En direct

Evénement

Un marché inscrit dans une spirale vertueuse

FRANCOISE VAYSSE |  le 27/11/1998  |  Maison individuelleLogementConjonctureFrance entièreImmobilier

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Maison individuelle
Logement
Conjoncture
France entière
Immobilier
Valider

Moteur de la reprise dans le logement, la maison individuelle est portée par la reprise économique. Habitat fétiche des Français, son avenir immédiat s'annonce prometteur.

Une légère euphorie règne au sein la maison individuelle : dopée par la bonne santé de l'économie française et la politique gouvernementale, la profession a tiré vers le haut la reprise dans le bâtiment en 1998 et promet de faire de même en 1999. La clientèle familiale afflue, attirée par des prix attractifs et un crédit bon marché. Avec 132 500 mises en chantier dans le diffus et 30 500 dans le groupé, la construction a été meilleure en 1998 que les experts ne le prévoyaient en début d'année. La croissance atteint 8,3 % dans le secteur pur, selon l'UNCMI (Union nationale des constructeurs de maisons individuelles).

Le ministère de l'Equipement, dans ses dernières prévisions, émet une hypothèse de croissance de 5,1 % en 1998, avec 165 000 logements mis en chantier (système Sitadel). L'accélération constatée dans la deuxième moitié de 1998 l'autorise à se montrer très optimiste pour l'an prochain, avec des prévisions oscillant entre + 15 000 et + 7 500 maisons supplémentaires, construites aux deux tiers au premier semestre 1999. Un chiffre supérieur aux estimations de l'UNCMI, qui sont de 5 000 unités de plus en diffus et un millier en groupé.

Conjoncture exceptionnelle

De son côté, le BEPS (Bureau d'études par secteur) se montre plus confiant pour 1998, affichant une croissance de 12,3 % dans l'individuel pur et de 7,6 % dans le groupé. En 1999, en revanche, un ralentissement du rythme de croissance serait observé, avec respectivement + 7 % et + 2,4 %. Marco, quant à lui, est sur une croissance de 6 à 7 % en 1999 après 8,5 % à 9 % en 1998.

Le groupé est reparti : la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC) estime à 10 % la croissance des ventes de ses adhérents en 1998, à 12 000 unités.

Quelle que soit l'ampleur exacte de la croissance cette année, une constatation s'impose : la maison individuelle est le secteur dominant de la construction de logements, dont elle assure 60 % de l'activité et des mises en chantier. Et le succès de 1998 ne devrait pas se démentir en 1999. Néanmoins, le caractère improvisé du changement de régime fiscal sur les terrains à bâtir ( Le Moniteur du 13 novembre, p. 79) a eu pour résultat de bloquer le marché depuis un mois. Certains craignent que les effets de ces perturbations se fassent sentir dans l'activité au début de l'année prochaine ; d'autant plus qu'elles interviennent au dernier trimestre, période traditionnellement dynamique (avec celle du printemps) pour le marché de la maison.

Les raisons d'un succès

Première raison fondamentale : l'attrait exercé par la maison individuelle sur les Français. « Après la Seconde Guerre mondiale, rappelle Michel Mouillart, professeur à Paris X-Nanterre, la première enquête sur le logement réalisée par l'Ined (Institut national d'études démographiques) montrait que 80 % des urbains voulaient devenir propriétaires d'une maison individuelle. Ils expliquaient leur souhait par leurs mauvaises conditions de logement en ville. Aujourd'hui, le parc a changé. Mais ce désir persiste car l'offre dans le collectif n'est pas satisfaisante .»

Le profil actuel des acheteurs - des familles jeunes, aux revenus plutôt modestes, avec enfants - donne la deuxième clé de la réussite : maison rime avec espace. « Aujourd'hui, les clients achètent du mètre carré, d'abord et avant tout. Et s'ils ont de l'argent en plus, ils prennent des mètres carrés en plus plutôt que n'importe quel autre équipement supplémentaire », explique le secrétaire général de Maisons d'en France, Didier Braud. Il est d'ailleurs symptomatique de voir qu'ils utilisent leur capacité d'achat supplémentaire, dégagée par la baisse des taux et celle des prix, pour accroître la taille de la maison : en un an, la maison moyenne vendue (107 m2) a gagné 1 m2, après 2 m2 de plus l'année précédente. Le tout pour un prix moyen qui reste aussi serré : 530 000 francs TTC sans le terrain (400 m2 pour 350 000 F TTC).

Bien évidemment, s'y ajoutent les effets de la conjoncture : lorsqu'on les interroge sur le dynamisme du secteur, les experts du ministère citent d'abord le reflux du chômage et l'amélioration des anticipations des ménages, puis la baisse des taux d'intérêt.

Le prêt à taux zéro, lancé par le précédent ministre du Logement Pierre-André Périssol, a joué un rôle majeur dans le redémarrage du marché. D'autant qu'il s'est adossé à une spectaculaire baisse des taux. Ces deux facteurs ont convergé pour resolvabiliser les ménages : l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) a calculé que leur capacité d'emprunt s'était accrue en trois ans de 20 % pour un emprunt sur quinze ans et de 25 % sur une durée de vingt ans. Résultat : les familles les plus modestes ont pu recommencer à accéder à la propriété. Or, c'était sur ce créneau que le marché était le moins saturé.

