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« Un projet qui mûrit lentement n’est pas plus réussi »

Propos recueillis par Julien Beideler et Laurence Francqueville |  le 13/07/2012  |  France entièreImmobilierMaîtrise d'ouvrageEuropeParis

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guillaume poitrinal, président du directoire d’Unibail-Rodamco -

Peu connu, Guillaume Poitrinal dirige Unibail-Rodamco, le leader européen de l’immobilier commercial. Il vient de publier un essai intitulé « Plus vite ! La France malade de son temps » (1). Las de constater que construire en France prend de plus en plus de temps, il stigmatise les effets négatifs de ce qu’il appelle notre ralentissement collectif. Guillaume Poitrinal ébauche des solutions pour construire des équipements ambitieux dans un temps raisonnable. Et analyse les évolutions de son métier de maître d’ouvrage.

Ralentissement collectif

Dans votre livre, vous dites que, sans s’en rendre compte, la France avance moins vite. Construire prend plus de temps. Pourquoi ?

Non seulement construire un immeuble, une école ou un pont prend plus de temps qu’il y a quinze, trente ou cinquante ans. Mais surtout, cela prend plus de temps que dans les pays voisins. Tous les secteurs sont touchés. De mon expérience chez Unibail-Rodamco, présent dans dix pays européens, je retiens que la France est l’une des zones où le fait d’ériger des objets structurants pour la ville est le plus ralenti. Il faut compter en moyenne dix à quinze ans pour livrer clés en main un centre commercial, un centre de congrès ou une tour de bureaux. Les exemples qui illustrent ce ralentissement ne manquent pas : quinze ans pour redévelopper les terrains de l’hôpital Laennec, dix-neuf ans pour désamianter Jussieu, quarante ans pour boucler l’A86, à l’ouest de Paris. Il y a aussi les fonciers laissés à l’abandon qui se multiplient un peu partout : rien ne se passe sur l’Ile Seguin depuis 1992 et le terrain de la gare d’Auteuil est libre depuis 1985. Cette stérilité fiscale, sociale et économique devient insupportable dans la conjoncture actuelle. Nous n’avons plus le temps d’attendre.

Votre raisonnement va à l’encontre des défauts souvent avancés de la culture du rendement, de l’éloge de la lenteur…

Effectivement, c’est à la mode de souhaiter que nous ralentissions, que nous prenions le temps de vivre et de s’écarter d’un monde qui tourne plus vite et qui nous fait peur. J’ai pris le contre-pied de cette école de pensée, car ce temps perdu est extrêmement coûteux au pays. Je le tiens responsable de centaines de milliers de chômeurs et de nombreuses crises, comme celle du logement. Il pèse aussi sur notre capacité à réaliser des immeubles plus écologiques, à passer au monde de l’après-carbone. Au fond, le problème du temps perdu, c’est qu’il n’est facturé à personne. Donc personne ne s’en préoccupe vraiment. Aucun économiste n’en a calculé le coût. Mais il ne faut pas s’y tromper : à la fin, tout le monde trinque. Et le plus frustrant, c’est que, souvent, ce ralentissement ne sert aucune cause : un projet qui mûrit lentement n’est pas plus réussi, mieux inséré, plus écolo… C’est même souvent le contraire. La démocratie elle-même est menacée : les maires ont tous de beaux projets dans leurs programmes, mais presqu’aucun ne peut être livré dans le temps d’un mandat électoral. Il y a quand même un problème !

A quoi est dû ce ralentissement collectif ?

