commerces », poursuit le directeur général de VAD.

Intégrer Mayol au parcours. Les deux prestataires doivent maintenant faire des propositions d'enseignes sur ces « emplacements premium » (voir plan ci-dessus) : l'ancien évêché, les Halles, la « galerie rive gauche » à l'angle des rues d'Alger et de Ledeau et le commissariat de la Marine. A ces quatre sites, VAD a demandé à son concédant de rajouter le centre Mayol pour avoir un droit de regard sur les achats et reventes de ses espaces commerciaux. La copropriété composée de Klépierre, Carrefour, C & A et du fonds chinois CIC a accepté de participer à un comité de pilotage. L'objectif est de réfléchir ensemble aux solutions pour que le centre Mayol s'intègre dans un parcours commercial. Créé en 1990, il a besoin d'être modernisé. Ces travaux de réaménagement intérieur devraient être l'occasion d'améliorer ses accès et de l'ouvrir vers l'extérieur.

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Culture et art de vivre, leviers de développement

Le projet de transformation du centre ancien de Toulon inclut un travail sur les équipements publics et les aménagements urbains. De nouveaux passages ont été aménagés afin de faciliter les circulations. Le traitement de 11 îlots a aussi permis de faire passer la surface des cours d'immeuble de 910 m2 à plus de 2 500 m2 . Des équipements ont été réalisés dans les dents creuses ou les îlots restructurés. Plus généralement, l'objectif du renouvellement est de redonner de l'attractivité au centre-ville, en requalifiant les rez-de-chaussée d'immeubles réhabilités pour qu'ils accueillent des activités dans le domaine des arts et du numérique.

Pour une meilleure visibilité, condition de l'attractivité, la Ville a choisi de concentrer son action dans le secteur sud-ouest, ou « Petit Chicago » (voir carte p. 29), avant de la déployer ailleurs dans la ville, sur d'autres thématiques. Naguère connu des Toulonnais comme une terre de non-droit et un lieu de plaisirs pour marins en goguette, ce secteur était tombé en déshérence. De nombreux logements insalubres y côtoyaient des magasins fermés. « Nous avons considéré que la culture était un levier à actionner pour faire revivre le centre. Dans cette optique, nous avons ouvert dès 2005 le théâtre Liberté dans un ancien cinéma. Il est aujourd'hui labellisé scène nationale. Plus tard, nous avons créé, grâce au PRU, le Port des créateurs dans un espace de 900 m2

occupant deux étages d'un immeuble par ailleurs occupé par des logements sociaux », raconte Hélène Audibert, adjointe au maire de Toulon, mais aussi présidente de la commission culture au conseil départemental du Var.

Une place festive. Dans cette même logique, la Ville a lancé un appel à projets pour les 2 450 m2 de rez-de-chaussée commerciaux maîtrisés par VAD dans la rue Pierre-Sémard, axe stratégique d'accès au cœur de ville. Les candidats devaient présenter une thématique unique. Seul à répondre en 2014, Jacques Mikaélian de la société de promotion Carim a proposé de créer une rue dédiée aux arts, au design et à la décoration, et d'étendre le périmètre à la place de l'Equerre, à l'entrée ouest. « La Ville et VAD ont accepté cet élargissement qui a évité une coupure urbaine », se réjouit Jacques Mikaélian. Redessinée par Citadia, cette place, espace de 3 400 m2, a volontairement été libérée « à l'italienne » afin d'accueillir des événements festifs et culturels.

Longtemps laissé à l'abandon, le quartier du « Petit Chicago » trouve un nouveau souffle.

Sur le pourtour, bars, restaurants et commerces de bouche animent les rez-de-chaussée dans la continuité des 25 boutiques et galeries aménagées par Jacques Mikaélian avec l'aide de l'architecte Jean-Luc Coulomb. Le promoteur a obtenu le soutien de la Caisse des dépôts et de VAD, entrés respectivement à hauteur de 34 et 15 % dans le capital de la SCI Equerre Sémard Développement, qui exploite l'ensemble inauguré en mai dernier. Au total, l'investissement s'élève à 4,8 M€ HT en comptant l'animation.

La prochaine étape sera l'ouverture en 2019 d'un hôtel 4 étoiles (60 chambres) dans un bâtiment du XVII siècle. Conduits par l'opérateur lyonnais Jean-Luc Mathias, les travaux de restructuration doivent démarrer dans le courant de l'année.

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3

3 concessions d'aménagement (2002-2007 ; 2007-2017 ; 2017-2027).

53,4 ha : périmètre de la troisième concession.

57 M€ HT : budget de la concession.

168,8 M€ d'investissements réalisés par les

19 partenaires opérationnels et financiers dans le cadre du PRU.

518 logements sociaux neufs.

80 000 m2 de foncier achetés et maîtrisés.

12 îlots anciens dégradés traités.

2 123 logements privés réhabilités, dont 761 étaient vacants.

468 immeubles subventionnés.

298 devantures commerciales rénovées.

376 façades ravalées.

Données arrêtées au 20 octobre 2017.

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