Cette demande a pu rencontrer une offre : dès 1996, les constructeurs ont rapidement repositionné leurs produits dans une gamme de prix bas. Le budget moyen dans la France entière, était alors de 650 000 francs, se ventilant entre 400 000 / 450 000 francs pour la maison et 180 000 francs pour le terrain. Depuis, la gamme de prix a légèrement remonté, notamment le prix du foncier. Elle correspond à un relèvement des ressources des ménages, comme le montre la dernière typologie des bénéficiaires du prêt à taux zéro (qui achètent à 90 % des maisons individuelles) : le revenu net mensuel moyen des emprunteurs 1997 s'élevait à 13 700 francs, en hausse de 4,6 % en un an.

A très court terme, expliquent plusieurs constructeurs, l'idée prévaut chez les acheteurs que « c'est le moment ou jamais » de passer à l'acte. Les prix sont encore contenus, les taux ont atteint un point bas, le prêt à taux zéro a été prolongé en 1999... « Les ménages se disent que, s'ils ont un peu d'apport personnel, leur achat coûtera à peu près le même prix qu'un loyer », rappelle Patrick Vandromme, président de Maisons France Confort.

Le climat de confiance généralisé se prête aussi à l'achat, considéré comme une valeur refuge : « Les clients ont envie de profiter d'un avenir immédiat un peu plus lisible pour se mettre à l'abri d'un futur éloigné, plus inquiétant », analyse de son côté Didier Braud.

Pressions inflationnistes

La maison individuelle groupée a redémarré plus tard que le diffus car ses acteurs (promoteurs et producteurs de terrains) étaient profondément touchés par la crise. En outre, ils travaillaient souvent dans des zones où le terrain est cher, notamment en Ile-de-France. Mais, à la différence des petits constructeurs, les promoteurs en groupé étaient armés pour offrir à leur clientèle des logements en Périssol. Cité par les observateurs, le phénomène n'est toutefois pas chiffré par la FNPC. « Le problème, c'est le foncier », regrette Olivier da Cunha, directeur général de Bouygues Immobilier, qui produit 700 maisons en Ile-de-France.

Ce succès généralisé n'est pas sans poser quelques problèmes aux constructeurs, dont l'outil de production a du mal à suivre : là où le temps moyen de construction d'une maison est de huit mois, on est monté à onze mois, explique-t-on à l'UNCMI. Plusieurs constructeurs redoutent donc un renchérissement des coûts de la sous-traitance.

Autre prix orienté à la hausse : le foncier. « Le problème est devant nous », estime Patrick Vandromme. Déjà, on sent les conséquences de sa hausse : lors du lancement du prêt à taux zéro, en octobre 1995, les stocks ont permis aux acheteurs de ne pas trop s'éloigner des centres villes. Maintenant les accédants les plus modestes doivent aller en périphérie. Les zones où le foncier est cher sont d'autant plus défavorisées que le passage de l'ancien PAP (prêt aidé à l'accession à la propriété) au prêt à 0 % s'est accompagné d'une hausse de la TVA de 5,5 % à 20,6 %... Mais le tir va être corrigé par le passage des terrains à bâtir du régime de la TVA immobilière à celui des droits de mutation (4,8 %).

Si cette mesure engendre dans un premier temps des désordres sur le marché, elle est bonne en soi pour toutes les transactions de particulier à particulier, soit la moitié des cas. Mais les appréciations divergent sur l'impact réel en cas d'achat auprès d'un lotisseur : le SNAL (Syndicat national des aménageurs lotisseurs) estime que le gain pour l'acheteur sera compris entre 2 et 5 % du prix du terrain. Patrick Vandromme est plutôt sur une fourchette de 6 à 7 %. Cette disposition tombe bien. D'une part, elle va freiner les pressions à la hausse des prix ; d'autre part, en bloquant le marché, elle permet aux constructeurs de résorber un peu leurs goulots d'étranglement.

GRAPHIQUE : Mises en chantier de logements individuels purs et individuels groups de 1990 à 1998 (Source DAEI et UNCMI) La maison isolée en pointe.

La conjoncture reste toujours ausi porteuse, comme le montre l'évolution de la construction. La reprise d'activité concerne davantage les maisons individuelles en diffus que l'habitat groupé.

Cet article fait partie du dossier

MAISON INDIVIDUELLE

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Décrypter les règles du Code de la commande publique issues de la loi MOP

Décrypter les règles du Code de la commande publique issues de la loi MOP

Date de parution : 09/2019

Voir

Initiation aux procédés généraux de construction

Initiation aux procédés généraux de construction

Date de parution : 09/2019

Voir

Construire, rénover et aménager une maison

Construire, rénover et aménager une maison

Date de parution : 09/2019

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur