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Sept millions de logements nichés sous nos toits ?
La loi autorisant l’augmentation de 30% des droits à construire dans les trois ans à venir a été définitivement votée - © © Andrew Griffith/ Flick'r

Sept millions de logements nichés sous nos toits ?

Paul Falzon |  le 12/03/2012  |  promotoitBâtimentParisTechnique

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L’association d’industriels Promotoit sort un Livre Blanc « pour libérer la production de logements » via une densification urbaine raisonnée. Reposant sur l’initiative privée, ces pistes requerraient notamment un assouplissement du droit de l’urbanisme et des PLU.

Dans un contexte de carence de logements disponibles, les chiffres annoncés par l’association Promotoit (1) semblent séduisants : l’équivalent de sept millions de logements pourraient être créés sans aggraver l’étalement urbain ni bouleverser l’urbanisme, selon le Livre Blanc présenté lundi 12 mars.

Après le vote définitif de la loi autorisant l’augmentation de 30% des droits à construire dans les trois ans à venir, « la conjoncture est favorable aux mesures que nous préconisons », reconnaît le président de Promotoit, Hervé Gastinel.
La première des trois pistes avancées par ces industriels de la toiture réside ainsi dans la surélévation des logements collectifs.
« La vente des nouveaux logements ainsi créés permettrait de financer les travaux ainsi que la rénovation de l’ensemble de l’immeuble, avance Hervé Gastinel. Le toit représentant 30% des déperditions des bâtiments anciens, ces travaux pourraient améliorer sensiblement la performance thermique du bâti. »
Des freins doivent préalablement être levés, relève le Livre Blanc : ainsi le droit à la copropriété pourrait s’enrichir d’un « veto relatif » pour éviter que les copropriétaires du dernier étage bloquent le projet. Les réglementations de sécurité et d’accessibilité devraient également être adaptées, sur les normes incendie par exemple.
Promotoit n’a pas chiffré précisément les gains de logements ouverts par cette première piste : l’association indique seulement qu’une étude menée sur douze rues de Paris montre que 466 000 m² de logements supplémentaires pourraient prendre place sur les toits.

Pour Hervé Gastinel, président de Promotoit, la conjoncture est favorable au mesure préconisée par l’Association d’industriels visant à « libérer la production de logements ».
Pour Hervé Gastinel, président de Promotoit, la conjoncture est favorable au mesure préconisée par l’Association d’industriels visant à « libérer la production de logements ». - © © DR

Maisons individuelles : diviser les parcelles

Le gisement de logements résiderait principalement dans « la remobilisation du tissu pavillonnaire », via la division des parcelles existantes. L’association Promotoit met en avant un sondage qu’elle a commandité à l’institut Ifop : un tiers des propriétaires de maisons individuelles avec jardin seraient prêts à envisager une division de leur parcelle pour la construction d’une nouvelle maison. Ce qui constituerait un potentiel de 6 millions de logements supplémentaires, au sein d’un parc aujourd’hui riche de 18 millions de maisons.
« Nous constatons que les quartiers pavillonnaires actuels s’étendent sur des surfaces importantes, peu denses, et bien mieux raccordées aux centres urbains que les terrains aujourd’hui ouverts à l’urbanisation, explique Hervé Gastinel. Optimiser ces surfaces nous semble un moyen de concilier l’aspiration profonde des Français à habiter une maison individuelle avec l’objectif politique d’une densification réfléchie. »
Pour inciter les propriétaires à diviser leur terrain, Promotoit demande des mesures fiscales : une détaxation de la vente des terrains en les accordant au régime de la résidence principale, ainsi qu’une exonération temporaire de la taxe foncière si les propriétaires utilisent une partie des revenus de la vente pour rénover leur logement.

Dans le même ordre d’idées, il faudrait également rendre légalement possible la construction d’une seconde maison sur un terrain quelles que soient les règles fixées par le PLU, sous condition de rénovation énergétique de la première.

Les combles, un potentiel d’extension

La dernière piste mise en avant par Promotoit réside dans « la redensification des maisons ».

L’aménagement des combles, dans le bâti existant ou après surélévation de la charpente, permettrait un gain moyen de 40m² sur un parc de maisons estimé à 2,6 millions. Soit un gain total d’environ 100 millions de m² représentant l’équivalent d’un million de logements. « Cela permettrait à des familles d’agrandir leur logement sans avoir besoin de déménager plus loin du lieu de travail ou de scolarisation des enfants et ce, à un coût inférieur à tout autre type d’extension, résume Hervé Gastinel. Ces travaux, en accentuant la compacité de l’habitat, contribuent aussi aux objectifs d’économie d’énergie dans l’existant. »

L’objectif de Promotoit est d’obtenir l’extension du champ d’application de l’Eco-PTZ aux travaux d’aménagements des combles (isolation et installation de fenêtres isolantes).
Une autre proposition reviendrait à rendre légalement possible les dépassements de COS en cas d’aménagement des combles avec réfection complète de la toiture, quelles que soient les règles fixées par le PLU.

(1) Promotoit regroupe neuf industriels du marché de la toiture : Eternit, Imerys Toiture, Siplast, terreal, Unilin, Velux, VMZinc, Wienerberger et Isover.

Pour Hervé Gastinel, président de Promotoit, la conjoncture est favorable au mesure préconisée par l’Association d’industriels visant à « libérer la production de logements ».
Pour Hervé Gastinel, président de Promotoit, la conjoncture est favorable au mesure préconisée par l’Association d’industriels visant à « libérer la production de logements ». - © © DR

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