Urbanisme et aménagement

Réforme du Code de l’urbanisme : nouveau régime simplifié pour les autorisations d’urbanisme

Mots clés : Urbanisme - aménagement urbain

Le décret du 28 février (JO du 29), clarifiant notamment le régime des lotissements, s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme  déposées à partir du 1er mars.

Calendrier avancé ! L’ordonnance du 22 décembre apportant certaines  corrections au régime des autorisations d’urbanisme prévoyait une entrée en vigueur au plus tard le 1er juillet 2012. En fait, c’est dès le 1er mars (en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement et de la notion de surface) qu’entrera en vigueur le décret d’application (cliquez ici) qui clarifie le régime des lotissements et simplifie les formalités impactant les travaux de construction.

Lotissements clarifiés

Le périmètre des lotissements (qui peuvent désormais comporter plusieurs unités foncières contigües) est précisé et leur définition est simplifiée par rapport à celle émanant de la réforme de 2007 : les lotissements prévoyant la création de voies, d’espaces et d’équipements communs sont soumis à permis d’aménager, seuls les  lotissements sans travaux étant  soumis à déclaration préalable. La délivrance des permis de construire sur les lots devient possible dès la délivrance du permis d’aménager pour les projets ne portant pas sur une maison individuelle, moyennant un différé des travaux à la réalisation des réseaux internes au lotissement. Par ailleurs,  les lots issus d’un permis d’aménager peuvent être subdivisés, sur simple accord du lotisseur, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des autres co-lotis . Enfin,  la régularisation d’une division qui aurait dû faire l’objet d’une déclaration préalable peut être effectuée au moment du dépôt de la demande de permis de construire sur un lot. Rappelons que les critères relatifs au nombre de lots à construire et au délai de dix ans sont supprimés.

Pour les lotissements soumis à permis d’aménager, la surface de plancher maximale autorisée peut être répartie entre les différents lots, soit par le permis d’aménager, soit par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots. Pour les lotissements soumis à déclaration préalable, lorsqu’un coefficient d’occupation des sols (COS) est applicable, la surface de plancher maximale autorisée peut être répartie par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots. En l’absence d’une telle répartition,  la surface de plancher maximale autorisée pour chaque lot résulte de l’application du COS  à la superficie de chaque lot. Le décret du 28 février 2012 modifie par ailleurs sur plusieurs points celui du 29 décembre 2011 relatif à la définition des surfaces de plancher (cliquez ici).

Travaux de construction : formalités réduites

Le décret relève le seuil de dispense de formalité des travaux de construction : les travaux dont la surface est inférieure ou égale à 5 mètres carrés sont dispensés de formalité, contre 2 mètres carrés auparavant. Il procède à la réduction de certains délais d’instruction . Ainsi,  le délai est réduit de sept à trois mois pour les projets soumis à autorisation préfectorale de défrichement,  lors qu’une visite sur place n’est pas nécessaire. Autre exemple : le délai dont dispose l’architecte des Bâtiments de France (ABF) pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés est réduit à deux mois (article 3 du décret). En revanche,  le délai de droit commun est majoré d’un mois pour l’instruction en secteur sauvegardé dépourvu de plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) .Le contenu des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme est modifié pour tenir compte des dernières exigences législatives et réglementaires (nouveau régime des études d’impact et de l’enquête publique), notamment en matière d’incidences sur les sites Natura 2000, de contrôle des dispositifs d’assainissement non collectif et d’information sur la puissance électrique nécessaire.

Enfin, le décret régularise la pratique des « coquilles vides » pour les établissements recevant du public (ERP). Lorsque l’aménagement intérieur d’un tel établissement n’est pas connu lors de la demande de permis de construire, celui-ci devra indiquer qu’une autorisation complémentaire doit être demandée et obtenue au titre de l’article L.111-8 du Code de la construction et de l’habitation.

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