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Un plan de relance pour la construction très attendu
Sylvia Pinel, ministre du Logement - © © Ministère du Logement

Un plan de relance pour la construction très attendu

laurence francqueville |  le 25/06/2014  |  ImmobilierTechniqueChantiersBâtimentBouches-du-Rhône

Les mises en chantier de logements ont baissé de 8,5 % sur un an, s'élevant à 312 066 unités à fin mai. Les permis de construire accusent, eux, un recul de 20,7 % sur la période (389 444 unités). Autant dire que l’annonce d’un plan de relance pour la construction était attendue. Le Premier ministre, puis la ministre du Logement, l’ont détaillé mercredi 25 juin.

Redonner confiance aux acteurs du bâtiment, créer de la croissance et de l’emploi, redonner du pouvoir d’achat aux Français et lutter contre les inégalités sociales et territoriales en améliorant les conditions d’accès au logement, telles sont les lignes directrices qui sous-tendent un plan qui se veut dans la continuité du Plan d’investissement pour le logement annoncé par le Président de la République en mars 2013 et du Plan de rénovation énergétique de l’habitat (PREH) lancé par l’ancien Premier ministre Jean-Marc Ayrault en septembre 2013. Ce « plan de relance » se décline en quatre priorités : favoriser l’accession à la propriété ; simplifier les normes et règles de construction ; soutenir le logement social et créer une nouvelle offre de logements intermédiaires ; mobiliser davantage le foncier.

 

Priorité n°1 : favoriser l’accession à la propriété


Mesure réclamée depuis de nombreux mois par les professionnels (voir notre article sur les réactions) : Manuel Valls a annoncé que le Prêt à taux zéro (PTZ) serait renforcé. « C’est une des clés pour la relance de la construction », a fait valoir Sylvia Pinel qui table sur 70 000 PTZ délivrés par an (contre 44 000 actuellement).  Ce dispositif valable pour l’achat d’un logement neuf arrivant à échéance fin 2014, il sera prolongé à partir du 1er janvier 2015 pour trois ans et recentré sur 2000 communes (liste annoncée pour l’automne) dans les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes ou modestes. Mais auparavant, son barême sera modifié par décret et applicable dès le 1er octobre 2014 : montant de l’achat pris en compte et quotité du prêt relevés, plafond de revenus élargi aux classes moyennes, et différé de remboursement passant, pour les plus modestes, de 5 à 7 ans. Ces aménagements prendront place dans le cadre du projet de loi de finances 2015 attendu en septembre.

La loi de finances pour 2015 devrait en outre rendre à nouveau possible le PTZ pour l'achat d’un logement ancien, mais dans un cadre géographiquement délimité (quelques zones qui restent à définir en vue de favoriser la revitalisation des centres bourgs) et à condition d’y réaliser des travaux de rénovation.

Enfin, le gouvernement a annoncé que les barêmes du PTZ et du Prêt d’accession sociale (PAS) seront harmonisés (le relèvement des plafonds PAS permettant à davantage de ménages modestes primo-accédants de bénéficier de la garantie publique) à partir du 1er octobre afin de sécuriser l’accession sociale à la propriété des classes moyennes et modestes.

 

Priorité n°2: simplifier les règles de construction pour abaisser les coûts et développer l'innovation

Sylvia Pinel a repris le chantier de simplification entamé par Cécile Duflot dans le cadre de la démarche « Objectifs 500 000 ». Le détail des mesures retenues parmi les propositions faites par les groupes de travail 1 et 4, est désormais connu. Principal objectif : faire baisser les coûts de construction et faciliter la conception et la réalisation des projets, sans réduire la qualité. Ces mesures « consensuelles », insiste le ministère, concernent la sécurité incendie, le confort intérieur, les risques sismiques et technologiques, l’électricité et les réseaux de communication, la lutte contre les termites, la performance thermique, les ascenseurs, ou encore les règles d’accessibilité (voir notre article). Elles seront soumises aux instances consultatives obligatoires dès cet été pour une mise en œuvre par voie réglementaire au plus tard à l'automne.

