Jacques Ehrmann, président du Conseil National des Centres Commerciaux - © Carmila

"Instaurer une prime à la reconversion pour les boîtes commerciales des entrées de ville moches", Jacques Ehrmann, CNCC

Marie-Noëlle Frison |  le 04/12/2020  |  TertiaireCentre commercialCNCCJacques EhrmannFrance

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Fermeture des magasins, loyers impayés, concurrence du e-commerce, moratoire, retail bashing… Lors du "Siec Live", qui s’est tenu le 3 décembre dernier, Jacques Ehrmann, président du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), a passé en revue les différentes menaces qui pèsent sur le secteur et émis des propositions pour adapter les centres commerciaux aux nouveaux enjeux économiques, sociétaux et environnementaux.  

Crise sanitaire oblige, le Salon du Retail et de l’Immobilier Commercial (Siec), qui devait se tenir les 2 et 3 décembre 2020 après avoir été repoussé trois fois, a finalement été remplacé par un rendez-vous 100 % digital. L'occasion pour Jacques Ehrmann, président du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), de dresser une analyse complète de ce secteur en crise et d'émettre des propositions pour le transformer.

Foncières commerciales : un modèle financier "battu en brèche"


« Le modèle financier des foncières a été remis en cause avec la crise sanitaire. Tout d’un coup, à l’occasion de ce cataclysme de 2020, le modèle des foncières qui reposait sur la notion de « fixed income », c'est-à-dire un revenu fixe assuré, a été battu en brèche et le  plancher s’est mis à vaciller. S’agit-il d’un changement conjoncturel ou structurel ? Qu’est-ce qui va revenir à la normale et qu’est-ce qui ne sera plus jamais comme avant ? C’est la question que nous nous posons tous, dans tous les métiers ».


"Investisseurs et analystes financiers ont une image biaisée du secteur"


"Les financiers ont une image biaisée du secteur. Nous sommes plutôt un business des territoires alors que nous sommes jugés par des investisseurs et des analystes financiers qui habitent dans des grandes capitales. Or, à Londres, New York, Paris, on ne consomme et on ne vit pas comme à La Rochelle ou à Valenciennes. Dans ces villes, le centre commercial fait partie de la vie quotidienne et il n’est pas ringard !

Aujourd’hui, tout le monde, et en particulier les analystes, annonce la mort des centres commerciaux. Nous allons leur donner tort : les choses ne se passent jamais comme on le pense, le commerce est un caméléon. Dans les années 1990, on prédisait la la disparition du commerce de proximité, avalé par les hypermarchés : aujourd’hui, les premiers ont le vent en poupe et ce sont les seconds qui doivent se réinventer ; On a dit que le discount allait tout démolir : le discount a stagné à 12 % de parts de marché et le hard discount est devenu un peu plus soft. Les magasins populaires de nos parents (Uniprix, Monoprix...) étaient supposés mourir, ils sont aujourd’hui tendance.

Le centre commercial va tirer parti du numérique pour développer de nouveaux moyens de communiquer avec les clients. Il  va peut-être aussi devenir une base avancée logistique pour le click & collect, la livraison à domicile.... Il faut que nos centres sont moins standardisés, qu’il y ait des enseignes différenciantes, moins d'équipements de la personne, plus d’espaces de restauration, loisirs, services… ». Les retail parks vont tirer leur épingle du jeu. Ils sont beaux -alors qu’ils étaient des boîtes à chaussures moches il y a 30 ans-, bien structurés, économiques en charge, généreux en surface, pratiques pour le client".


Sauver les extensions-rénovations du moratoire


"La France est globalement bien équipée en centres commerciaux, à l’exception peut-être de quelques zones littorales ou frontalières, où il est logique et utile d’avoir de nouveaux équipements, mais cela se compte sur les doigts des deux mains.

Ce qui est dangereux, dans le moratoire, c’est qu’il ferme la porte aux extensions-rénovations. Si l'on coupe ce robinet, nous allons nous retrouver, dans vingt ans, avec un équipement obsolète. Les extensions sont souvent le seul moyen de payer des projets de rénovation qui coûtent entre 200 et 400 M € -parfois plus- et qui, de surcroît, du fait de la crise, sont beaucoup moins finançables qu’avant. Il faut donc absolument rouvrir cette porte qui a été fermée bêtement, dogmatiquement. Il faut laisser passer un peu de temps. De toutes façons, pour l’instant, il n’y a pas de projets parce qu’on est en crise -crise des foncières, crise des commerçants.... Dans quelques temps, on pourra parler de ce sujet sagement".


