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Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes

françoise vaysse, elisabeth allain-dupre, nathalie coulaud, corinne montculier, virginie pavie, françois sagot |  le 04/09/1998  |  LogementLogement socialArchitectureInnovationVal-de-Marne

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Logement
Logement social
Architecture
Innovation
Val-de-Marne
France
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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

-Le débat sur la quittance porte sur le neuf, mais aussi sur l'existant. -Il fait appel à des innovations techniques et à l'imagination des architectes.

Comment faire baisser la quittance (loyer + charges) des locataires d'HLM? « Comment faire en sorte que la quittance nette (loyer + charges - aides personnelles) soit le mieux adaptée aux ressources des locataires et aux efforts qu'ils peuvent consentir ? » corrige Jacques Berké, président de la Fédération nationale des SA d'HLM. Vu les ordres de grandeur (3,5 millions de logements existants contre 50 000 nouveaux PLA en 1998), « la question porte plus sur le stock que sur le flux », note-t-il avant d'expliquer que la marge de manoeuvre des organismes est étroite, comme le montrent les grandes masses financières : les annuités de remboursement représentaient en 1996 - derniers chiffres - 52 % des loyers, la taxe foncière pour les propriétés bâties (TFPB) 7 %, la maintenance 16 %, les coûts de fonctionnement 18 %, l'autofinancement - pour les investissements futurs - 6 % et les impayés définitifs, moins de 1 %.

« La maîtrise de l'équation loyer + charges est une opération dont les paramètres dépendent pour une part de notre responsabilité et pour une part de facteurs exogènes », remarque Paul-Louis Marty, directeur général de l'Opac du Val-de-Marne. C'est le cas de la TFPB, mais l'on pourrait également citer l'évolution du taux du livret A, commandée par des considérations politiques alors qu'elle peut avoir de grandes conséquences sur le compte d'exploitation des organismes et l'équilibre des opérations : la Caisse des dépôts estime ainsi à 1,2 milliard de francs en 2000 l'économie entraînée par la dernière baisse de 0,5 point. Elle permettrait un recul de 1,7 % des loyers si elle était intégralement répercutée sur l'ensemble du parc. Ciblée, elle aurait un impact bien plus fort.

Comme le remarque Paul-Louis Marty, « l'organisme qui a la capacité de réduire ses loyers à long terme est celui qui ne construit pas : quand j'encaisse 1 franc de loyer, je paie 50 centimes de dettes. Si j'arrête de construire pendant dix ans, je tombe à 35 centimes. Ca améliore le cosinus de l'angle. Le malheur, c'est que je continue de construire. Et je plombe mon compte d'exploitation », explique-t-il.

Charges : un faisceau d'actions convergentes

« L'évolution des loyers est longue et comporte de très grandes incertitudes », ajoute-t-il. Ainsi, « fondamentalement, il y a un problème essentiel, mais que je ne peux financièrement quantifier : quels seront le devenir et la valeur d'une partie significative de notre patrimoine de grands ensembles situés dans les quartiers sensibles ? Continuera-t-il d'être habité ou non ? Dans ce cas-là, sa valeur au bilan est nulle voire négative. La question dépasse le strict problème de la démolition. Si elle reste à dose homéopathique, je sais ce que devient mon compte d'exploitation. Mais, s'il faut que je détruise en Ile-de-France 20 000, 100 000 ou 150 000 logements, ce n'est pas la même chose ».

Dans l'immédiat, la question des loyers dans le parc existant agite le monde HLM. C'est Louis Besson qui l'a posée, suscitant un certain émoi lorsqu'il a évoqué une modulation en fonction des revenus des locataires. Depuis, les choses se sont précisées, et il ne s'agit plus que de traiter le cas des locataires modestes dont la quittance n'est pas totalement couverte par les aides au logement, soit environ 400 000 ménages. Des discussions très délicates se sont engagées entre le secrétariat d'Etat et l'Union des HLM. Interrompues par le décès de Roger Quilliot, elles reprendront après la rentrée, sachant que les sociétés anonymes et les offices ne sont pas sur la même longueur d'onde.

