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Servitudes de vue

le 19/03/1999  |  ImmobilierArchitectureRéglementationMaîtrise d'œuvreProfessionnels

Comment s'exerce le droit de vue ?

Le droit de vue (art. 678 du Code civil) s'exerce par :

les vues : ouvertures non fermées ou munies de fenêtres qui s'ouvrent à volonté ;

les jours (jours de souffrance ou de tolérance) : ouvertures établies nécessairement à verre dormant (fixes) et destinées à éclairer le lieu où elles sont pratiquées sans donner passage à l'air et interdisant de regarder chez autrui. Toutefois, certains tribunaux admettent que les jours de souffrance peuvent comporter des parties ouvrantes.

Les terrasses sont-elles des vues ?

L'article 678 du Code civil n'est pas limitatif. Il s'applique aussi aux terrasses, aux plates-formes ou autres exhaussements de terrain d'où l'on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin (exemple : un remblai d'une hauteur de 1,90 m, édifié en bordure de la limite séparative de deux fonds, qui a pour effet de créer une vue plongeante chez le voisin).

Toutefois, l'article 678 ne s'applique pas :

si la terrasse est « naturelle », c'est-à-dire si elle est constituée par une différence de niveau entre les deux étages, et à condition que le propriétaire du fonds dominant n'entreprenne aucun aménagement susceptible d'améliorer l'usage de la vue, conformément au principe selon lequel les servitudes ne doivent pas être aggravées ;

si la terrasse ne sert que de toiture et est dépourvue de tout moyen d'accès régulier.

Qu'entend-on par « vues droites ou fenêtres d'aspect » ?

Les vues droites ou fenêtres d'aspect sont les ouvertures parallèles à la limite du fonds voisin, c'est-à-dire donnant directement sur celui-ci. Ne constituent pas des vues droites les intervalles existants entre les barreaux d'une grille de clôture, dès lors qu'ils rendent possible la réciprocité de la vue.

En revanche, sont qualifiés de « vues droites » :

un perron formant saillie sur une façade ;

l'échelle métallique qui permet l'accès à un bâtiment construit sur la limite séparative de deux fonds.

Qu'entend-on par « vues obliques ou latérales » ?

Les vues obliques ou latérales sont les ouvertures perpendiculaires à la limite de ce fonds, c'est-à-dire donnant « par côté » ou de biais sur celui-ci.

Quelles sont les distances légales à respecter ?

Il est interdit d'aménager des fenêtres, des portes, des balcons, des terrasses donnant des vues sur les propriétés voisines à moins de respecter des distances de 1,90 m pour des vues droites, et de 0,60 m pour des vues obliques ; et que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

Comment se comptent les distances ?

Les distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a des balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

S'il est fait usage de claustra (parois ajourées), la distance de vue doit être comptée à partir du mur intérieur comportant lui-même des ouvertures, à condition qu'il soit impossible d'accéder régulièrement aux claustra.

Peut-on déroger aux distances légales ?

Les distances légales ne sont pas d'ordre public et il est toujours loisible à un propriétaire, par voie de convention, de consentir à son voisin une servitude plus ou moins étendue sur son fonds. La jurisprudence tolère aussi l'existence d'ouvertures à des distances inférieures aux distances légales, lorsque les vues ne donnent que sur des murs pleins (c'est-à-dire ne comportant pas la moindre ouverture) ou sur un toit aveugle.

Si le toit voisin n'est percé que de petits vasistas, il sera considéré comme étant sans ouverture. Mais s'il est pourvu d'une lucarne destinée à l'éclairage ou à l'aération des pièces sous les combles, les distances légales de vue doivent être respectées.

Que se passe-t-il dans une cour de copropriété ?

Le copropriétaire d'une cour peut y accomplir tous les actes matériels d'usage et de jouissance compatibles avec la libre pratique d'un droit égal par les autres copropriétaires. En conséquence, chacun d'eux peut réaliser toutes espèces d'ouvertures donnant sur cette cour, sans être tenu de se conformer aux distances minimales des vues droites ou obliques.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des distances légales ?

L'ouverture irrégulière de vues peut soit être sanctionnée par leur suppression, soit donner lieu à l'établissement d'une servitude de vue.

Peut-on pratiquer librement un jour dans un mur mitoyen ?

Non. Aucun voisin ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen une fenêtre ou une ouverture, de quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

Dans quelles conditions peut-on pratiquer un jour dans un mur privatif ?

Le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui a le droit d'y ouvrir des jours de souffrance, sous certaines conditions relatives tant à la forme des ouvertures, qu'à leur hauteur au-dessus du plancher. Les jours doivent être garnis d'un treillis de fer, dont les mailles doivent avoir 10 centimètres d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant. Ils ne peuvent être établis qu'à 2,60 m au-dessus du plancher ou du sol de la chambre qu'on veut éclairer, si cette pièce est au rez-de-chaussée et à 1,90 m au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Que désignent les jours de souffrance ?

Constituent des jours de souffrance, des ouvertures larges de 0,60 m et hautes de 0,85 m, garnies de grillages et de barreaux, situées à 1,90 m du plancher, pratiquées en vue d'éclairer et d'aérer des salles de bains.

A RETENIR

Droit de vue

Le droit de vue s'exerce par : - les vues, ouvertures non fermées ou munies de fenêtres qui s'ouvrent à volonté ; - les jours (jours de souffrance ou de tolérance), qui sont des ouvertures fixes.

Qualifications de la vue

Sont qualifiés de « vues » par l'article 678 du Code civil, les fenêtres, balcons et autres saillies semblables donnant sur le fonds voisin.

Formes de vues

Il existe des vues droites et des vues obliques. Leur qualification est une question de fait souverainement tranchée par les juges du fonds.

Distances légales

Il est interdit d'aménager des fenêtres, des portes, des balcons, des terrasses donnant des vues sur les propriétés voisines, à moins de respecter les distances suivantes : - 1,90 m pour les vues droites, - 0,60 m pour les vues obliques.

EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

Code civil, articles 678 et 679.

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