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« Nous demanderons à chacun des promoteurs de s’engager à rémunérer correctement les architectes. »
Trombinoscope rentrée 2016 Agence Nicolas Michelin et Associés photographe camille gharbi - © A/NM/A / Camille Gharbi

« Nous demanderons à chacun des promoteurs de s’engager à rémunérer correctement les architectes. »

Propos recueillis par Christiane Wanaverbecq (Bureau de Marseille du Moniteur) |  le 16/07/2018  |  ImmobilierLogementBouches-du-RhôneTertiaireImmobilier de services

Nicolas Michelin, architecte-urbaniste de l’Agence Nicolas Michelin et Associés (A/NM/A). En gestation depuis dix ans, la ZAC Vallon Régny, aménagée dans le sud de Marseille, va entrer en phase opérationnelle. Repensé par l’A/NM/A, le projet urbain consiste à créer un nouveau morceau de ville dans le 9e arrondissement accueillant à terme environ 1 000 nouveaux logements, des équipements publics, des commerces et des bureaux. A quelques jours de la présélection de 40 équipes de promoteur-architecte en lice pour 10 îlots, Nicolas Michelin présente les grandes lignes du projet.

Qu’est-ce qui caractérise le projet urbain de la ZAC Vallon Régny ?

Construire dans le sud de Marseille un nouveau morceau de ville avec 1 000 nouveaux logements, des équipements publics, des commerces et des bureaux était le parti de départ en 2007. Il demeure avec un programme similaire à la première mouture. Ce qui change, c’est la forme urbaine. Cette urbanisation, suivant une trame « classique », proposait une forme urbaine massive et des espaces verts principalement dans les espaces privés.
De plus, l’ancien projet présentait des bâtiments de six ou sept étages disposés en alignement du futur boulevard urbain sud créant un effet couloir. Le quartier se développait de chaque côté du boulevard, comme deux parties autonomes. Sélectionné en 2016, après le lancement d’une nouvelle consultation, nous avons opté pour un projet ouvert sur le grand paysage et qui joue un rôle de couture urbaine. Pendant près de deux ans de travail sur le projet urbain, la fabrication d’une urbanité fut notre ligne directrice. L’enjeu était d’inscrire cette nouvelle densité dans la géographie du Vallon Régny et de l’harmoniser au mieux avec l’existant. Nous avons imaginé 11 îlots, dont un îlot démonstrateur.


Comment les îlots seront-ils aménagés ?

Nous proposons des immeubles plus étroits, moins hauts, avec des jardins suspendus et des typologies méditerranéennes très particulières. Cela signifie que nous préconisons de grands toits abrités sur le modèle des ombrières sur tous les sommets des immeubles, des appartements traversants qui ne font pas plus de 12 mètres de large. D’ailleurs, pour faire la ventilation naturelle et apporter confort ainsi que fraîcheur l’été aux habitants, le cahier des charges impose une épaisseur étroite des bâtiments de 12,5 mètres. L’objectif est d’avoir à minima deux tiers de logements traversants ou doublement orientés.
Cela veut dire aussi des gradins avec des terrasses plantées, imposés dans la plupart des îlots. Il s’agit d’un quartier où les îlots sont déjà très dessinés avec des immeubles alignés sur rue et des jardins de pleine terre au centre des îlots. Il y aura une alternance de points hauts et de points bas avec des bâtiments entre R+5 au R+1 afin de dialoguer avec les différentes échelles du tissu existant. Enfin, par rapport à la première mouture, nous ajoutons un grand parc central de 1,5 ha qui reprend le Vallon Régny, constituant une dépression au centre du terrain, notamment pour gérer les eaux de pluie.
Avec la paysagiste Florence Mercier, nous avons cherché à épouser le relief de cette entité géographique située juste avant le premier massif des Calanques. La dernière spécificité du projet est la proposition de créer des serres de production et de halles alimentaires qui entoureront une petite place publique dans l’îlot central.

 

La maquette du projet A/NM/A pour la ZAC Vallon-Régny à Marseille (A/NM/A / © A/NM/A).


Le projet d’aménagement de ce quartier situé dans le sud de Marseille est-il étroitement lié au boulevard urbain sud notamment conçu pour amener les transports en commun ?

Oui. Sauf que dans la première mouture, le boulevard urbain sud conservait un traitement routier. C’était une vraie coupure avec un bus à haut niveau de service (BHNS) au milieu. Avec la métropole Aix Marseille Provence, nous avons étudié son interaction et son intégration dans le futur quartier. Longue infrastructure, contournant Marseille par l’est, du nord au sud, elle est resserrée au niveau du Vallon Régny. Nous l’avons conçue comme un cours planté avec des trottoirs. Par exemple, au niveau de la future place publique, nous avons imaginé un ouvrage réduit au maximum supprimant le terre-plein central et les arbres d’alignement, Le boulevard urbain sud devient une colonne vertébrale et ne coupe plus en deux le quartier. Par ailleurs, la ZAC Vallon Régny va se développer au fur et à mesure de la réalisation du futur boulevard urbain sud qui a démarré au nord. Ainsi, nous avons décidé de construire d’abord les voies de desserte, puis les équipements publics et enfin, les logements.


