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Jurisprudence

Six mois de droit de la construction

Par Laurent Karila, avocat associé (Karila, société d’avocats), chargé d’enseignement à l’université de Paris I Panthéon-Sorbonne |  le 30/10/2015  |  RéglementationCommande publiqueFrance entièreEuropeResponsabilités et assurances

Marchés privés -

Sélection des décisions les plus instructives rendues par la Cour de cassation au premier semestre 2015.

La réception judiciaire peut-elle être prononcée en cas de désordres importants ? Un dépassement limité des normes d’isolation phonique peut-il engager la responsabilité décennale du constructeur ? Qui doit présenter le sous-traitant de second rang au maître d’ouvrage ? Au premier semestre 2015, la Cour de cassation a répondu à toutes ces questions… et à bien d’autres.

La réception des travaux

Réception expresse.

L’absence de l’entreprise aux opérations de réception ne prive pas le procès-verbal de réception signé par le maître d’ouvrage de son caractère contradictoire, dès lors que cette dernière avait été dûment convoquée (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-17744). Le paiement de l’intégralité des travaux plusieurs mois avant l’établissement du PV de réception ne suffit pas à faire rétroagir la date de la réception au jour dudit paiement et à en changer la nature expresse pour devenir tacite (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 14-10723).

Réception tacite.

La clause d’un contrat de construction de maison individuelle, qui prévoit que « toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l’exigibilité de l’intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible », est réputée non écrite. Elle crée, en effet, au détriment du maître d’ouvrage un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, puisqu’elle impose à ce dernier une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues (Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24947, Bull.).
Le paiement partiel de la facture d’une entreprise est impropre à caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux, les dysfonctionnements affectant l’installation de chauffage en cause ayant justifié que le maître d’ouvrage, après expertise, assigne l’entreprise et son assureur en paiement des travaux de reprise et indemnisation de ses préjudices (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 13-19997).
La prise de possession par les maîtres d’ouvrage était insuffisante à caractériser leur volonté non équivoque d’accepter les immeubles, ce qui excluait la réception tacite, dès lors qu’ils avaient exprimé leur insatisfaction, énoncé la persistance de désordres susceptibles d’entraîner des difficultés avec leurs locataires et indiqué : « A finition de ces travaux, veuillez me confirmer une date de réception », et qu’il leur restait à payer 15 % du montant du marché (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-10392).
En revanche, l’achèvement de l’immeuble, sa livraison aux acquéreurs, l’existence d’un PV d’état des lieux et de remise des clés, l’existence d’une déclaration d’achèvement des travaux adressée à la mairie et le règlement des constructeurs sont de nature à caractériser l’existence d’une réception tacite (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 13-26896).

Réception judiciaire.

Pour prononcer la réception judiciaire d’un ouvrage, il suffit au juge de constater son habitabilité à une date déterminée. Peu importe que cette habitabilité ait été rendue possible par des travaux de reprise réalisés après le départ du chantier de l’entreprise à l’égard de laquelle la réception est judiciairement recherchée (Cass. 3e civ., 30 juin 2015, n° 14-20246). N’a pas donné de base légale à sa décision la cour d’appel qui refuse de prononcer la réception judiciaire des travaux en se fondant sur l’importance des désordres sans rechercher si, compte tenu de leur nature, l’ouvrage n’était pas en état d’être reçu (Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 14-12875). Cela constitue la seule condition de la réception judiciaire, quelles que soient la nature et l’importance des réserves.

Les garanties légales

Présomption et imputabilité.

Le constructeur de maison individuelle est tenu de plein droit envers le maître d’ouvrage d’une erreur d’implantation et des dommages causés par les travaux de construction qu’il a réalisés. L’éventuelle faute du sous-traitant n’est pas une cause exonératoire de sa responsabilité mais peut seulement fonder une action récursoire (Cass. 3e civ., 15 avril 2015, n° 14-13054).
Ne sont soumis à la présomption de responsabilité décennale que les constructeurs ayant concouru à la réalisation de l’ouvrage ou partie d’ouvrage dans laquelle le dommage trouve son siège. Les désordres n’étant en l’espèce pas imputables aux travaux de réfection des façades réalisés par l’entrepreneur, le maître d’ouvrage ne rapportant pas la preuve par ailleurs de ce que la violation de son obligation de conseil et d’information serait à l’origine des désordres, sa garantie décennale ne peut être mise en œuvre (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-13271, Bull.). A retenir : le fait que l’entrepreneur n’ait pas physiquement concouru à la réalisation de la partie d’ouvrage litigieuse ne suffit pas à écarter l’imputabilité des désordres s’il est démontré qu’il a violé son obligation de conseil et d’information.

Garantie de bon fonctionnement (GBF).

Les désordres qui affectent un carrelage - élément dissociable de l’immeuble, non destiné à fonctionner - ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendant pas impropre à sa destination ne relèvent pas de la GBF (Cass. 3e civ., 27 janvier 2015, n° [...]

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