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Un projet aux contraintes fortes en centre-ville

PIERRE DELOHEN |  le 23/03/2001  |  TransportsArchitectureRhôneProfessionnelsTourisme

Un promoteur lyonnais a créé un hôtel et une résidence de tourisme sur un terrain de 2950 m2 dans un environnement ingrat - jouxtant un faisceau de voies SNCF et une artère à grande circulation - , avec l'obligation d'intégrer une station-service.

Comment rentabiliser trois équipements aussi différents qu'une station-service, un hôtel et une résidence de tourisme réunis sur un foncier de 2 950 m2 contraint par la présence d'un écheveau de voies SNCF et d'une artère à grande circulation en centre-ville ? Tel est le pari relevé par Novelim-Guy Brun, promoteur lyonnais lancé dans la recherche d'investisseurs et d'exploitants pour cette opération atypique dans le quartier d'affaires de la Part-Dieu à Lyon. Patience, imagination, réactivité seront requises pour monter et finaliser un projet aux contraintes fortes : site dans un environnement délicat, étranglé entre les voies ferrées menant à la gare de la Part-Dieu et le boulevard Vivier-Merle, qui interdit les logements; volonté de la collectivité d'implanter une station-service en centre-ville avec huit pompes gourmandes en foncier sans possibilité de valoriser cette charge ; réglementations lourdes liées à la résidence hôtelière et la station-service.

Ni logements, ni bureaux

Mandatée comme aménageur par le Grand Lyon, la Société d'équipement de la région lyonnaise (SERL) était chargée de la vente du foncier par appel d'offres. La priorité de Guy Brun était double : un, trouver rapidement les produits à construire et les utilisateurs ou exploitants ; deux, valider le coût maximum supportable de la charge foncière (pour un droit à construire de quelque 6 500 m2 Shon) avant de soumissionner. En dix jours, Guy Brun boucle l'étude de faisabilité sur la base du travail préalable de l'architecte Didier-Noël Petit. Le dossier prend forme : faute de pouvoir construire des logements (ou des bureaux), le promoteur s'oriente logiquement vers un hôtel, complété par une résidence étudiante (voire une résidence hôtelière), tout en recherchant un exploitant pour sa station-service. Ce dernier point est le premier résolu (même si le pétrolier a changé en cours d'opération avec Shell au final après Total et Esso). Cela lui permet une estimation précise et concordante de la charge foncière compatible avec cet équipement.

Pièce manquante du puzzle

Après des contacts avec Accor, Envergure (groupe Taittinger) s'intéresse à ce projet qui correspond à sa politique d'implantation en centre-ville de Lyon sur la base d'un hôtel Première Classe de 148 chambres climatisée de 17 à 18 m2 vendue 220 francs la nuitée. Le puzzle prend forme avec ces deux premières pièces. Faute de trouver immédiatement la troisième, et malgré le risque réel de présenter un dossier incomplet, Guy Brun se lance avec une pièce manquante, dans l'espoir de trouver rapidement un partenaire pour une résidence étudiante. « Un promoteur doit prendre des risques », sourit-il.

Deux mois seront nécessaires au bouclage final d'un dossier « véritable parcours du combattant » : le temps de valider économiquement le projet et d'anticiper sur la validation des futurs exploitants ou/et investisseurs. Sur la base d'une estimation financière fouillée, cette opération peut offrir une bonne rentabilité aux investisseurs et un cash-flow correct au promoteur ; Guy Brun en est persuadé. La qualité du projet lui permettra de gagner l'appel d'offres lancé par la SERL avec une offre jugée mieux-disante pour son niveau financier et la qualité de son programme. Entre-temps, l'hôtelier changera de statut pour ne rester qu'exploitant après avoir trouvé un investisseur, et la résidence étudiante cédera la place à une résidence de tourisme Resid'hôtel de 76 suites, pour cause de veto potentiel de la puissance publique soucieuse d'assurer un équilibre des résidences étudiantes sur Lyon. Des modifications de dernière heure qui ne remettront pas le projet en cause.

Un calendrier au long cours

Mai/juin 1997 : concours pour l'appel d'offres sur le foncier ; démarrage de l'étude de faisabilité avec choix de l'architecte.

17 octobre 1997 : signature du compromis de vente SERL/Financière Bonnel ( + 2 avenants en mars et juillet 1998) ;

novembre 1997, décembre 1997 et janvier 1998 : signatures des promesses de vente respectives avec Envergure, Shell et Résid'Hôtel ;

19 février 1998 : dépôt du permis de construire (avec passage en CDEC pour l'hôtel), complété en juillet 1998 et finalement modifié après la préférence accordée à la résidence hôtelière au détriment de la résidence étudiante ;

3 décembre 1998 : obtentions du permis de construire et accord de la CDEC;

Mai 1999 : pré-consultation des entreprises avec l'architecte et le bureau d'études ;

29 juin 1999 : acquisition foncière à la SERL par la SCI Vivier-Merle-Rancy ;

29 juin 1999 : signatures des actes authentiques Envergure, Shell et Résid'Hôtel

7 juillet 1999 : ouverture chantier ;

décembre 2000 : procès-verbaux de réception des travaux et ouverture des établissements Envergure, Shell et Résid'Hôtel.

Fiche technique

Maîtrise d'ouvrage : Novelim-Guy Brun.

Maîtrise d'oeuvre : Didier-Noël Petit (architecte), Ingevalor (BE fluides), Fort et Cottet (BE béton armé), Cyprium (économiste), Veritas (bureau de contrôle), Paul-Henri Boutin (SPS).

Bureaux d'études Shell : Bakelite.

Entreprise générale : L'Avenir.

Surface : 6 200 m2 Shon (hôtel : 3 000 m2 ; résidence hôtelière : 3 000 m2 ; station-service : 200 m2).

Chiffre d'affaire opérationnel : 62 millions de francs.

Durée du chantier : 15 mois.

PHOTO :

La vente du bâtiment a été réalisée en volume (et non en surface) avec un plan en volume et des coupes annexés au plan notarié. Cette solution a permis de résoudre la quadrature du cercle rencontrée à différents niveaux du bâtiment entre trois activités différentes.

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