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TVA sur la réhabilitation du locatif social

le 04/09/1998  |  RénovationFiscalitéLogement socialCollectivités localesSEM

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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

Quel est le fondement de la TVA au taux réduit de 5,5 % applicable à certains travaux de réhabilitation ?

L'article 14 de la loi de finances pour 1998 soumet à la TVA au taux réduit de 5,5 % la livraison à soi-même (LASM) de travaux de réhabilitation de logements sociaux à usage locatif qui font l'objet d'une convention ouvrant droit au bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL).

Quel schéma fiscal cela induit-il ?

La livraison à soi-même est l'opération par laquelle une personne obtient, sans ou avec le concours de tiers, un bien ou une prestation de services à partir de biens ou de moyens lui appartenant. Exemple : un organisme d'obtient les prestations de travaux en réglant leurs mémoires aux tiers que sont les entreprises de bâtiment. Avec la livraison à soi-même, cet organisme d'HLM sera donc considéré comme étant à la fois fictivement le « fournisseur » des travaux et l'acquéreur des travaux de réhabilitation :

en tant que « fournisseur » des travaux, il sera redevable de la TVA (au taux normal), appliquée sur le prix de revient des dépenses liées aux travaux de réhabilitation ;

en tant qu'acquéreur, il pourra exercer son droit à déduction de cette TVA selon les conditions de droit commun (le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez ses fournisseurs) ;

la livraison à soi-même sera imposée, à titre non déductible, au taux réduit de 5,5 %, lors de l'achèvement des travaux.

En définitive, ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une TVA sur travaux au taux de 5,5 %, en lieu et place de la TVA supportée dans les conditions de droit commun.

Quand est entré en vigueur ce dispositif ?

Il s'applique aux opérations de réhabilitation pour lesquelles le bailleur social bénéficie d'une décision favorable du préfet prise à compter du 1er janvier 1998.

Qui est concerné ?

Sous réserve de remplir les autres conditions requises, les bailleurs éligibles au nouveau dispositif peuvent être :

- des organismes d'HLM ;

- des sociétés d'économie mixte ;

- des collectivités publiques ;

- des opérateurs privés (personnes physiques ou morales).

Quels sont les immeubles concernés ?

Ce sont les immeubles d'habitation affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le préfet et le bailleur ouvrant droit à l'APL. Outre les locaux affectés au logement, entrent dans le champ d'application du régime fiscal spécifique les locaux annexes aux logements : parties communes, de gardien et locaux communs résidentiels.

Quels travaux sont éligibles ?

Les travaux pouvant être financés avec une subvention Palulos sont définis par l'arrêté du 30 décembre 1987. Il s'agit surtout de mettre des logements en conformité avec les normes minimales d'habitabilité, d'économiser l'énergie, de réduire les charges ou renforcer la sécurité. Pour les opérations financées avec des PLA, de financements libres, ou sur fonds propres, les travaux éligibles sont déterminés par le décret no 98-331 du 30 avril 1998. Sont concernés :

Les travaux d'amélioration. Ils comprennent, outre les travaux déjà admis dans le cadre de la subvention Palulos :

Les travaux de grosse réparation. Ce sont les travaux de remise en état, réfection ou remplacement pour maintenir l'immeuble en état d'être utilisé selon sa destination (réparation des murs, remplacement des fenêtres, réfection de l'installation électrique, etc.).

Les travaux d'entretien pour maintenir un immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial, sont exclus du taux réduit de TVA (sauf s'ils sont induits indissociablement par des travaux éligibles).

Les travaux de ravalement.

Les travaux de transformation : par exemple, la transformation en logements de locaux non affectés auparavant à cet usage.

Les travaux d'aménagement : Ils apportent un élément de confort nouveau ou indispensable au respect des normes (ex : l'installation d'équipements sanitaires dans des bureaux transformés en logements locatifs sociaux).

Quelles conditions doit remplir le bailleur ?

Dès le lancement des travaux, le bailleur doit remplir les conditions prévues par l'article 257-7°bis du Code général des impôts :

Les logements doivent être affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le préfet et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue aux articles L. 351-2-2° et L. 351-2-3° du Code de la construction et de l'habitation ;

Par ailleurs, l'opération doit avoir fait, en principe préalablement, l'objet d'une décision préfectorale favorable d'agrément (la décision de subvention Palulos vaut décision favorable d'agrément). Les décisions d'agrément ne sont pas contingentées.

Comment sont imposés les travaux ?

L'imposition des travaux, au taux réduit de TVA à 5,5 %, s'effectue à leur achèvement, qui doit faire l'objet d'une déclaration sous la responsabilité du bailleur, et au plus tard dans les deux ans de la date de la décision favorable du préfet. L'achèvement des travaux constitue la date d'exigibilité de la taxe. Cette TVA de 5,5 % est applicable au prix de revient total des travaux : mémoires des entrepreneurs, honoraires des architectes, prix d'achat des biens et services utilisés, coût de la main-d'oeuvre lorsque les travaux ont été effectués par du personnel salarié de l'organisme bailleur.

A RETENIR

Quoi ?

Les travaux de réhabilitation des logements locatifs sociaux peuvent bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 %.

Qui ?

Ce régime est réservé aux bailleurs sociaux pour la réhabilitation de logements conventionnés APL, dans le cadre d'une opération agréée par le préfet.

Comment ?

Le mécanisme fiscal de la livraison à soi-même permet l'allégement effectif de la charge de TVA.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

Article 14 de la loi de finances pour 1998 (publiée dans le cahier « Textes officiels » du « Moniteur » du 9 janvier 1998)

Décret no 98-331 du 30 avril 1998 (cahier « TO » du 15 mai 1998).

Circulaire no 98-50 du 7 mai 1998 relative aux logements locatifs sociaux ne bénéficiant pas de subvention de l'Etat et faisant l'objet d'une décision favorable d'agrément(cahier « TO » du 22 mai 1998).

Circulaire no 98-52 du 11 mai 1998 relative aux logements locatifs sociaux bénéficiant d'une subvention de l'Etat (Palulos ou subvention locative aidée)(cahier « TO » du 22 mai 1998).

Article 257-7°bis du Code général des impôts.

Bibliographie

Mémento pratique « Fiscal » Francis Lefebvre, édition 1998, § 5181

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