Règles d'urbanisme

Recours abusifs en urbanisme : 23 propositions pour un contentieux « plus rapide et plus efficace »

Christine Maugüé, conseillère d’Etat, a remis au ministre de la Cohésion des territoires, ce 11 janvier, le rapport visant à lutter contre les recours abusifs en urbanisme. Les dispositions législatives « les plus opportunes » seront intégrées dans le projet de loi Elan.

Réduire les délais de jugement, consolider les autorisations existantes, accroître la stabilité juridique des constructions achevées et améliorer la sanction des recours abusifs : tels sont les quatre axes du rapport que la conseillère d’Etat, Christine Maugüé, a mis entre les mains de Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, ce 11 janvier 2018.

Ce dernier lui a confié, par une lettre du 9 août 2017, la mission d’évaluer les dispositions existantes en matière de lutte contre les recours abusifs en urbanisme et de formuler des propositions d’amélioration. Objectif : lever tous les freins à la construction de logements, notamment dans les zones tendues.

Fruit d’un consensus entre des représentants des ministères de la Cohésion des territoires et de la Justice, d’associations d’élus locaux, des fédérations professionnelles, des magistrats, universitaires, avocats, notaires, le rapport recense 23 propositions qui doivent permettre de traiter de manière « plus rapide et plus efficace » les contentieux des autorisations d’urbanisme.

 

Clarifier les règles relatives à l’appréciation de l’intérêt pour agir


Malgré la réforme du contentieux de l’urbanisme de 2013, le délai moyen de jugement des affaires reste élevé (près de deux ans en première instance). Mais surtout en pratique, l’exercice d’un recours a pour effet de suspendre l’exécution du projet. La question des délais de jugement est donc un enjeu majeur en la matière.

Pour réduire ces délais, douze mesures sont proposées. Parmi elles, la clarification des règles relatives à l’appréciation de l’intérêt pour agir des particuliers (art. L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme). Cet article exige du requérant qu’il établisse que « la construction, l’aménagement ou les travaux » soient de nature à « affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’il détient ou occupe. Or, la notion de « travaux » est source d’ambigüité : elle pourrait en effet être comprise comme visant les travaux de chantier, ce qui ne reflète pas l’esprit du texte. Le rapport propose donc de remplacer à l’article L. 600-1-2, les termes de « travaux » par « projet autorisé ». Il prévoit aussi d’imposer la production, par le requérant, à peine d’irrecevabilité, des documents permettant d’apprécier son intérêt pour agir (titre de propriété, promesse de vente, bail, statuts de l’association, etc.). Objectif : accroître l’efficacité du traitement des requêtes.

 

Aménager le référé-suspension


Le rapport envisage en outre d’aménager la procédure actuelle de référé-suspension en : inscrivant dans la loi une présomption d’urgence dès l’octroi de l’autorisation ; limitant le référé-suspension dans le temps ; et imposant, à peine de désistement d’office, la confirmation du maintien au recours au fond en cas de rejet de la demande de suspension.

Il est également proposé d’instituer une cristallisation automatique des moyens. Concrètement, cela signifie que les parties ne pourraient plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois après la production du premier mémoire en défense. Possibilité serait toutefois laissée au juge de revenir sur la cristallisation lorsque l’instruction du dossier l’impose.

 

Réduire les délais de jugement à dix mois


Autre mesure importante et qui a suscité un large débat au sein du groupe de travail : la fixation d’un délai de jugement réduit à dix mois pour les requêtes dirigées contre les autorisations portant sur un bâtiment d’habitation collectif, situé dans les zones tendues. Cette mesure, reconnaît le groupe de travail, demandera « un véritable effort aux juridictions qui comprennent dans leur ressort des villes dans lesquelles la production de logements collectifs est importante. Cet effort ne pourra en tout état de cause porter sur le stock mais seulement sur le flux contentieux ».

Enfin, dernière mesure envisagée pour réduire les délais de jugement : rendre les règles spécifiques du contentieux de l’urbanisme applicables aux permis valant autorisation au titre d’une autre législation, comme les permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale par exemple.

 

Consolider les autorisations existantes

 

Par ailleurs, le rapport préconise six mesures visant à consolider les autorisations existantes. Il s’agit de permettre aux bénéficiaires d’une autorisation de disposer d’informations fiables sur l’existence d’une contestation et de favoriser la régularisation des autorisations. Sont notamment envisagés l’élargissement de l’obligation de notification des recours à l’ensemble des décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol et la délivrance, par l’autorité administrative ou une juridiction selon le cas, d’une attestation de non-retrait ou de non-recours.

Et pour inciter à la régularisation des permis, le rapport prévoit d’imposer aux juges de prononcer l’annulation partielle ou le sursis à statuer et corrélativement, de motiver le refus de prendre une telle mesure. Rappelons qu’aujourd’hui, il ne s’agit que d’une faculté offerte aux magistrats (art. L. 600-5 du C. urb.). Autre mesure suggérée : ne permettre la contestation d’un permis modificatif délivré au cours d’une instance contre un permis initial, que dans le cadre de cette même instance. Cette mesure, pour les auteurs du rapport, « est destinée à éviter les recours en cascade, qui prolongent l’incertitude pour le bénéficiaire de l’autorisation ».

Le groupe de travail souhaite également limiter la répercussion de l’illégalité d’un document d’urbanisme : il est ainsi proposé de lever l’incertitude sur l’existence d’un risque pénal pesant sur les constructeurs en cas d’exécution de travaux conformes à un permis devenu définitif après annulation d’un PLU.

 

Accroître la stabilité juridique des constructions achevées


S’agissant des mesures permettant d’accroître la stabilité juridique des constructions achevées, le rapport propose notamment de reconnaître au préfet un droit pour demander la démolition d’une construction en dehors des zones protégées ou sensibles visées au 1° de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Cette mesure, émanant de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du ministère de la Cohésion des territoires, doit permettre de rendre possible l’action en démolition sur l’ensemble du territoire (et non dans les seules zones protégées) dès lors que le permis a été annulé sur déféré préfectoral.

Il est également proposé de limiter à six mois (contre un an actuellement) le délai de contestation des constructions achevées.

Enfin, pour sanctionner plus efficacement les recours abusifs, le groupe de travail a opté pour deux pistes d’amélioration : la modification des conditions d’ouverture des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire (art. L. 600-7 du C. urb.) et l’extension de l’encadrement des transactions (art. L. 600-8 du C. urb.).

Chacune de ces 23 propositions est assortie de propositions de rédaction des dispositions correspondantes. Les dispositions législatives clés en main « les plus opportunes » seront intégrées dans le projet de loi Elan. Quant aux travaux réglementaires, ils devront être « rapidement engagés pour concrétiser ces mesures de simplification et de facilitation dans l’acte de bâtir au quotidien », indique le communiqué du ministère.

 

Propositions pour un contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace

 

 

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