A l’origine, il y a un empilement unique et désorganisé de normes et une accumulation exceptionnelle d’autorités : Europe, Etat, régions, départements, communautés de communes, villes, établissements publics, commissions, directions… Chacune fait perdre un peu de temps à chaque projet. Chacune a un bout de décision, de contrôle ou de subvention. A cela s’ajoute le fait que nous avons la justice la plus accueillante du monde. En théorie, tout cela serait la contrepartie inévitable de l’essor des libertés publiques. Mais quand on regarde dans les démocraties voisines, on voit vite que la France a franchi la ligne du raisonnable. En fait, elle s’est infligée une double peine : elle cumule un temps préalable long (concertation, enquêtes publiques, autorisations administratives…) et un temps judiciaire très étiré, avec une justice trop souvent instrumentalisée. Ailleurs, c’est soit l’un, soit l’autre, mais pas les deux. Les 71 réunions de concertation préalables sur le projet des Halles à Paris n’ont pas empêché la quinzaine de recours judiciaires engagés. D’ailleurs, aujourd’hui à Paris, les projets de logements sociaux dans les XV e -XVI e -XVII e arrondissements sont systématiquement attaqués.

Vous pointez également l’empilement de réglementations…

L’inflation des normes, avec contrôles a priori et a posteriori par de très nombreuses autorités dont les compétences se chevauchent, pose un gros problème. Quand j’ai commencé à travailler, en 1992, le Code de l’urbanisme faisait 1 138 pages. Aujourd’hui il en compte 3 031 ! On l’a complété d’un nouveau Code, celui de l’environnement. Le Code des marchés publics fait lui aussi perdre un temps colossal : il produit beaucoup de lenteurs et rend les décisions publiques très attaquables. Au-delà, notre propension à légiférer en réponse au moindre risque identifié est une spécialité du pays. Or, plus vous multipliez les normes, plus il y a d’interactions avec les administrations, plus il y a de fragilités ou d’angles d’attaque devant les tribunaux, plus vous augmentez les coûts des infrastructures, plus vous ralentissez l’action collective, publique et privée, jusqu’à dissuader parfois de lancer le projet.

Repenser le cheminement administratif

Concrètement, que préconisez-vous ?

Je crois qu’il est possible d’accélérer les projets sans remettre en cause notre dispositif de libertés publiques, de protection de l’environnement, de règles urbaines. Pour cela, il faudrait réviser tous les processus d’instruction des projets et repenser notre cheminement administratif, qui comporte trois particularités : la redondance des étapes, un grand projet devant le plus souvent cumuler trois enquêtes publiques (en cas de modification du PLU, de demande d’un permis d’aménager, ou si la surface est supérieure à 10 000 m²) ; la surmultiplication des autorités et des services ; l’absence de capacité à optimiser les délais (rares sont les cas où vous pouvez travailler en temps masqué). Parallèlement, il faudrait réaliser une « étude d’impact temporel » qui évalue le temps perdu, le temps gagné et sa traduction en gain ou perte de croissance.

Apporter du bien-être aux utilisateurs

Vos dernières livraisons illustrent la profonde modification des attentes dans les grands centres commerciaux ?

Oui effectivement. La manière de faire des centres commerciaux a complètement changé, sous l’effet de la crise de la consommation et du développement du e-commerce qui nous obligent à réfléchir autrement. Jusqu’ici, ils étaient conçus pour les enseignes (très peu de charges, circulations communes étroites, pas de lumière naturelle…). Le projet est mené aujourd’hui avec un fil rouge : que sentent et ressentent les gens ? Cela nous amène à travailler tous les points de contact entre l’individu et le lieu, chaque moment de son parcours. Repenser nos codes par rapport au bien-être plutôt qu’à l’efficacité est une révolution pour nos métiers. Et, dans ce bien-être, je place aussi la qualité environnementale et architecturale. Cette réflexion s’applique également aux espaces de bureaux et de congrès-expositions. Dans le commerce, nous anticipons le passage d’une logique de consommation boulimique (de type hypermarché) à une consommation plus immatérielle, les gens venant tant pour acquérir des connaissances que des produits. Le poids des courses sera allégé, les gens rechercheront davantage une ambiance, une marque, un concept, le respect de l’individu…

Comment travaillez-vous à ce « bien-être », notamment avec de grands architectes ?

