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Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »

FRANCOISE VAYSSE, JEAN-FRANCOIS CALTOT, REMI CAMBAU, FREDERIC FELIX, RICHARD GOASGUEN, VERONIQUE DE JACQUELOT, CLAUDE MANDRAUT, JEAN-MARC MATALON |  le 11/06/1999  |  ImmobilierLogementsÉvénement

Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

Composés de grands ensembles répartis entre trois communes, les « Hauts de Garonne » connaissent les problèmes inhérents à ce type d'habitat. Mais les interventions ne sont pas aussi lourdes qu'on pourrait l'imaginer.

Acteur majeur des « Hauts de Garonne », la SA d'HLM Domofrance y possède 5 000 logements sur 18 000. Ils sont répartis sur les zones de Génicart (Lormont), Carriet (Lormont) et Palmer (Cenon). Les deux autres opérateurs importants sur le secteur sont la Maison girondine et Aquitanis. Jean-Luc Hoguet, directeur de Domofrance, commente : « Nous n'avons pratiquement que des grands ensembles sur cette zone. » Mais il ajoute : « Le secteur se banalise. Nous étions plus préoccupés, il y a quinze ans. » Avec une vacance extrêmement réduite, un taux de rotation moyen des locataires de l'ordre de 11 %, moins de 3 % d'impayés et 0,3 % de pertes irrécouvrables, il considère que la situation est loin d'être dramatique : « Il n'y a pas de problèmes lourds d'insécurité, mais des vagues d'insécurité qui ne sont pas faciles à comprendre ni à anticiper. »

Dans ce contexte général, Domofrance a engagé un programme de remise à niveau de 65 millions de francs étalés sur 1998 et 1999 et concernant 2 000 logements. Il s'agit d'une remise à niveau des appartements : de grandes restructurations ont déjà été effectuées par Domofrance qui n'a pas hésité à détruire, il y a dix ans, quatre tours de dix-huit niveaux représentant 250 logements à Palmer. Des rencontres fréquentes avec les collectivités ne s'imposent pas pour ces rénovations intérieures, mais Domofrance a l'habitude de travailler avec elles. Elle l'a déjà fait lorsqu'il était nécessaire d'avoir une réflexion sur les quartiers.

« On n'a pas toujours les mêmes objectifs, mais il n'y a jamais eu de conflit », commente Jean-Luc Hoguet. Domofrance devra à nouveau se rapprocher de la ville de Lormont puisqu'elle va engager, dans le courant de l'année, des travaux de réaménagement du centre commercial de Carriet de 2 000 m2 qui lui appartient et dont les accès sont à revoir, tout autant que le bâti. Domofrance est par ailleurs lié à la ville de Cenon dans le cadre de la SEM Palmer et assure la maîtrise d'oeuvre de la ZAC constituée à l'occasion de la démolition des tours Palmer qui ont libéré 35 000 m2 de surface à construire. Le programme se compose de logements - dont certains en accession à la propriété - sur lesquels Domofrance intervient pour partie, d'un hôtel d'entreprises dont Domofrance a aussi la responsabilité, d'une résidence pour personnes âgées en cours, de locaux d'activité et d'équipements publics. Désormais, il ne reste que deux lots. Jean-Luc Hoguet reconnaît que l'effet zone franche urbaine a dopé les ventes, mais la concertation avec la commune a permis de bien valoriser le potentiel de la zone.

Différents immeubles sont en outre au centre des préoccupations d'Aquitanis. A l'heure actuelle, un cahier des charges est en cours d'élaboration pour lancer une consultation sur le devenir du « Grand Pavois » qui comporte 300 logements. Aquitanis pourrait d'ailleurs intervenir sur cette zone en tant qu'aménageur, aussi. La communauté urbaine de Bordeaux, la ville de Cenon, la direction départementale de l'équipement et l'association Hauts de Garonne Développement sont partenaires dans cette démarche. Le chantier de « Libération », toujours à Cenon, est plus avancé mais un peu en marge des « Hauts de Garonne ». Cette grande barre de 790 logements répartis sur dix étages et construite au milieu des années 70 montrait des signes de désaffection avec une vacance en augmentation. « Nous lançons une réhabilitation pour passer d'un grand ensemble à un quartier résidentiel avec un nouveau partage des espaces publics et des espaces privés fermés », explique Jean-Philippe Lafon, directeur du patrimoine d'Aquitanis. Deux bâtiments du milieu de la barre vont disparaître, afin de ramener à 715 le nombre de logements. 34 millions de francs seront consacrés, avec l'aide de l'Etat et des collectivités, à la démolition-réhabilitation.

Avec le concours du fonds européen de développement régional (Feder), 5 millions de francs iront à l'aménagement des espaces extérieurs. La démolition sera lancée avant la fin de l'année, tandis que la réhabilitation des logements et des halls d'accueil est déjà engagée. L'espace vert central, jusqu'alors délaissé, sera aménagé par Aquitanis pour ses locataires. Et, pour qu'il n'y ait pas de rupture, la ville devrait, quant à elle, requalifier l'avenue proche avec toute une série de mails. « Ce genre de réhabilitation ne peut se faire qu'en concertation avec l'ensemble des partenaires », souligne Jean-Philippe Lafon. Cette réalisation est donc copilotée par un monteur d'opérations techniques d'Aquitanis, une personne déléguée par Aquitanis pour assurer la liaison entre les locataires et les entreprises, et par le chef de projet politique de la ville de Cenon.

PHOTO : Le centre commercial de Carriet (2 000 mètres carrés) va être réaménagé.

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