Aménager à cet endroit a-t-il du sens ?

C’est un terrain, très grand, de 34 hectares, avec de nombreuses friches, maîtrisé par la puissance publique depuis une dizaine d’années, en vue, notamment, de créer le boulevard urbain sud. Dans cette partie du 9e arrondissement de Marseille, il y a une forte demande de logements. Le projet urbain est l’occasion de mettre de l’ordre dans un tissu existant hétérogène composé de pavillons et de grands ensembles. Compte tenu de la présence d’une mairie de quartier, de l’hôpital Sainte-Marguerite, cela paraissait évident d’y créer une nouvelle centralité.



Vous avez choisi de fabriquer le projet dans le cadre d’ateliers ?

En effet, nous avons proposé à la maîtrise d’ouvrage une méthode de travail similaire à celle que nous avons utilisée pour l’aménagement des Bassins à flot à Bordeaux. Par îlot, nous choisissons un promoteur, puis l’architecte parmi les trois proposés par chacun des 20 promoteurs que nous allons sélectionner à la fin du mois parmi les 40 qui ont répondu à la consultation. Pour le choix des architectes, nous envisageons une audition, mais cela reste à valider. Les lauréats seront désignés en octobre 2018. Ils seront invités à travailler en ateliers avec des représentants de la mairie, de la Soleam, l’agence A/NM/A, avant la signature du compromis de vente en mars 2019. Nous démarrons la fabrication du projet sur la base d’une esquisse, d’une étude de faisabilité et d’un chiffrage. Un mois plus tard, l’architecte présente une maquette au 500e et ses intentions. Au sein de l’atelier, on regarde la cohérence par rapport au projet urbain. L’idée est de se retrouver une fois par mois. Cela permet de créer une diversité et une cohérence entre les projets. C’est de l’urbanisme négocié. C’est pour cela que nous demandons un engagement très ferme du promoteur sur le respect de cette formule. L’atelier permet de soutenir l’architecte qui est toujours sous pression du promoteur. A Bordeaux, 88 architectes ont travaillé dans ce cadre. A noter que nous demanderons à chacun des promoteurs de s’engager à rémunérer correctement les architectes et à lui confier le suivi de chantier.

 

Des équipements et infrastructures vertueux
Deux écoles primaires seront construites sur le site. La première ouvrira ses portes à la rentrée scolaire 2021. Elle comportera six classes de maternelles et dix de primaires (3 400 m2 de surface de plancher pour un coût de 7,5 millions d’euros HT). Pour la concevoir, la Soleam a sélectionné les quatre équipes suivantes : Agence AT (mandataire)/PHD Ingénierie/12 C/AD2I/Domene SARL Scop/Atelier MPG ; W Architecture (mandataire)/ OH ! SOM Architectes/PI Conseil/Oasiis/Atelier MPG ; Adrien Champsaur (mandataire)/SAS Betem Paca/Venathec/IQE ; Depoizier Crest/Battesti Associés/BG Ingénieurs Conseils/Emmanuel Guillemet.
La seconde école sera réalisée dans la troisième phase de l’opération, à l’horizon 2025-2027.
Sont également prévues une crèche associative, une maison de quartier et une bibliothèque (en cours d’étude) à construire entre 2021 et 2025.
Tous ces équipements auront une qualité de bâti de haute performance environnementale.
Par ailleurs, l’opération prévoit la réalisation d’un bassin de rétention de 15 000 m3 en amont de la ZAC, à proximité du collège Gyptis. Cinq bassins paysagers aménagés au cœur du parc central compléteront le dispositif.

 

Calendrier


Sont en cours :
- la consultation des promoteurs et des architectes en vue de la cession des îlots constructibles à vocation principale de logements en accession libre à la propriété ;
- la mise à jour des documents cadre de l’opération.

Sont prévus pour :

2019
- la signature des promesses de vente avec conditions suspensives (respect des prescriptions de l’aménageur, obtention d’un PC approuvé par l’aménageur) ;
- la réparation des premiers dossiers de permis de construire, pour les îlots Est ;
- l’approbation du PLUI.

2020
- la mise en service du boulevard urbain sud ;
- l’instruction des premiers permis de construire ;
- la viabilisation de la ZAC et la réalisation des espaces publics majeurs : place, parc, bassin de rétention.

2021
- la signature des actes de vente pour les îlots de la première phase ayant obtenu un permis de construire ;
- la mise en chantier pour les îlots de la première phase ayant obtenu un permis de construire ;
- la livraison de l’école primaire 1 ;
- la poursuite de la viabilisation de la ZAC.

2022-2023
- la livraison des premiers programmes immobiliers.

2023-2024
- la livraison des programmes immobiliers de la 2nde phase.

2025-2027
- la livraison des programmes immobiliers de la troisième phase et de la 2nde école primaire.

 

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