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Top 20 des promoteurs immobiliers français
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Top 20 des promoteurs immobiliers français

Sophie Vincelot |  le 14/09/2018  |  Bouygues ImmobilierNexityPromoteurs immobiliers

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Très puissants sur le résidentiel, Nexity et Bouygues Immobilier confirment leur place de leaders du classement. Côté tertiaire, BNP Paribas Immobilier survole un palmarès fortement chamboulé.

L'année 2017 aura été exceptionnelle pour les promoteurs immobiliers. L'exercice s'est même révélé excellent pour certains, à l'instar d'Emerige et de Crédit Agricole Immobilier qui affichent des croissances respectives de 64,4 % et 60,2 % sur un an. « Depuis 2016, et notamment en 2017, nous nous sommes positionnés sur de grands projets. Nous travaillons par exemple sur une opération de 600 logements au bord du lac d'Annecy ou encore de 300 autres dans le centre-ville de Rennes », détaille Franck Hélary, directeur général adjoint en charge de la promotion chez Crédit Agricole Immobilier.

Les promoteurs ont profité des conditions idéales que pouvait offrir le marché : des taux d'intérêt très bas et des conditions de financement encore favorables, avec le dispositif d'investissement locatif Pinel et le prêt à taux zéro. Comme l'an passé, Nexity et Bouygues Immobilier occupent les deux premières places du classement du « Moniteur » basé sur le chiffre d'affaires français dans le logement et le tertiaire. Le leader s'offre même une croissance à deux chiffres.

Conséquence de cette bonne santé : la quasi-totalité des promoteurs ont prévu de recruter en 2018. Bouygues Immobilier veut embaucher entre 300 et 350 personnes, ce qui ferait augmenter sa masse salariale d'environ 17 %. Altarea Cogedim prévoit, quant à lui, près de 200 recrutements. Emerige augmente même ses effectifs de près de 30 %.

Facteurs de dégradation. Malgré un millésime 2017 très réussi, l'avenir pourrait ne pas se montrer aussi clément en 2018. Les ventes de logements ont ainsi reculé de 4 % sur les six premiers mois de l'année, par rapport au premier semestre 2017. L'un des principaux facteurs de dégradation : la remise en cause des aides. Dans les territoires détendus, la quotité du prêt à taux zéro a baissé et le dispositif d'aide à l'investissement locatif Pinel a été supprimé. Les ventes en bloc, dont 60 % sont réalisées dans le secteur HLM en pleine restructuration, ont accusé une baisse. Pour autant, la Fédération des promoteurs immobiliers se veut rassurante. « L'attentisme sur l'investissement locatif et les ventes en bloc ne doit pas masquer le fait que la demande des ménages reste forte, ce qui maintient les ventes en 2018 à un niveau élevé, comparable à ceux de 2016 et 2017 », avance Alexandra François-Cuxac, sa présidente. De quoi envisager sereinement l'avenir.

Classement par chiffre d'affaires réalisé dans le secteur tertiaire

Seule la moitié des promoteurs voient leurs résultats progresser, voire exploser dans le cas d'Ogic. Les autres affichent une baisse d'activité parfois brutale. Mais, loin d'être un signe de dépression, le secteur de l'immobilier tertiaire sera cette année dans la lignée de 2017. Au premier semestre 2018, les investissements en immobilier d'entreprise ont atteint 9,1 milliards d'euros en Ile-de-France - qui concentre le marché de bureaux de l'Hexagone - soit une progression de deux tiers par rapport à la même période en 2017.

« Dans le tertiaire, la hausse des loyers favorise l'investissement »

BNP Paribas domine à nouveau le marché du tertiaire. Comment l'expliquez-vous ?

D'abord, les raisons macro-économiques - l'abondance des liquidités, les taux de financement historiquement bas et l'inflation - ont poussé l'investissement dans l'immobilier d'entreprise, qui a atteint 26,4 milliards d'euros en 2017.

Ensuite, la France affiche une stabilité politique, qui la rend attractive, notamment chez les investisseurs anglo-saxons comme les Américains. Enfin, la révolution des usages au sein des immeubles de bureaux, avec le flex office ou le coworking, oblige les utilisateurs à quitter des bâtiments obsolètes et à revenir à Paris.

Quels sont les autres facteurs de croissance en 2017 sur le marché ?

