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SCI de construction-vente

le 17/01/1997  |  ImmobilierFiscalitéEntreprises

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Quel est le régime fiscal des SCI de construction-vente ?

Les SCI de construction-vente sont soumises au statut fiscal des sociétés de personnes, et, plus particulièrement, des sociétés en nom collectif. Leur activité principale présente, par nature, un caractère commercial. Les résultats sociaux doivent donc être, en principe, déterminés selon les règles de droit commun des BIC.

Sont notamment soumis à ce régime, outre les profits provenant de la construction et de la vente d'immeubles, les produits accessoires dégagés par :

- le placement des disponibilités en instance d'emploi ;

- la location temporaire de locaux achevés mais non encore pourvus d'acquéreurs.

En revanche, lorsque la société possède un patrimoine immobilier non destiné à la vente, la location des immeubles de ce patrimoine constitue une activité civile distincte de celle de constructeur, et les profits correspondant ont le caractère de revenus fonciers.

Comment sont déterminés les résultats imposables dans la catégorie des BIC ?

Le bénéfice imposable est déterminé par différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt, diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif - qui comprennent, notamment, les créances acquises sur les acquéreurs à la date de la livraison des immeubles vendus - sur le total formé au passif par les dettes à l'égard des tiers, les provisions et les amortissements justifiés.

Les SCI de construction-vente sont exclues du régime du forfait. Elles relèvent donc obligatoirement du régime du bénéfice réel, normal ou simplifié.

Comment s'effectue la répartition des résultats entre les associés ?

Les associés des SCI de construction-vente sont personnellement imposés pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. A cet égard, l'Administration a précisé que la répartition des bénéfices sociaux entre les associés doit être opérée selon la même proportion pour laquelle ces associés sont responsables du passif social. Si donc elle entraînait une répartition différente, la création de groupes de parts distinctes pour chaque tranche de travaux ne pourrait que faire obstacle à l'octroi du régime spécial.

Quelles sont les obligations fiscales et comptables ?

Déclaration et paiement du prélèvement

Sauf dispense (en cas de présentation de garanties), les SCI de construction-vente sont tenues d'acquitter les acomptes trimestriels et de souscrire à cet effet la déclaration no 3006. Elles doivent, en outre, avant le 1er avril de l'année suivant celle de la réalisation des profits :

- liquider le prélèvement au moyen d'une déclaration no 3007 ;

- et verser le solde exigible après déduction des acomptes.

Déclaration des résultats

Comme la généralité des entreprises et sociétés exerçant une activité industrielle ou commerciale, les SCI de construction-vente doivent souscrire une déclaration annuelle de résultats no 2031 ou 2033. Cette déclaration est obligatoire même si la totalité des bénéfices est soumise au prélèvement sur les profits de construction. Son omission autorise l'administration à procéder à l'évaluation d'office du bénéfice imposable.

Tenue d'une comptabilité

Les SCI de construction-vente doivent se conformer aux prescriptions du plan comptable professionnel des promoteurs de construction immobilière.

A savoir : des obligations particulières incombent aux SCI de construction-vente qui comprennent parmi leurs membres des entreprises de construction de logement (ECL).

Quels sont les cas de perte du bénéfice du régime spécial ?

Accomplissement d'opérations incompatibles avec l'objet assigné aux SCI de construction-vente

Lorsqu'une société civile placée sous le régime spécial de l'article 239 ter du CGI s'en trouve exclue pour avoir effectué des opérations n'entrant pas dans les prévisions de cet article, cette société et ses membres n'encourent normalement aucune sanction : la remise en cause du statut fiscal de la société civile n'entraîne pas celle du régime des profits de construction réalisés au cours d'exercices ou de périodes d'imposition antérieurs. Les bénéfices de l'exercice en cours et des exercices suivants deviennent seulement taxables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun et donnent lieu en outre, lors de l'appropriation par les associés, aux impôts frappant les revenus distribués.

Transformation en société transparente

Une telle transformation équivaut, du point de vue fiscal, à une cession d'entreprise ou à une dissolution de sociétés qui a pour effet de transférer les biens sociaux dans le patrimoine des associés.

Quel est le régime fiscal des associés ?

Les associés sont, en principe, personnellement soumis à l'impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Toutefois, sur option des intéressés, le prélèvement acquitté par la société sur les profits de construction est libératoire de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés lorsque les conditions suivantes sont remplies :

- les immeubles cédés doivent être affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie ;

- ils doivent être achevés au moment de la vente ou, à défaut, être vendus en l'état futur d'achèvement ou à terme au sens du Code civil.

A RETENIR

Quel régime fiscal pour la société ?

Les SCI de construction-vente sont soumises au statut fiscal des sociétés de personnes, et, plus particulièrement, des sociétés en nom collectif.

Quels sont les cas de perte du régime spécial ?

- Accomplissement d'opérations incompatibles avec l'objet assigné aux SCI de construction-vente. - Transformation en société transparente.

Quel régime fiscal pour les associés ?

Les associés sont, en principe, personnellement soumis à l'impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Quelles obligations fiscales et comptables ?

- Déclaration et paiement du prélèvement. - Déclaration des résultats. - Tenue d'une comptabilité.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

CGI, art. 8, 35-I-1°, alinéa 2, 38, 53-A, 54, 235 quinquies-III, 239 ter et 302 ter-2.

Doc. adm. 8 E-3522-1, 2 et 5, et 8 E-3523-2.

BOI 8 E-1-88.

Rép. Chauvet, JO Déb. AN 12.12.1975, p. 9714.

Rép. Icart, JO Déb. AN 21.11.1970, p. 5860.

CE 23.07.1976, req. 95.197 ; 12.07.1978, req. 3.631 ; 9.10.1981, req. 15.860 et 15.861.

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