Le conseil supérieur de la construction sera installé dès juillet (le projet de décret en portant constitution a été mis en consultation, voir en cliquant ici). Il réunira tous les professionnels afin d’évaluer l’impact économique de toute nouvelle règle concernant la construction. Ces derniers seront également associés à la gouvernance de l’élaboration des normes futures. Comme Sylvia Pinel, ministre du Logement, l’avait annoncé le 16 mai en installant le comité de suivi d’ « Objectifs 500 000 », le chantier de la simplification va se poursuivre. Un site internet (www.territoires.gouv.fr/simplifier-la-construction) sera ouvert en juillet pour recueillir toutes difficultés d’application ou propositions d’amélioration des réglementations ou normes. Cette « plateforme permanente» devrait créer un nouvel appel d’air, espère le gouvernement. D’autres mesures de simplification pourraient donc être annoncées d’ici fin 2014, a-t-on appris de source proche de la ministre.

Parallèlement, Sylvia Pinel a rappelé qu’une simplification de la réglementation en matière d’urbanisme avait été engagée en 2013 grâce aux ordonnances prises pour accélérer les projets de construction (Procédure intégrée pour le logement, lutte contre les recours abusifs, dispositions pour favoriser la densification…). « Il faut aller plus loin », a expliqué la ministre : l’article 7 du projet de loi habilitant le gouvernement à adopter des ordonnances pour simplifier la vie des entreprises, présenté le 25 juin en conseil des ministres, permet de conforter une approche opérationnelle de l’aménagement des zones urbaines ». Concrètement, il s’agit de : déterminer des modalités de participation du public alternatives à l’enquête publique ; d’élargir le champ d’application des dérogations aux documents d’urbanisme pour faciliter la réalisation de projets dans les secteurs où le foncier est rare et les contraintes de construction sont fortes ; de réduire les obligations de création de parkings dans les zones tendues situées à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport collectif guidé pour les résidences étudiantes et les Ephad comme c’est déjà le cas pour les logements sociaux (1 place par logement) ; de favoriser le développement de projets de construction de logements dans les zones à dominante commerciale grâce à un bonus de constructibilité (sous réserve d’une bonne desserte de transports en commun et de mixité fonctionnelle).

Enfin, toujours pour construire et rénover plus à coûts maîtrisés, l'innovation dans le bâtiment est affirmée comme étant une priorité. Plusieurs leviers d’action sont identifiés par le gouvernement. Tout d’abord, l’Ademe lancera un appel à manifestation d'intérêt dans les jours qui viennent pour favoriser le développement de « méthodes industrielles pour la rénovation et la construction de bâtiments » en mettant en œuvre des procédés constructifs innovants. Ensuite, le gouvernement va lancer la semaine prochaine des travaux avec les acteurs du secteur sur le label de performance environnementale des bâtiments, que Cécile Duflot avait déjà annoncé en mars dernier. « Une démarche progressive et volontaire qui aboutira au 1er trimestre 2015 à la mise en place d’un affichage environnemental, qui donnera lieu à moyen terme à un label volontaire qualifiant le bâtiment», indique le ministère. De plus, le ministère entend s’appuyer sur le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) pour déployer des plateformes de l’innovation pour le bâtiment sur tout le territoire, à l’image de l’expérience qu’il a menée avec l’Alsace, afin d’accompagner l’innovation. Enfin, Bertrand Delcambre, président du CSTB, est nommé ambassadeur du numérique dans le bâtiment (voir notre article ) en vue de diffuser ces techniques dans les procédés de conception et faciliter le travail collaboratif.

 

Priorité n°3: Soutenir la construction de logements sociaux et de logements intermédiaires

Concernant le soutien à la construction de logements sociaux, Sylvia Pinel a évidemment rappelé le cadre déjà en place ou annoncé: TVA réduite, renforcement du quota de logements sociaux à 25%, sélection de projets cet été dans le cadre du programme de 10 000 logements accompagnés (résidences sociales, pensions de famille) sur trois ans à destination des ménages les plus modestes, deuxième appel à projets pour un programme de 3000 logements très sociaux à loyer très bas (« prêt locatif aidé d’intégration adapté ») par an, financé par les pénalités versées par les communes déficitaires en logements sociaux, dont les résultats sont attendus en octobre. Dès juillet, le gouvernement entend aussi se mobiliser avec le mouvement HLM et la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) pour identifier et suivre les projets retardés ou bloqués au niveau local via la mise en place d’un suivi opérationnel à haut niveau mobilisant les préfets. Ce que réclamait d’ailleurs l’Union sociale pour l’habitat (USH). Sylvia Pinel a également réaffirmé qu’elle ferait preuve de la plus grande fermeté pour sanctionner les communes récalcitrantes à l’application de la loi SRU lors du bilan triennal qui sera réalisé cette année. « La loi SRU et la loi du 18 janvier 2013 portant le seuil obligatoire de 20% à 25%, constituent un formidable moteur de solidarité permettant de dynamiser la construction de logements sociaux », a-t-elle rappelé.

