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Benjamin Mercuriali, directeur du développement durable et valorisation des actifs du groupe PERIAL - © © DR

"Sans maîtrise, le raffinement technologique ne sert à rien"

le 11/07/2014  |  EnvironnementFrance entièreEuropeSantéTechnique

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Benjamin Mercuriali, directeur du développement durable et valorisation des actifs du groupe PERIAL, membre de l’OID (1) -

Avec des réglementations thermiques de plus en plus exigeantes et des bâtiments de plus en plus automatisés, la filière immobilière fait face à des bâtiments de nouvelle génération conçus pour permettre une performance et un confort de haut niveau. Une belle opportunité pour la filière immobilière mais qui ne doit pas se transformer en gouffre financier, ni être génératrice de contre-performance.

Un bâtiment de nouvelle génération est un bâtiment qui rompt technologiquement avec ses prédécesseurs. On parle souvent de Smart Building, un bâtiment qui, quelle que soit sa génération (RT 2000, 2005, 2012) est équipé par une GTB/GTC, voire par des systèmes de communication et tout autre automate dont l’objet est la régulation et le pilotage des équipements techniques  visant le confort des occupants, sa performance énergétique et/ou environnementale. L’immeuble nouvelle génération, en tant qu’objet connecté et communicant, pourrait être au cœur de la «3ème révolution industrielle » de Jérémy Rifkin. Dans un temps court, il permet le pilotage des équipements par un tiers ou ses utilisateurs, dans un temps long, il offre des retours d’expériences qui permettent de rentrer dans une démarche d’amélioration continue et de cibler au mieux les attentes des usagers. Tout ceci au prix d’une complexité qu’il convient de maitriser.

Mauvais pilotage des équipements

Nombre de campagnes d’audits énergétiques entreprises depuis 2007 ont mis en exergue le fait que la dégradation des performances énergétiques des immeubles et  le mécontentement des utilisateurs étaient souvent liés à un mauvais pilotage des équipements, c’est-à-dire des problèmes d’utilisations des systèmes de GTB/GTC existants. En effet, lorsqu’un immeuble RT 2005 consomme 750 kWhEP/m².an du fait uniquement d’une non-maintenance de la GTC alors que son voisin des années 90 voit sa consommation réelle inférieure à 300 kWhEP/m².an grâce à une excellente gestion et utilisation du site, le propriétaire est en droit de se poser des questions.

Les causes sont récurrentes : les connaissances acquises sur site ne sont pas transmises lors de changement de prestataire ou d’intervenants, le système de régulation ne voit pas sa configuration adaptée à l’évolution continue  des usages du bâtiment, ou encore, celui-ci est laissé à l’abandon par l’exploitant faute de moyens, d’objectifs ou tout simplement de contrôle de la part de son donneur d’ordre; ce qui conduit à une dérégulation complète du bâtiment.

Ne pas trahir les promesses «commerciales» et «techniques»

Les acteurs qui ont acquis les compétences nécessaires à la valorisation de ces solutions sont aujourd’hui ceux qui ont eu les premiers des obligations. A savoir les acteurs des filières de la conception et de la construction des bâtiments. Les propriétaires et les utilisateurs voient donc arriver avec une latence naturelle ces nouveaux bâtiments sur le marché dont ils souhaitent exploiter le plein potentiel. Par ailleurs, les industriels offrent des systèmes de plus en plus précis, intelligents et  interopérables tandis que les sociétés de services rivalisent de créativité dans l’élaboration de «contrat de performance énergétique». Sans oublier les autres prestataires qui proposent des services de commissionnement, des audits GTC/GTB, … Il appartient donc aux propriétaires et aux utilisateurs d’acquérir les compétences et l’expérience nécessaire pour profiter pleinement de ces opportunités. En effet, il est de l’intérêt de l’ensemble des acteurs de la filière de ne pas trahir les promesses «commerciales» et «techniques» dont les certifications et les réglementations sont les garantes.

Un des moyens les plus efficaces pour ne pas se laisser dépasser par l’évolution technique et contractuelle est certainement l’échange d’expériences et de retours d’expérience au sein d’organisations telles que l’Observatoire de l’Immobilier Durable (1) ou encore la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) (2). N’hésitons plus !

(1)    L’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) est une association indépendante constituée d’acteurs privés et publics de l’immobilier tertiaire en France. L’OID est un espace collaboratif favorisant les échanges de bonnes pratiques et les retours d’expériences. Il met en commun des données techniques de bâtiments menant à la publication du Baromètre annuel sur la performance énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires. Voir www.o-immobilierdurable.fr

(2)    Créée en 1868 à Londres, la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), est un organisme international qui a pour objet de réglementer, valoriser, promouvoir et développer les professions liées à l’immobilier et à la construction.  La RICS rassemble 140 000 membres dans 146 pays et 50 associations nationales. RICS France est née en 1993. La plupart des membres vient des métiers de l’immobilier. Voir www.rics.org

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