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« Un bail commercial en l’état futur d’achèvement est une synthèse réussie »
Mahbod Haghighi, directeur juridique de Sodearif (filiale de développement immobilier de Bouygues Bâtiment IDF) et vice-président de Juridim - © © DR

« Un bail commercial en l’état futur d’achèvement est une synthèse réussie »

Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières |  le 02/05/2013  |  ImmobilierRéglementation

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Issu de la pratique, le bail commercial en l’état futur d’achèvement (Befa) puise son inspiration et une partie de sa substance dans la vente en l’état futur d’achèvement. Ce montage s’est développé depuis plusieurs années, le lancement de programmes « en blanc », plus difficiles à financer, se raréfiant. Sa singularité réside dans la période séparant la date de la signature du bail de celle de la mise à disposition des locaux, car nombreux sont les Befa conclus avant même l’obtention du permis de construire. Impliquant en général le trio promoteur-vendeur, investisseur-bailleur et utilisateur-preneur, le Befa soulève plusieurs difficultés juridiques évoquées ici par Mahbod Haghighi, directeur juridique de Sodearif.

Sur quels types de biens Sodearif privilégie-t-il les montages en bail commercial en l’état futur d’achèvement ?

Mahbod Haghighi : Tout dépend de « l’entrée » du projet. Sauf pour les affaires initiées directement par l’utilisateur ou par l’investisseur, quasiment tous les autres projets de développement de bureaux ou de commerces ont recours à la technique du bail commercial en l’état futur d’achèvement, puisque les investisseurs en blanc sont devenus assez rares.

Quels sont les principaux points de vigilance lors de l’élaboration d’un Befa et les écueils rencontrés ?

Mahbod Haghighi : Les négociations portant sur un bail commercial, alors que l’investisseur n’est pas autour de la table sont ardues. La marge de négociation du promoteur-vendeur est assez faible s’il ne veut pas obérer les chances de placement de son produit sur le marché auprès d’investisseurs exigeants. D’un autre côté, les arguments en faveur de cette exigence font défaut au promoteur lors de la négociation, puisque le preneur connaît son importance dans le montage de l’opération et sait que sans lui il n’y a pas de développement immobilier. Il y a parfois des moments difficiles : il m’est arrivé de devoir renégocier un Befa signé, après que l’investisseur a été trouvé ! Les points de négociation sont presque toujours les mêmes : le sort des travaux preneurs, la définition des charges locatives, la définition de l’achèvement des travaux et les conditions (et garanties) de prise de possession. Enfin, les négociations sont âpres si le preneur exige une mise à disposition anticipée des locaux.

 

Comment le Befa arrive-t-il à concilier les intérêts de l’investisseur-acquéreur, du promoteur-vendeur et du preneur ?

Mahbod Haghighi : Le Befa est une invention de la pratique et la conclusion d’un Befa suivie de la signature d’une Vefa, constituent pour le promoteur immobilier des moments d’indéniable réussite, puisqu’aussi bien il aura réussi à concilier des intérêts et contraintes de trois personnes qui a priori ont plus de raisons pour ne pas s’entendre que le contraire. Dans les cas où l’investisseur est d’ores et déjà présent au moment de la conclusion du Befa, le promoteur doit veiller à ce que la conjonction des intérêts des futures parties au bail, ne se retourne pas contre lui. Au fond, l’investisseur cherche un bien loué, le locataire cherche un immeuble de bureaux adapté à ses besoins, et le promoteur cherche à développer un projet de construction. Seulement, les délais et les prix du promoteur ne sont pas immédiatement acceptés par l’investisseur ni par le locataire : l’équilibre économique prend un sens presque physique entre les trois forces en présence et le projet du promoteur, doit « tenir debout ». Un Befa est une synthèse réussie !

Pour en savoir plus, lire « 10 questions sur le Befa » dans le numéro d’avril de la revue Opérations Immobilières , le bimédia juridique des professionnels de l'immobilier.

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