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Un projet unique, trois permis distincts mais indivisibles : lorsque les juges innovent

Par Damien Richard, avocat, cabinet Racine |  le 23/02/2018  |  ImmobilierLogementUrbanismeRéglementationIsère

Urbanisme -

Un arrêt confirme qu'un ensemble immobilier complexe peut faire l'objet de plusieurs autorisations de construire… même si les permis pris individuellement ne sont pas conformes au PLU.

Dans une décision du 7 décembre 2017 (1), la formation plénière de la cour administrative d'appel (CAA) de Versailles a prolongé la jurisprudence « Ville de Grenoble » (2) en admettant qu'une opération complexe puisse faire l'objet de plusieurs permis distincts, même si ces permis sont légalement indivisibles. En passant outre cette indivisibilité juridique, elle rompt ainsi avec l'un des principes essentiels du droit des autorisations de construire résultant de l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme.

Le recours à la formation plénière et la formulation didactique de la décision rendue sur conclusions conformes du rapporteur public renforcent à l'évidence la portée juridique de cette décision novatrice. Il faut cependant rappeler brièvement l'histoire du projet « Hermitage Plaza » pour comprendre l'arrêt des juges d'appel, avant d'examiner la portée juridique de cette innovation et les questionnements qu'elle suscite.

Un ensemble immobilier complexe. La société Hermitage souhaite réaliser, dans le quartier d'affaires de la Défense (Hauts-de-Seine), un ensemble immobilier composé de deux tours faisant l'objet de deux permis dits « Tour Sud » et « Tour Est » culminant à 307 m au-dessus de la dalle actuelle, et quatre bâtiments de taille plus réduite, faisant l'objet du permis dit « Ouest ». L'ensemble du projet, dénommé « Hermitage Plaza », doit couvrir près de 260 000 m2 de surface de plancher et proposer des logements libres et sociaux, des commerces, ainsi que des bureaux.

Le respect des règles en matière de stationnement et de logements sociaux assuré par un seul permis. En ce qui concerne le droit de l'urbanisme, une option initiale audacieuse a été retenue : la société Hermitage a décidé, via différentes sociétés (SNC ou SCI), de déposer simultanément trois permis de construire. Chacun, comme le note la cour, fait chacun référence à l'opération globale. L'audace - et c'est justement ce qui fait l'intérêt de la décision ici commentée - réside dans le fait que le respect des règles d'urbanisme en matière de stationnement et de logements sociaux est assuré pour l'ensemble du projet par le seul permis « Ouest ». Le maître d'ouvrage de l'opération a convaincu l'Etat, au nom duquel les permis ont été délivrés, que chaque tour était assez complexe pour justifier un permis distinct, mais que l'ensemble était suffisamment homogène pour être appréhendé globalement.

Une décision novatrice ouvrant des perspectives

La CAA devait donc trancher la question de savoir si la dérogation à la règle de l'unicité du permis de construire pouvait s'appliquer en présence de constructions distinctes ayant une vocation fonctionnelle autonome, lorsque les différentes constructions sont indissociables les unes des autres.

Les magistrats ont tout d'abord confirmé que la complexité du projet permettait d'écarter le principe d'unicité du permis de construire. Si deux constructions fonctionnellement et physiquement distinctes, même conçues intellectuellement par un même maître d'ouvrage, peuvent faire l'objet de deux autorisations indépendantes (3), le principe reste que la construction de plusieurs bâtiments qui constituent un ensemble immobilier de par leurs liens physiques ou fonctionnels doit faire l'objet d'une autorisation de construire unique (4).

Un contrôle du respect des règles d'urbanisme équivalent à celui qui résulterait d'un permis unique. Mais ce principe s'efface lorsque l'ampleur et la complexité du projet [...]

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