Dès le début du projet, nous parlons avec eux de nos marques de fabrique, de notre envie de faire des objets pour les hommes, les femmes, les familles. Ensuite, l’architecte et le designer, via notre concept studio, travaillent ensemble pour créer un lieu où les gens auront plaisir et envie de rester. Un projet, c’est quatre à cinq ans ensemble, nous tenons donc à travailler avec des gens qui pensent comme nous pour faire de la grande architecture au service des gens : Wilmotte, Viguier, Portzamparc, Nouvel, Chiambaretta, Mayne, Herzog et de Meuron, Winy Maas… Nous travaillons en permanence avec au moins une vingtaine de cabinets en Europe de façon significative. Le fait d’avoir une chaîne intégrée (conception mais aussi gestion) est fondamental pour réaliser des objets vraiment différents.

N’est-ce pas plus difficile à valoriser ?

Le mètre carré sera plus cher à construire mais les rendements bien supérieurs : ça vaut le coup d’investir dans des lieux s’ils sont bien situés, avec une taille critique.

A quoi ressemblera Unibail-Rodamco dans cinq ans ?

J’espère que nous aurons fait de beaux produits, qui apporteront plus de bonheur, de plaisir et de sérénité aux millions d’utilisateurs qui les fréquentent. Que nous aurons préservé notre capital de confiance et de crédibilité auprès de nos actionnaires et de nos financiers pour rester actifs dans un marché difficile. Il faudra pour cela préserver l’équilibre entre la performance et la sécurité du patrimoine existant et l’audace créatrice de notre portefeuille de projets (plus de 7 milliards dans les cinq ans). J’espère aussi que nous aurons su être à l’écoute et rester agile pour nous adapter. Que nos équipes auront gardé leur enthousiasme. Nous avons la chance d’être dans une entreprise saine, il nous faut donc travailler, être encore plus audacieux, innovants, mobiles pour comprendre ce qui va fonctionner. Je crois beaucoup à nos métiers. Je crois à l’avenir du commerce et des services dans ces lieux extraordinaires de grands flux et de grande centralité, placés sur des nœuds interurbains hyperconnectés aux transports, offrant une qualité architecturale, une insertion urbaine, un confort et un design exceptionnels. Des lieux à chaque fois uniques, conçus comme des prototypes. C’est cela qui structurera la ville demain.

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PHOTO - 657498.BR.jpg - © photos Vincent Leloup/Le Moniteur
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PHOTO - 657497.BR.jpg - © photos Vincent Leloup/Le Moniteur
Parcours

Guillaume Poitrinal, 44 ans

Diplômé d’HEC et titulaire d’une maîtrise en droit, il a travaillé trois ans au sein des départements Fusion & Acquisition et Corporate Finance de Morgan Stanley à Londres et Paris (1992-1995).
Entré chez Unibail en 1995 comme directeur de projet, il devient directeur du développement en 1997, directeur financier et directeur du pôle bureaux en 1999, puis directeur général délégué chargé de l’ensemble des divisions et de la finance en 2002.
Il est nommé directeur général par l’ancien P-DG Léon Bressler en avril 2005. Il lui succède à la tête d’Unibail un an plus tard.
Après avoir conduit la fusion avec Rodamco en juin 2007, il devient président du directoire du nouveau groupe Unibail-Rodamco.
Amateur de tennis, de piano, de chasse et d’équitation, il est également membre du comité d’éthique du Medef et administrateur de l’association Paris Europlace et de Paris Ile-de-France Capitale économique (association créée par la CCIP).

Unibail-Rodamco en chiffres

25,9 milliards d’euros, c’est la valeur du portefeuille du groupe, situé à 63 % en France.

76 % des actifs sont des centres commerciaux (74 actifs, dont 51 reçoivent plus de 6 millions de visites par an).

16 % sont des bureaux, principalement à Paris centre et à La Défense.

8 % sont des centres de congrès et d’expositions (10) en région parisienne.

622 millions de travaux ont été réalisés dans les commerces et les bureaux en 2011.

6,9 milliards d’euros de projets en développement.

(1) Essai paru aux éditions Grasset.

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Date de parution : 09/2019

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Construire, rénover et aménager une maison

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