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RÉSUMÉ

Rapport du CGEDD - Philippe Grand et Jérôme Peyrat |  le 17/02/2017

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La lutte contre l'étalement urbain nécessite de reconstruire la ville sur la ville en développant le recyclage foncier. Dans leur mission d'accompagnement des projets des collectivités pour la création de logements dans le respect des principes de la transition énergétique, les établissements publics fonciers ont engagé, depuis plusieurs années, des démarches de repérage des friches urbaines et industrielles et ont mis au point une ingénierie adaptée afin de les réhabiliter pour les transformer en quartiers résidentiels. La mission a tenté un bilan de ces bonnes pratiques tout en mettant en lumière différents freins. Comme demandé, elle a vérifié la capacité à lever ces freins de deux aménagements réglementaires récents de dispositions de la Loi Alur : la reconnaissance du statut de tiers aménageur (dépollueur) et l'établissement des secteurs d'information sur les sols (SIS).

La méthode de travail retenue a consisté à élaborer un questionnaire quantitatif et qualitatif envoyé à l'ensemble des EPF, à en exploiter le contenu et à en confronter les enseignements avec plusieurs acteurs. L'ensemble confirme l'engagement fort des EPF dans la requalification des friches urbaines et industrielles, avec des variations selon leur ancienneté.

Cette action se heurte à des difficultés multiples liées à l'évolution du contexte institutionnel, la connaissance insuffisante des sites, l'articulation nécessaire de procédures multiples ou encore la complexité des travaux à mettre en œuvre. Elle doit aussi prendre en compte la préservation du patrimoine et de la biodiversité et s'adapter en permanence aux prolongations imprévues des délais initialement intégrés dans les calculs. L'ensemble de ces contraintes ont un coût et sont sources d'aléas financiers. Enfin l'intervention des EPF ne peut s'abstraire de la préoccupation générale de priorité à la préservation de l'emploi résiduel.

À ces contraintes, les EPF apportent des réponses pragmatiques passant d'abord par une forte capacité de dialogue et de proposition, le développement d'observatoires et d'inventaires adéquats et une organisation en mode projet favorisant le développement de compétences internes fortes. Ces modes d'organisation permettent une prise en compte croissante de la biodiversité et une réponse au souci de préserver l'emploi, tout en optimisant le temps du portage, dans le cadre d'une approche financière raisonnée.

La mission recommande l'optimisation de cette action des EPF dans la reconversion des friches urbaines et industrielles en nouveaux quartiers durables en conservant cette adaptabilité qui caractérise leur capacité à prendre en compte la spécificité des territoires. Cette souplesse peut être accompagnée en faisant des secteurs d'information sur les sols (SIS) un outil permettant de préserver l'avenir sur des terrains non encore dépollués, en clarifiant encore le statut de tiers demandeur pour contribuer à la réhabilitation de terrains pollués, et surtout en incitant les services de l'État à se comporter en facilitateurs de projets. Enfin, il convient de poser la question de la mobilisation des fonds publics pour assurer l'équilibre des opérations et de veiller à garder en perspective l'objectif premier de réaliser des projets d'habitat durable.

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