Reste que, comme le résume Paul-Louis Marty, « dans les zones où le marché n'est pas tendu, les loyers ont vocation à évoluer vers la baisse en francs constants. Sinon, compte tenu des impératifs sociaux, nous devons limiter de manière drastique nos hausses de loyers ».

Une autre question est sur la table : celle des charges, incomplètement prises en charge par les aides au logement. En forte baisse pendant les années 80, elles se sont ensuite stabilisées. Pierre Quercy, directeur général de l'Union des HLM, les évalue à 650 francs en moyenne par mois dans un logement type (voire plus, en cas de chauffage collectif), pris en charge pour moitié par l'APL. Le chauffage, l'eau chaude sanitaire et l'ascenseur sont les trois postes les plus importants. Ils ont diminué d'un quart en dix ans. Mais, pendant la même période, l'eau a augmenté de 47 % en francs constants.

Même s'ils sont moins directement concernés par le problème des charges que par celui des loyers, les organismes y sont de plus en plus sensibles. Le secrétariat d'Etat au Logement les y pousse : il a fait en sorte que le produit de la baisse de la TVA sur la réhabilitation, inscrite dans le budget 1998, soit utilisé pour des travaux engendrant des économies de charges. Un accord sur trois ans a été conclu avec les associations de locataires, et les premiers travaux devraient débuter en 1999 dans les organismes. Mais les sommes en jeu sont assez modestes (1 milliard au maximum). Certains sont déjà actifs : le président de 3 F, Michel Ceyrac, a fixé un objectif de baisse pour son groupe dès l'an prochain, sans le quantifier toutefois, la lutte contre les charges élevées résultant d'un faisceau d'actions convergentes.

D'ailleurs, le problème de l'eau, celui de la collecte des déchets ou le chauffage devraient combiner, dans l'idéal, solutions techniques et renégociations avec les grands groupes concessionnaires. Le délégué général de l'Union estime de son côté qu'il faut investir pour réduire le coût des fluides (eau+électricité+téléphone). Paul-Louis Marty plaide pour « une clarification des rôles dans un certain nombre de domaines comme l'eau ou les espaces verts », et surtout pour une responsabilisation des habitants, allant jusqu'à un pouvoir accru dans les décisions qui les concernent.

Comment construire moins cher

Reste, enfin, le prix du neuf. Tout le monde s'accorde à reconnaître au moins une dérive des prix de production, les plus féroces mettant en cause le PLA, jugé obsolète. Il est en tout cas structurellement déséquilibré sur le plan financier : il y a un écart de 15 à 20 % entre le loyer d'équilibre et le loyer maximal permis par la réglementation, sachant que celui-ci est inférieur d'environ 10 % au loyer plafond de l'APL, selon Pierre Quercy. L'Union a d'ailleurs fixé un objectif de baisse aux organismes, de l'ordre de 5 %.

Les prix de production varient en fonction de la localisation et du type d'habitat (individuel et collectif). Selon les tout derniers chiffres de la DGUHC, le coût du bâtiment a augmenté en 1996 de 1,5 % - après plusieurs années de stabilité - dans le collectif en agglomérations de plus de 100 000 habitants, hors région parisienne (zone 2) (voir encadré). Dans toutes les autres petites villes et dans l'individuel, les prix sont stables. Encore faut-il bien préciser que ces prix s'entendent hors effet de structure, c'est-à-dire qu'ils n'intègrent pas l'évolution des caractéristiques physiques de l'opération et hors garage.

Aussi critiquée a-t-elle été, la démarche LQCM a eu le mérite de mettre les choses sur la table et de lier la question du coût avec celle de la qualité. Louis Besson n'est pas avare en mises en garde sur cette question (voir pp. 42 et 43), et Michel Mouillart, professeur à Paris-X Nanterre, va au moins aussi loin lorsqu'il estime que « la qualité, ou l'accès à la qualité pour tous, est un projet de société ». En outre, souligne-t-il, « ce sera un service rendu à nos enfants et petits enfants ».

