En direct

Sites et sols pollués : un environnement rénové par la loi Alur
Pollution des sols - © © www.phovoir.fr

Sites et sols pollués : un environnement rénové par la loi Alur

Nathalie Levray, pour Opérations Immobilières |  le 13/06/2014  |  SantéTechnique

De nouvelles règles du jeu sont introduites dans le code de l’environnement. Elles ouvrent la porte à une reconversion mieux sécurisée des anciennes zones industrielles et des terrains suspectés de pollution. Défrichage sur le terrain de la connaissance des lieux pollués et sur le versant de l’action à mener pour les réhabiliter.

Les friches industrielles sont une aubaine pour résoudre à la fois l’équation de la lutte contre l’étalement urbain et celle de la rareté du foncier en agglomération. Mais l’envie  des opérateurs privés et publics pour valoriser ces terrains disponibles, notamment en cœur de ville, est souvent refrénée par le risque de pollution et ses conséquences financières et juridiques.

L’article 173 de la loi Alur remédie aux incertitudes et balise les responsabilités en insérant dans le code de l’environnement de nouvelles dispositions qui fournissent aux acteurs, maire, propriétaire, exploitant IPCE, aménageur, ou promoteur un cadre rénové pour leurs opérations.

Le premier axe développé par les nouveaux textes renforce les obligations d’informations relatives aux sols pollués.

Création des SIS

Des secteurs d’information sur les sols (SIS) vont désormais répertorier les « terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d'usage, la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion de la pollution. » L’Etat en assume l’élaboration et confie aux préfets de département le soin de les délimiter au vu des informations existantes. Les données contenues dans basias et basol seront probablement réinvesties à cette fin.

L’objectif visé est de préserver tant la sécurité, la santé ou la salubrité publiques que l'environnement. Le préfet devra soumettre les projets de secteurs d'information sur les sols, pour avis, aux maires des communes sur le territoire desquelles ils sont situés et, le cas échéant, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme. De même, les propriétaires des terrains concernés en seront informés (art. L. 125-6 du Code de l’environnement).

Information institutionnelle consolidée


Ces secteurs d'information sur les sols (SIS), répertoriés dans le cadre du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu ou, le cas échéant, de la carte communale, revêtiront la forme d’un document graphique. Par ailleurs, l’Etat publiera une carte des anciens sites industriels et activités de services, identifint les sols potentiellement pollués.

Lors de la délivrance d’un certificat d'urbanisme, le demandeur sera avisé si le terrain visé est répertorié sur cette carte ou si le service instructeur a connaissance d’une ancienne exploitation industrielle ou de service sur le terrain. Un décret en Conseil d'Etat définira les modalités d'application de ces nouvelles dispositions.

Information contractuelle sanctionnée


Outre cette information institutionnelle, l’établissement d’un contrat de vente ou d’un bail sera l’occasion d’une nouvelle information spécifique. Ainsi le vendeur ou le bailleur du terrain situé en secteur d'information sur les sols devra-t-il en informer par écrit son acquéreur ou son locataire (art. L. 125-7 du code de l’environnement). Il leur communiquera les informations relatives au SIS rendues publiques par l'Etat, et le contrat établi attestera de l'accomplissement de cette formalité.

Faute de respecter cette obligation, le vendeur ou le bailleur s’expose, au cas où le terrain est rendu impropre à la destination prévue au contrat en raison d’une pollution, à la résolution du contrat ou, selon le cas, à la restitution d’une partie du prix de vente ou à une réduction du loyer. Le délai d’action de l'acquéreur ou du locataire pour saisir le tribunal est aligné sur celui de la garantie des vices cachés, à savoir deux ans à compter de la découverte de la pollution. De surcroît, l'acquéreur peut demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. Un décret en Conseil d'Etat précisera les modalités d'application de ces nouveautés.

L’article 173 de la loi Alur soumet à la même obligation d’information le vendeur d’un terrain ayant abrité une installation classée pour la protection de l’environnement doit fournir à son acheteur (art. L 514-20 du code de l’environnement).

Recours à un BE certifié


La loi Alur soumet les projets de construction ou de lotissement prévus dans un secteur d'information sur les sols, dès leur conception, au contrôle d’un bureau d'études (BE) certifié dans le domaine des sites et sols pollués (art. L. 556-2 du code de l’environnement).

Le maître d'ouvrage doit fournir, dans son dossier de demande de permis de construire ou d'aménager, une attestation par laquelle le BE garantit la réalisation d'une étude des sols établissant les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l'usage futur et l'état des sols.

