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Recours abusifs : le plan «sauvetage» de la loi Elan
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Recours abusifs : le plan «sauvetage» de la loi Elan

Sandrine Pheulpin et Sophie Vincelot |  le 02/12/2018  |  Recours abusifsLoi ElanPermis de construireRéglementationDroit de l'urbanisme

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Le corpus juridique contre les contestations des permis de construire est renforcé. Pour les professionnels, si les mesures vont dans le bon sens, elles restent insuffisantes.

L'affaire est hors norme - et édifiante. Pierre-Alain Wanten, un particulier qui avait créé l'Association Paris urbanisme responsable et écologique (Apure), a été condamné en juillet à trente mois de prison avec sursis pour escroquerie, accompagnés d'une lourde sanction financière. Il avait formé, entre 2015 et 2017, plus de 70 recours gracieux ou contentieux contestant la légalité des permis de construire de grands projets de bureaux, hôtels ou commerces, à Paris. Immo Invest, Lagardère, Scor, Altarea Cogedim… Les victimes sont nombreuses et le pactole colossal : 1,6 million d'euros, les promoteurs préférant verser de l'argent pour éviter tout retard supplémentaire sur des opérations de grande échelle.

Autre cas recensé : pendant trois ans, entre 2009 et 2011, cinq hommes de la région rouennaise ont déposé partout en France une quarantaine de recours contre des permis de construire accordés pour des projets d'envergure. Ils encourent aujourd'hui jusqu'à sept ans d'emprisonnement et 100 000 euros d'amende.

« Une grande victoire ». Pour les acteurs de la construction, ces exemples sont loin d'être des exceptions, et ne font que mettre en lumière le juteux marché des recours abusifs contre les permis de construire. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ceux-ci bloqueraient actuellement la construction de plus de 30 000 logements. Même s'il est difficile de vérifier ce chiffre, le phénomène est tel que les pouvoirs publics ont souhaité frapper fort. Deux textes importants sont ainsi venus réformer et renforcer le corpus juridique existant : d'abord, le décret du 17 juillet 2018 portant modification du Code de justice administrative et du Code de l'urbanisme, puis la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « Elan ».

Les recours abusifs contre les permis de construire constituent un marché juteux

Pour la Fédération française du bâtiment (FFB), qui a participé à la rédaction du rapport Maugüé de janvier 2018, à l'origine de la réforme, « c'est une grande victoire pour la lutte contre les recours abusifs ». La mesure la plus symbolique, à savoir la réduction du délai de jugement à dix mois au lieu de vingt-quatre mois en moyenne actuellement, remporte les suffrages des professionnels. « Nous sommes sensibles à la mesure qui constitue un mieux pour nous », souligne François Rieussec, président de l'Union nationale des aménageurs (Unam). Un mieux qui n'est pourtant pas encore suffisant, selon Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. « La durée du blocage de l'opération sera, en incluant le délai pour déposer un recours, de douze mois, avant que le juge se prononce », relève-t-elle.

Une question de moyens. Car le temps joue contre le porteur de projet. « Tant que nous sommes en recours, en défense, nous n'avons pas de moyens pour faire accélérer la procédure, observe Hélène Cloëz, avocate associée au sein du cabinet LPA-CGR. Le but des recours abusifs, ce n'est pas forcément d'obtenir l'annulation du permis de construire, mais de faire traîner pour obliger le promoteur à payer s'il veut pouvoir faire avancer le projet. » Cet encadrement des délais de jugement est-il réaliste ? Pour Francis Polizzi, premier vice-président du tribunal administratif de Montreuil, « les juridictions s'efforceront de le respecter. Mais, à moyens constants, le respect de cette disposition ne pourra se faire qu'au détriment des contentieux non soumis à un délai de jugement spécifique, notamment les autres contentieux d'urbanisme. » Il faudra donc attendre l'adoption de la loi de finances pour voir « si de tels moyens supplémentaires seront alloués à la juridiction administrative pour faire face à cette contrainte nouvelle », poursuit le magistrat. A Lyon, la dynamique est pourtant déjà enclenchée : au lendemain du rapport Maugüé, « la durée de traitement des dossiers avait déjà diminué », constate Michel Le Faou, adjoint au maire de Lyon, chargé de l'urbanisme, de l'habitat, du logement et du renouvellement urbain.

A côté de cette mesure emblématique, la lutte contre les recours abusifs passe également par l'encadrement de l'intérêt à agir des requérants. Ces derniers doivent désormais fournir, sous peine d'irrecevabilité de leur requête, tout document (titre de propriété, promesse de vente, bail, etc. ) permettant d'apprécier ledit intérêt à agir. Jean-Philippe Ruggieri, directeur général délégué de Nexity, voudrait même aller plus loin en mettant en place un formulaire « afin de circonscrire l'intérêt à agir, et le préjudice subi ».