Concernant le logement intermédiaire, le gouvernement annonce qu’il va déposer avant le 21 juillet le projet de loi de ratification de l’ordonnance sur le logement intermédiaire du 20 février 2014 au Parlement. Ce projet de loi prévoira des dispositions incitatives nouvelles, notamment la possibilité d’augmenter dans les documents d’urbanisme la constructibilité en cas de réalisation de logements intermédiaires. Il va également demander à la SNI (groupe Caisse des dépôts) de prendre part au développement de cette offre, ce qu’elle a déjà commencé à faire en lançant un appel à projets (Voir ici). Sylvia Pinel annonce également qu’elle réunira l’ensemble des acteurs intéressés par le logement intermédiaire en septembre.

En outre, toujours pour développer une offre locative de logements intermédiaires, le « dispositif Duflot » va être modifié. Le zonage A/B/C sera révisé avant l'été pour favoriser l'investissement locatif en zone tendue notamment dans des métropoles comme Lyon et Marseille. Les plafonds de ressources, de loyer et de prix, en locatif et en accession, du logement intermédiaire, seront révisés dès cet été par décret. Les plafonds de loyer seront ceux qui s’appliquent au dispositif d’investissement locatif des particuliers et au régime fiscal de la loi de finances pour 2014, fixés pour être situés à environ 20% au-dessous du prix du marché, ceci afin d’améliorer la lisibilité des dispositifs. Enfin, l’investisseur qui souhaite louer son bien au-delà de 9 ans bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire correspondant à 3% du prix d'acquisition.

Priorité n°4: Renforcer la mobilisation de foncier public


Après avoir identifié quelque 300 terrains publics représentant 5 millions de m², le ministère du Logement veut désormais clairement faire émerger des projets. « Trop peu de chantiers ont démarré. Il faut redonner un nouvel élan à cette mobilisation du foncier public et mettre en place un suivi plus efficace», a reconnu Sylvia Pinel. Pour ce faire, les préfets devront identifier d’ici fin 2014 cinq terrains dans les régions où les besoins sont les plus vifs afin d’y faire émerger des projets de construction en lien avec l'ensemble des acteurs locaux. Un pilotage resserré sera mis en place au niveau national. Pour identifier les blocages et les lever, et assurer le suivi de ces projets, Sylvia Pinel a demandé au sénateur PS Thierry Repentin, ancien ministre et ancien président de l’Union sociale pour l’habitat, de présider une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier qui sera installée en juillet.

Le gouvernement entend également publier rapidement les textes régissant les établissements publics fonciers, « dont le rôle est essentiel pour mieux anticiper l’aménagement du territoire ». Un point bloquant important sera levé : la garantie des collectivités ne sera plus nécessaire pour les emprunts qu’ils contracteront, facilitant  ainsi leur intervention et donc la mobilisation du foncier pour la construction. Et puis d’ici fin 2014, les EPF d’Ile-de-France seront regroupés.

Reste à trancher la question de la libération de foncier privé, que la ministre n’a pas évoqué, mais dont il sera évidemment question lors des arbitrages sur le projet de loi de finances 2015. Les services du ministère travaillent, cette année encore, à trouver un chemin pour alléger la fiscalité des plus-values de cession sur les terrains à bâtir.

« La mobilisation de tous les acteurs publics et privés est la clé de la réussite. Je ferai un tour de France de la construction d'ici la fin de l'année afin de mobiliser le plus largement possible», a conclu Sylvia Pinel, qui va par ailleurs s’attacher à ce que les décrets d'application de la loi Alur aillent dans un sens favorable à la simplification des procédures. Un travail de priorisation de la sortie de ces décrets a déjà été fait : Manuel Valls a d’ailleurs confirmé que l’encadrement des loyers serait effectif en région parisienne dès cette année et que la garantie universelle des loyers serait retravaillée compte tenu de son coût financier : « nous réfléchissons à la recentrer sur ceux qui en ont le plus besoin, à savoir les jeunes », a-t-il expliqué.

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