Simplification : nouvel élan pour réduire coût et délais de construction
Déplacement de François Hollande le 9 janvier à Toulouse sur le thème de la simplification en matière de construction de logements et en faveur de la vie des entreprises. - © © Présidence de la république

Simplification : nouvel élan pour réduire coût et délais de construction

Christiane Wanaverbecq, avec Laurence Francqueville |  le 09/01/2014  |  SimplificationBâtimentNormesCalvadosGironde

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En déplacement à Toulouse (Haute-Garonne) jeudi 9 janvier, le président de la République François Hollande a profité de la signature du protocole de cession par l'Etat d'installations désaffectées du CEAT pour annoncer de nouvelles mesures de simplification dans la construction. Il a demandé que les délais d'instruction des permis de construire soient réduits à cinq mois et que les coûts des logements collectifs soient abaissés de 10% en cinq ans grâce à l'allègement des normes de construction.

Pour formaliser la cession par l'Etat des terrains du centre d'essais aéronautique et de l'espace (CEAT), sous gestion du ministère de la Défense, le maire socialiste de Toulouse et président de la collectivité Pierre Cohen a signé le protocole de cession directement avec le Président de la République François Hollande, venu le 9 janvier à Toulouse (Haute-Garonne) accompagné du ministre de l'Economie et des Finances Pierre Moscovici, ainsi que de la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot.

D'une superficie de 16,6 ha, le site dit de « Guillaumet » comprend les installations désaffectées du CEAT et des bâtiments, encore occupés, par l'Institut supérieur de l'aéronautique et de l'espace (ISAE). Le protocole prévoit deux phases successives qui font l'objet de programmes distincts et complémentaires.

Une cession en deux temps

Composé essentiellement de bâtiments industriels en friche, de terrains et d'équipements de sport, le site du CEAT de 9,5 ha fait l'objet d'une cession immédiate et bénéficie des dispositions de la loi sur la mobilisation du foncier public du 18 janvier 2013. Toulouse Métropole devient ainsi propriétaire, via son établissement foncier local, d'une partie du site pour un prix de 6,3 millions d’euros représentant une décote de 61% par rapport à la valeur vénale du foncier. Après démolition des bâtiments désaffectés, en conservant les équipements sportifs existants, 700 à 800 logements pourront être construits ainsi que des équipements et des commerces de proximité. Le protocole prévoit par ailleurs l’acquisition par la communauté urbaine de la partie restante du site, après le déménagement de l'ISAE à l’horizon 2015 sur  le  campus de Rangueil. La collectivité s'engage notamment à conserver le bâtiment Art Deco, construit en 1937 par l'architecte Lemaresquier.

Septième opération de cession de foncier public depuis la promulgation de la loi, après Caen (caserne Martin), Paris (caserne de Reuilly), Bordeaux/Mérignac (trois sites) et Grenoble (quartier Flaubert), celle de Toulouse Métropole est aussi la plus importante par sa superficie. En France, 250 autres sites seraient actuellement en négociation.

61% de décote

Le maire de Toulouse Pierre Cohen n'a pas caché son « immense satisfaction » devant l'aboutissement d'un projet porté depuis de nombreuses années par la collectivité. Démarrée en 2006, une étude de reconversion du site par les services de l'Etat, en association avec les collectivités, n'avait pas abouti à des propositions recueillant l'accord de la Ville en raison du prix jugé trop élevé de cession, soit 38 millions d'euros pour les 16,6 ha. «Emblématique par son ampleur, l'opération s'intègre dans un projet d'envergure métropolitaine, Toulouse Euro Sud Ouest, qui vise à préparer l'arrivée à Toulouse de la ligne à grande vitesse d'ici à 2024. Il est d'ailleurs idéalement situé, à proximité du centre-ville et à 1 km de la gare Matabiau», a rappelé le maire. Il s'est d'ailleurs réjoui de l'inscription de Toulouse Euro Sud Ouest comme « projet d'intérêt majeur » dans la future loi Alur actuellement en cours de discussion au Parlement.

Quant au président de la République, qui a placé son déplacement sous le « double signe de la simplification » (voir également notre article en cliquant ici), il a salué une opération exemplaire à plusieurs titres. Comportant 86 % de logements, dont 70 % de logement social et intermédiaire, « elle est exemplaire par le montant de la décote que consent l'Etat : 61 % soit près de 10 millions d'euros. Ce sont 10 millions de pertes de recettes en moins pour l'Etat, mais 10 millions réinvestis pour que le coût du logement soit abaissé », a-t-il déclaré.

Mais affirmant que « notre intérêt est de faire davantage de logements et que la simplification ne doit pas s'arrêter au foncier, premier maillon de la chaîne de production », François Hollande en a profité pour fixer plusieurs objectifs afin de réduire les coûts et les délais du processus de construction proprement dit.

 

Réduire les délais d’instruction des permis de construire

L'entrée en vigueur au 1er janvier 2014 de l'ordonnance n°2013-888 du 3 octobre 2013, instituant une procédure intégrée pour le logement (PIL) - avec une seule étude d'impact et une seule enquête publique – devrait contribuer à réduire les délais. « Ils pourront être réduits de moitié », a affirmé le chef de l'Etat. La PIL sera cependant réservée aux opérations d’aménagement ou de construction comportant principalement la réalisation de logements sociaux (au moins 50 %), situés en zone urbanisée. Ces projets doivent, en outre, permettre d’assurer, à l’échelle de la commune, la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat.

Pour amplifier l'effort de simplification dans le secteur de la construction, François Hollande a donc demandé que l’instruction des permis de construire soit encadrée par un délai maximum de cinq mois. Le ministère du Logement note ainsi que le code de l'urbanisme prévoit aujourd’hui des délais courts pour la délivrance d'un permis de construire : deux mois pour une maison individuelle et trois mois pour tout autre logement. Mais bien souvent, la décision d'accorder un permis de construire implique que soient délivrés au préalable d'autres avis ou autorisations au titre d'autres législations. Ce qui rallonge les délais à huit mois en moyenne, voire un an parfois. Le Président a donc annoncé la préparation de mesures réglementaires pour encadrer ce délai d’ici le 1er mai 2014.

Réduire les coûts de 10%

En outre, le Président a fixé l'objectif de réduire le coût moyen d'un logement collectif de 10% d’ici cinq ans grâce à la réduction des quelque 3 700 normes encadrant la construction. "Le coût moyen d'un logement c'est 2 000 euros/m². Et selon les professionnels, ce coût a augmenté de 50% en 10 ans pour une grande partie à cause de l'inflation des normes", a-t-il relevé.

Cécile Duflot est déjà mobilisée sur le sujet, notamment grâce à la loi d'habilitation du 1er juillet qui permet au gouvernement de prendre des ordonnances pour faciliter et accélérer la construction de logements. Six des sept ordonnances prévues ont été adoptées depuis juillet, portant sur l'accélération du traitement des contentieux d'urbanisme, la facilitation d'opérations de densification, la possibilité de déroger à certaines obligations (comme celles concernant la construction de places de stationnement), la lutte contre les recours malveillants, etc. Reste celle sur le statut du logement intermédiaire, attendue avant début mars.

Elle a par ailleurs engagé avec les professionnels de la construction une concertation en vue de moderniser le secteur de la construction, via le processus  « Objectifs 500 000 » logements construits et rénovés par an (voir notre article en cliquant ici). L’un des quatre groupes de travail créé à cette occasion, et qui s’appuie notamment sur une étude réalisée par huit fédérations professionnelles (notamment l’Union sociale pour l'habitat, la Fédération française du bâtiment, la Fédération des Promoteurs immobiliers et l’Union des Maisons Françaises, voir notre article en cliquant ici), en novembre, doit rendre ses propositions de simplification des normes avant le 21 février. Evidemment, la question de l’accessibilité sera au cœur du sujet. Mais pas seulement, car de nombreuses mesures de détail devraient également permettre d’améliorer la situation, dixit les professionnels. L’objectif affiché par le gouvernement est que les décisions soit prises l'été prochain.

Le BTP se félicite des annonces gouvernementales

Plusieurs fédérations professionnelles ont réagi aux deux annonces du Président de la République. La Fédération française du bâtiment (FFB) se réjouit notamment de l’objectif, jugé ambitieux, de réduction de 10 % des coûts de construction via la suppression des contraintes et obligations superflues. « Cet objectif de 10 % consacre la démarche « Objectifs 500 000 » engagée par Cécile Duflot », note la FFB, qui espère voir aboutir rapidement les propositions faites avec sept autres fédérations professionnelles dans le cadre de cette démarche.

De son côté, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a jugé l’ambition « positive, alors que les coûts de construction ont augmenté de 50% dans notre pays depuis dix ans dont près des 2/3 sont dus à l’empilement des normes ».

Enfin, Le Syndicat des énergies renouvelables a réagi, mais plutôt au volet « simplification de la vie des entreprises (voir notre article en cliquant ici)», indiquant que « la profession suivra attentivement les expérimentations annoncées, dans l’espoir qu’elles s’avèrent concluantes dans un délai aussi rapide que possible et qu’elles puissent être généralisées à l’ensemble du territoire dans leurs formes les plus efficaces.

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