Une norme définie par arrêté du ministre chargé de l'environnement, ou équivalent, fixera les conditions de certification du bureau d’études.

Par exception, l'attestation n'est pas exigée de la personne bénéficiaire d'une expropriation pour cause d'utilité publique, dès lors que l'opération a donné lieu à la publication d'une déclaration d'utilité publique. Elle n’est pas imposée non plus lors du dépôt de la demande de permis de construire, si la construction projetée est située dans le périmètre d'un lotissement autorisé ayant déjà fait l'objet d'une telle attestation.

Ces dispositions qui ne font pas obstacle aux dispositions spécifiques sur la pollution des sols déjà prévues dans les documents d'urbanisme seront précisées par décret.

Outre une information améliorée, la loi Alur facilite la remise en état et la gestion des sites et sols pollués, et redéploye les responsabilités administrative et civile des opérateurs.

Transfert de l’obligation de réhabilitation


L’exploitant d’un site peut transférer la responsabilité administrative de la remise en état à un tiers « intéressé », sous conditions de capacité technique et de garanties financières. Cette substitution s’opère à la mise à l'arrêt définitif ou même ultérieurement. C’est alors au tiers substitué de réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l'usage qu’il projette sur le terrain.

Si le tiers substitué modifie l’usage par rapport à celui défini par l’exploitant lors de l’arrêt de l’ICPE, il doit ouvrir une procédure de concertation et recueillir, outre l'accord du dernier exploitant, celui du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, du propriétaire du terrain sur lequel est située l'installation. Il établit un mémoire de réhabilitation à destination du préfet pour accord. Si les mesures envisagées pour assurer la compatibilité entre l'usage futur et l'état des sols paraissent insuffisantes, le préfet peut demander de compléter le projet.

Le dernier exploitant reste néanmoins responsable, à titre subsidiaire, au cas où le tiers substitué ne pourrait pas fournir les garanties financières exigées ou si son projet échouerait.

Un décret en Conseil d'Etat définira, notamment, les modalités de substitution du tiers et le formalisme de l'accord de l'exploitant ou du propriétaire (art. L. 512-21 du code de l’environnement).

Usage et mode de gestion


Par ailleurs, la loi Alur consacre les pratiques des opérateurs en matière de changement d’usage d’un terrain sur lequel était exploitée une ICPE qui a été arrêtée et réhabilitée. Il revient, désormais légalement, au maître d'ouvrage à l'initiative de ce changement d'usage de définir, sur la base d’un bilan coût / inconvénients / avantages, les mesures de gestion de la pollution des sols adaptées au nouvel usage et de les mettre en œuvre. Les textes exigent de plus le recours à un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, dans des conditions similaires à celles en matière de secteurs d’information des sols. Un décret précisera les modalités des nouvelles dispositions (art. L. 556-1 du code de l’environnement).

Suppression facilitée des SUP


La procédure pour mettre fin à une servitude d’utilité publique (SUP) est simplifiée. Lorsqu'une SUP portant sur un terrain pollué par l'exploitation d'une ICPE devient sans objet, l'ancien exploitant, le maire, le propriétaire du terrain en demande la suppression, sur la base d'un rapport justifiant l’inutilité de la SUP. En cas d’initiative du préfet de département, il en informe le propriétaire du terrain et l'exploitant (art. L. 515-12 du code de l’environnement).

Responsabilités hiérarchisées


Une jurisprudence évolutive et des textes fluctuants rendaient instable le droit des sites et sols pollués, notamment en matière de responsabilité. La loi Alur vient répondre à la forte attente des professionnels (notre article). Elle classe les responsables. Viennent au premier rang, selon les cas, l’exploitant de l’installation classée ou de l’installation nucléaire de base, le tiers substitué ou le maître d’ouvrage d’un changement d’usage ultérieur, le producteur ou le détenteur fautif des déchets. A titre subsidiaire, en l'absence de responsable de premier rang, le propriétaire de l'assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets pourra être déclaré responsable s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution. Un décret en Conseil d'Etat définira les modalités d'application de ces dispositions et, notamment, l'autorité de police chargée de les faire appliquer (art. L. 556-3 du code de l’environnement).

Référence : loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (art. 173)

Commentaires

Sites et sols pollués : un environnement rénové par la loi Alur

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

Presse - Vente au n°

Prix : 29.00 €

Voir

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Presse - Vente au n°

Prix : 37.00 €

Voir

Aménager sans exclure, faire la ville incluante

Aménager sans exclure, faire la ville incluante

Livre

Prix : 24.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Les cookies assurent le bon fonctionnement de nos sites et services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l’utilisation des cookiesOKEn savoir plusX