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Revirement sur la démolition

FRANCOISE VAYSSE, NATHALIE BOUGEARD, JEAN-FRANCOIS CALTOT, ANNICK LOREAL, LAURENT MIGUET, NICOLE SALEZ. |  le 13/06/1997  |  Logement socialMaison individuelleUrbanismeVal-de-MarneImmobilier

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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

-Faut-il parfois démolir plutôt que de réhabiliter ? Et si oui, pour faire quoi ?

Considérée avec la plus extrême prudence jusqu'à l'an passé (« Le Moniteur » du 14 juin, p. 65), la question de la démolition fait un retour en grâce remarqué au sein du monde Le revirement est spectaculaire. Georges Mercadal en convient : « de plus en plus, il y a une prise de conscience qu'il y a des groupes (NDLR : d'immeubles) dans lesquels on ne rétablira pas la mixité. Seule la démolition permettra de changer l'image », explique-t-il. « Il y a des coins où certains types d'habitat sont refusés », explique quant à lui Michel Vivès, président du Groupe 3F. Qui cite l'exemple d'un bâtiment en région parisienne, « genre maison Le Corbusier » (180 logements sur 12 étages, une cage d'escalier et une batterie d'ascenseurs). « Il y a deux ans, il y avait 30 logements vacants. Aujourd'hui, il reste une quarantaine d'appartements occupés ». Quelques familles entretiennent petite délinquance et drogue. « Nous ne sommes plus en mesure dans ce bâtiment de garantir la sécurité des habitants. Les installations techniques sont systématiquement vandalisées ». Malgré les réserves de l'administration, le bâtiment va être vidé de ses derniers occupants que le groupe va tenter de loger dans de l'habitat individuel, et remplacé par du petit collectif.

Le président du Groupe 3 F ne cache pas qu'il y a eu revirement : « Jusqu'ici, la démolition était un sujet aussi tabou que l'étaient les surloyers et la vente de il y a cinq ans », reconnaissant qu'en arriver à démolir est un constat d'échec. « Il y a des gens qui laissent tomber dans certains quartiers et font des arbitrages patrimoniaux. En attendant la démolition, on n'entretient pas », résume Jacques Berké, président de la fédération des SA.

Une nécessaire insertion dans un projet urbain

« Ce n'est pas en supprimant les immeubles qu'on supprime les gens », avertit Paul-Louis Marty, directeur général de l'OPAC du Val-de-Marne : « Ce qui doit être déterminant, c'est le projet urbain dans les endroits où plusieurs centaines ou milliers de logements existent ».

Cet avertissement est repris par les associations : « Si c'est pour éliminer un abcès, il va se déplacer sur un autre endroit », analyse Claude Chigot, président de la Fapil, qui plaide pour que ce genre d'opération se fasse « dans le cadre d'une politique globale de l'habitat ». « La démolition n'est pas une fin mais peut-être le départ d'une dynamique différente du quartier », estime Patrick Doutreligne, conseiller technique à l'UNIOPSS qui met une condition aux démolitions : « qu'il y ait un programme de constructions équivalent ».

« La démolition n'est pas la panacée. Il faudrait mieux parler de restructuration de quartiers. La démolition n'est qu'un aspect de la restructuration », selon Alain Lemaire, directeur des fonds d'épargne (jusqu'à la mi-juillet) à la Caisse des dépôts. Et d'expliquer que : « la vacance permet la démolition. Certes il faut reloger ceux qui restent - et ce n'est pas facile lorsque la famille est lourde - mais le relogement se pose en termes plus faisables ». Car, pour lui, « la démolition n'a de sens que si elle s'intègre dans de grandes opérations de restructuration des marchés et de politique globale de l'habitat au niveau de l'agglomération ».

Dernier problème - et non le moindre - le coût. Alain Lemaire ne le cache pas : « restructurer coûte cher » : aux opérations de relogement des locataires, il faut ajouter le coût de la démolition (1) et celui de la reconstruction. Etant entendu que le patrimoine détruit n'est pas toujours amorti, surtout s'il a été réhabilité récemment. Les organismes n'ont pas toujours intérêt à raser les immeubles puisqu'ils doivent contineur de rembourser le prêt selon l'échéancier normal... Economiquement et socialement, le dossier est pourtant plaidable : les opérations de démolition-restructuration permettraient de relancer une industrie du bâtiment qui en a bien besoin (2). Socialement, elles donneraient l'occasion de recréer de la mixité là où il n'en existe plus dans les quartiers. 1) Pour la première fois, le pacte de relance pour la ville a prévu une enveloppe globale de 60 millions l'Etat prenant en charge 35 % des coûts de réhabilitation et de relogement et 30 % du capital dû par les maîtres d'ouvrage. 2) La Fédération nationale du bâtiment l'a compris et s'intéresse au dossier.

GRAPHIQUE : DES DEMOLITIONS QUI RESTENT RARES.

Vue l'ampleur du parc (3,5 millions de logements), les démolitions restent peu fréquentes : un à un et demi pour mille du patrimoine. Mais aujourd'hui, la question rebondit.

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