« Instaurer une prime à la reconversion des boîtes à chaussures commerciales »

"Il faut probablement reconvertir, éliminer, raser les boîtes à chaussures des années 1970-80, alignées le long des routes sans aucune cohérence architecturale. On peut faire beaucoup mieux de ces fonciers. Il faut instaurer une prime à la reconversion de ces boîtes commerciales des entrées de ville moches, sur le modèle des primes à la casse pour les voitures.

Pour compenser la suppression de ces surfaces commerciales, on pourrait autoriser la création de locaux commerciaux ailleurs. Le propriétaire serait indemnisé pour reconvertir son foncier, en logements par exemple, et le commerçant locataire serait aidé pour s’installer en centre-ville ou en centre commercial, dans un lieu plus approprié, qui soit à la fois mieux pour lui, pour l’environnement et pour le citoyen. C'est une idée que nous avons diffusée auprès des cabinets ministériels et qui intéresse".


Favoriser la mixité d’usages


"L’envie de transformer les centres commerciaux avec leurs grands parkings en quartiers de ville existe ; la conscience de la nécessité de le faire est là ; les savoir-faire émergent.

Mais les obstacles financiers, administratifs, réglementaires sont nombreux. Cinq, huit, voire dix ans de processus d’autorisation, c’est trop long ! Aujourd’hui, il y a tout au plus cinq projets sur les rails. Il en faudrait 100 !"


En finir avec la concurrence déloyale d’Amazon


"On ne dit pas : "le e-commerce, c’est mal, on ne dit pas Amazon, c’est mal". On dit : "il faut rétablir une concurrence loyale". Fiscalement, le commerce physique est soumis à 90 taxes différentes, paye 50 milliards d’euros d’impôts, ce qui n’est pas du tout le cas pour les plateformes internationales de e-commerce. Nous sommes donc face à un système totalement déséquilibré où les uns paient des masses de taxe et les autres sont champions du monde de l’évasion fiscale en toute impunité. C’est scandaleux. Nous proposons donc que les taxes qui s’appliquent au commerce physique s’appliquent aussi au e-commerce, que le e-commerce contribue à la formation et à la reconversion des commerçants et que chaque livraison internet soit soumise à une éco-taxe, selon le principe pollueur-payeur. C’est l’idée de David Lisnard, le maire de Cannes".

Et les lauréats 2019 des Trophées du CNCC sont...

 

A l’occasion du Siec Live,qui s'est tenu le 3 décembre 2020, trois projets ont été salué par le jury des Trophées du Conseil national des centres commerciaux (CNCC). 

 

Catégorie création/rénovation/extension d’un centre commercial 

  • Aushopping de Ceetrus, à Noyelles-Godault (Pas-de-Calais). Situé au coeur du bassin minier, ce centre commercial a été créé en 1972, agrandi en 1995 et 2004 et rénové en 2019. Grâce à cette rénovation-extension, il se développe aujourd'hui sur 80 000m² et accueille 135 enseignes. Le projet s’est déroulé en plusieurs phases, dont les premières ont permis l’ouverture de 20 nouvelles enseignes en octobre 2018, et 35 autres en novembre 2019. Plus de 400 places de parking ont été créées (3 600 places au total), avec possibilité de guidage à la place, et 1,5 km de voies dédiées aux piétons et cyclistes ont été aménagées.
  • Créteil Soleil de Klépierre à Créteil (Val-de-Marne). Créé en 1974, ce centre commercial était à l'époque le plus grand d'Europe. Il totalise aujourd'hui une surface commerciale de 136 000 m² et accueille chaque année 21 millions de visiteurs. L’extension du centre a permis l’ajout de 12 000 m² pour accueillir une trentaine de points de vente dont 15 restaurants et 6 salles de cinéma supplémentaires. Sa rénovation avait plusieurs objectifs : l’accueil de nouveaux concepts, l’amélioration du confort des visiteurs, le renforcement des synergies entre commerces, enseignes de restauration et de loisirs ainsi que la liaison physique avec la station de métro.

 

Catégorie « création/rénovation/extension d’un parc d’activités commerciales »

  • Shopping Promenade de Frey, à Arles (Bouches-du-Rhône). Ouvert au public en octobre 2019 après 19 mois de travaux, ce retail park végétailisé accueille 48 magasins, dont 10 restaurants, au sein d’une zone de chalandise de 130 000 habitants. Le projet s’est inscrit dans la requalification d’une friche industrielle et de la restructuration de l’entrée nord de l’agglomération. 

 

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