Les associations « fantômes » à la peine. La réforme s'attaque en outre aux associations. Elles doivent dorénavant, dès l'introduction de leur requête, produire leurs statuts ainsi que le récépissé attestant de leur déclaration en préfecture. Par ailleurs, elles devront avoir déposé leurs statuts en préfecture au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Jusqu'à présent, il suffisait que ce dépôt soit simplement antérieur audit affichage. « Avec ces nouvelles dispositions, le législateur met les associations “fantômes” dans une situation délicate », signale Laurent Le Corre, responsable du service montages juridiques et opérationnels à la SCET (société de conseil et d'ingénierie du groupe CDC). Ces organisations éphémères voient également leur principale motivation disparaître : il leur est désormais interdit de transiger financièrement pour négocier un désistement en cas de recours.

Reste un bémol : la mise en place de la cristallisation automatique des moyens, qui permet au juge de fixer une date au-delà de laquelle aucun nouvel argument ne pourra être soumis. Une mesure « pas assez dissuasive », déplore maître Hélène Cloëz : « Une date est fixée au-delà de laquelle les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux, certes, mais il n'y a pas de date d'audience pour autant. » Même frustration s'agissant des condamnations pécuniaires.

Dans les faits, ces dernières restent très rares. « Sur plus de 400 demandes depuis 2013, il n'y a eu que trois décisions dont une qui a accordé 80 000 euros, les autres étant seulement de 3 000 ou 4 000 euros », observe l'avocate. Une situation que la loi Elan ne devrait pas faire évoluer. Mais les maîtres d'ouvrage ne se découragent pas. Dernièrement, le promoteur éolien Valorem a assigné des associations de défense de l'environnement devant le tribunal de grande instance (TGI) de Carcassonne (Aude) pour recours abusifs. Somme réclamée : 1 017 986,38 euros.

Une brigade de détection des recours suspects

La Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie-Méditerranée (FPI OM) a mis sur la table une enveloppe de 150 000 euros pour constituer une équipe de choc, composée d'un détective privé, d'un avocat et d'un huissier janvier 2018, les services de ces trois experts sont proposés aux promoteurs bloqués par un recours suspect. Objectif : détecter les requérants qui ont fait des recours un business.

« Nous essayons de prouver, à travers ces enquêtes, qu'il y a une violence économique exercée contre le promoteur », explique Xavier Bringer, ancien président de la FPI OM et directeur général de M & A Promotion. « La création de cette task force vise aussi à mettre au point une démarche pragmatique avec l'ensemble des avocats de la région afin de sécuriser les permis de construire. Nous travaillons beaucoup avec eux en amont sur les permis, pour que ces derniers soient complets et légaux. En gros, inattaquables. »

« Il faut circonscrire l'intérêt à agir, et faire juger rapidement »

« Statuer obligatoirement sous dix mois, plutôt qu'en vingt-quatre mois en moyenne, c'est mieux mais c'est encore trop long. Lorsqu'un requérant forme un recours contre un permis de construire, il devrait a minima remplir un formulaire afin de circonscrire son intérêt à agir. Ce document poserait clairement le problème et permettrait au maire de rejeter rapidement la demande en cas de recours gracieux, et au juge de statuer rapidement aussi en cas de contentieux.

Le formulaire comprendrait alors les descriptions précises de l'intérêt à agir et du préjudice subi (perte d'ensoleillement, atteinte à la protection de l'environnement, etc. ), et il serait accompagné de pièces justificatives. »

Jean-Philippe Ruggieri, directeur général délégué de Nexity.

« La relation contractuelle doit à tout prix être maintenue »

« Lorsqu'un projet soutenu par une collectivité est attaqué, l'ensemble des parties prenantes (collectivités, aménageur, promoteur, avocats) se réunit autour de la table et fait une analyse de risque. On regarde le sérieux des moyens. Si le recours est abusif, on attend qu'il soit purgé par le juge administratif, et on prolonge éventuellement la durée de la promesse de vente.

Le calendrier de l'ensemble des conditions suspensives de cette promesse peut également être revu. Sur ces projets publics, les parties victimes de ce type de recours cherchent avant tout à maintenir leur relation contractuelle malgré la promesse de vente sous condition suspensive de l'absence de recours. Il faut en effet s'assurer que le projet arrive à son terme, même s'il est retardé. »

Laurent Le Corre, responsable du service montages opérationnels et juridiques, SCET.

Commentaires

Recours abusifs : le plan «sauvetage» de la loi Elan

Votre e-mail ne sera pas publié

Democratie

23/01/2019 07h:02

Après avoir déposé un recours contre un permis de construire déposé dans le cadre de l aménagement d une zac dont le projet présenté à la population et affiché pendant de nombreuses années sur le site de la mairie a été modifié dans le plus grand secret pour uniquement faire respecter le droit. J ai été assigné en dommages et intérêts par le tgi par le titulaire du marché nexity comme des personnes d ailleurs qui ont consacré leur vie à la population. Je précise que je n ai jamais eu affaire à la justice et que l unique but du procès au ta était de faire dire le droit .alors, en conclusion je pense que votre titre plan de sauvetage contre les recours abusifs devrait plutôt s intituler plan pour priver les citoyens d'un des droit des fondamentaux reconnus aux citoyens à Savoir le droit de saisir le juge contre une décision administrative.

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