Malgré une offre neuve restreinte, l'attractivité du tertiaire est restée très forte. S'ajoutent les taux de vacance faibles, notamment à Paris, qui incitent les promoteurs à lancer des produits en blanc, c'est-à-dire avant même qu'ils soient loués. Le marché leur donne d'ailleurs raison, puisqu'à peine plus de 20 % des surfaces des immeubles livrés n'ont pas encore trouvé preneur. De plus, les loyers augmentent légèrement, ce qui favorise l'investissement.

Comment anticipez-vous le marché dans les prochains mois ?

Nous nous attendons à un léger ralentissement de la croissance économique. Mais pour nous, les fondamentaux restent les mêmes.

C'est pourquoi nous anticipons une année encore meilleure que 2017.

Cela s'explique par notre stratégie de diversification. Outre des opérations prévues en Ile-de-France, notre territoire de prédilection, nous poussons notre présence en régions, avec des opérations à Marseille et à Bordeaux, mais aussi à l'international.

Nous voulons également nous positionner sur de grands projets mixtes, qui mêlent logements, bureaux et hôtels.

Thomas Charvet, Directeur général promotion immobilier d’entreprise chez BNP Paribas Real Estate

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Thomas Charvet, directeur général adjoint de BNP Paribas Immobilier - © BRUNO DES GA YETS / NIKOJA / BNP PARIBAS REAL ESTATE

Classement par chiffre d'affaires réalisé dans le secteur résidentiel

Sans surprise, le duo Nexity-Bouygues Immobilier se retrouve à la tête du classement, avec des chiffres d'affaires dépassant les 2 milliards d'euros. Le résidentiel constitue pour eux un gros segment de marché. Tous les promoteurs voient leur chiffre d'affaires augmenter. En 2018, le marché devrait pourtant connaître des ralentissements. Les permis de construire de logements, indicateur avancé du marché, ont fortement creusé leur recul en France, de mai à juillet (- 12,1 %).

« Les prix du logement risquent d'être déconnectés de la réalité économique des territoires détendus »

« Notre part de marché a doublé en plus de dix ans, passant de 7 % en 2004-2005 à 14,1 % en 2017. Ce développement est issu d'une stratégie axée sur le client, mais aussi d'une couverture géographique sur l'ensemble du territoire.

Nous avons également développé une large gamme de produits. Nexity a aussi noué des partenariats avec des sociétés comme Perl ou le promoteur Primosud. C'est pourquoi nous pensons que nous surperformerons en 2018. Avec notre couverture géographique, nous devrions être présents dans les grandes métropoles. Pour autant, nous devons rester prudents. La réduction du dispositif Pinel et du prêt à taux zéro dans les zones B2 et C a créé un essoufflement du marché, notamment sur celui des maisons individuelles. De plus, les promoteurs ont remonté leurs prix. Il faut donc être vigilant parce que les prix du logement risquent d'être déconnectés de la réalité économique des territoires détendus. »

Julien Carmona, directeur général délégué de Nexity.

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Julien Carmona, directeur général délégué de Nexity - © F. STUCIN / NEXITY
« L'activité reste tirée par la croissance des métropoles »

« L'année dernière a constitué un pic dans la promotion immobilière. Pour autant, 2018 devrait être caractérisée par une baisse de volume.

Le nombre d'investisseurs en Pinel est à la baisse, de même que le nombre de permis de construire.

Le marché de la maison individuelle est le plus durement touché, tandis que le collectif continue d'augmenter.

Dans ce contexte d'essoufflement, notre objectif est de maintenir cette année notre niveau de 2017. En 2019, l'activité devrait être tirée par une forte croissance des métropoles, soutenue par le maintien des taux d'intérêt à un niveau bas sur vingt ans. A mes yeux, il reste un motif de préoccupation à l'horizon 2020, ce sont les élections municipales. Dans les mois qui les précèdent, les maires sont généralement réticents à signer des permis de construire. En effet, les sujets de construction sont très sensibles et peuvent être sujets à une polémique locale.

Il n'est donc pas exclu qu'il y ait moins d'offres de logements avant les municipales. »

François Bertière, P-DG de Bouygues Immobilier.

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François Bertière, P-DF de Bouygues Immobilier - © JULIEN FALSIMAGNE / LE MONITEUR

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