Maîtriser les coûts sur toute la chaîne de production

Le premier réflexe des organismes a été de réduire la surface des logements et celle des parties annexes dans le collectif. Un mouvement que l'on sent très bien à la lecture des statistiques de la DGUHC (- 3 m2 en moyenne sur la surface habitable et - 1,1 m2 sur les surfaces annexes). Mais la question de la surface des logements est sensible au sein du monde HLM. L'attitude d'un groupe comme 3 F qui, depuis plusieurs années, a réduit la surface pour baisser la quittance, a souvent été critiquée : « Nous n'avons jamais sacrifié la cuisine, mais les chambres sont petites, et nous essayons de limiter les surfaces de circulation », explique Michel Ceyrac, qui estime à 10 % environ la différence entre son produit actuel et le logement moyen HLM en Ile-de-France. L'effet est immédiat : « Nous collons aux loyers plafonds APL jusqu'au trois-pièces », assure-t-il.

Mais la vraie question est de mieux maîtriser toute la chaîne de production : la conception du produit, la tenue des chantiers, le respect des délais de fabrication, une mise en location rapide... C'est toute une façon de travailler qu'il faut aussi maîtriser inlassablement. D'autant que la reprise du bâtiment induit - ou induira assurément tôt ou tard - une remontée des prix des entreprises, qui ont atteint un point bas ces dernières années.

De son côté, le gouvernement a fait un pas en avant en réinjectant de l'aide à la pierre dans le PLALM pour abaisser les prix de sortie. Sans grand succès, les organismes se montrant particulièrement réticents à construire, comme le déplore Louis Besson. PHOTO : François Melonio, P-DG du bureau d'études Projetud :

«Le logement social offre un beau terrain d'exercice à l'ingénierie et à sa capacité d'apporter de la valeur ajoutée.»

Calcul du prêt locatif aidé PLA

Le PLA neuf en collectif (zone 2)

Le prix de revient au m2 de surface habitable est de 6 646 francs. Il se décompose comme suit :

77 % de coût de construction (bâtiment seul) : 5 111 francs.

12 % de charge foncière : 837 francs.

11 % d'honoraires : 698 francs.

Si l'on élimine les effets de structure, le coût du bâtiment redressé au mètre carré pour un logement de 67 m2 de surface utile, dans une opération de 34 logements, sans garage, ni ascenseur, ni locaux communs résidentiels, est de 4 319 francs (ce prix comprend la TVA facturée à 20,6 %).

PLA acquisition-amélioration (zone 2) en collectif

Prix de revient : 6 059 francs, dont :

charge immobilière, 2 049 francs ;

travaux + honoraires, 4 010 francs.

Prix redressé : 5 348 francs.

En collectif, la surface moyenne habitable des logements est de 51,9 m2 pour des opérations de 8,6 logements.

(Source : ministère de l'Equipement)

Le PLA neuf en collectif (zone 2)

Le prix de revient au m2 de surface habitable est de 6 646 francs. Il se décompose comme suit :

77 % de coût de construction (bâtiment seul) : 5 111 francs.

12 % de charge foncière : 837 francs.

11 % d'honoraires : 698 francs.

Si l'on élimine les effets de structure, le coût du bâtiment redressé au mètre carré pour un logement de 67 m2 de surface utile, dans une opération de 34 logements, sans garage, ni ascenseur, ni locaux communs résidentiels, est de 4 319 francs (ce prix comprend la TVA facturée à 20,6 %).

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charge immobilière, 2 049 francs ;

travaux + honoraires, 4 010 francs.

Prix redressé : 5 348 francs.

En collectif, la surface moyenne habitable des logements est de 51,9 m2 pour des opérations de 8,6 logements.

(Source : ministère de l'Equipement)

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Date de parution : 10/2020

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