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Copropriétés : tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur...  les travaux des parties communes
Lorsqu'ils sont visibles, certains travaux peuvent être ponctuellement dispensés d'autorisation, dès lors qu'ils ne nuisent pas à l'harmonie générale de l'immeuble, tels le remplacement de persiennes par des volets roulants de même couleur ne modifiant pas de façon notable les façades. - © Adobe Stock
Réponse ministérielle

Copropriétés : tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur... les travaux des parties communes

Isabelle d'Aloia |  le 21/09/2020  |  Droit de la constructionFrance CopropriétésCopropriété et ensembles immobiliersFaçade

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Un sénateur interroge le gouvernement sur l'interprétation du cadre juridique concernant les autorisations qu'un copropriétaire doit recueillir auprès de ses homologues pour réaliser des travaux sur les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.

 


Les travaux sur des parties communes dans une copropriété sont soumis à des règles et autorisations qui dépendent de leur impact sur l'immeuble. L'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit ainsi qu'un copropriétaire souhaitant effectuer à ses frais « des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Cette définition assez succincte a fait l'objet de nombreuses interprétations. Un sénateur, Yves Détraigne (Marne - UC), interpelle le gouvernement afin qu'il clarifie certaines notions comme celle d'"aspect extérieur" ou certaines jurisprudences dans ce domaine. Le ministre de la Justice apporte son éclairage dans une réponse ministérielle.

Une autorisation de l'assemblée générale...

Se fondant sur l'article 25 de la loi de 1965, le garde des Sceaux rappelle que "tous travaux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes sont en principe soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires".

C'est aussi le cas de travaux sur des parties communes à jouissance privative "tels que la construction d'une piscine ou l'installation d'une véranda (Cass. 3e civ., 5 octobre 1994, n° 93-11020), l'attribution d'un droit d'usage privatif ne modifiant pas la nature commune de la partie sur laquelle s'exerce ce droit (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24676)".

... ou pas

Cette règle connaît en jurisprudence quelques tempéraments, pour s'adapter "aux situations particulières, en dispensant les copropriétaires de l'exigence d'une autorisation, notamment en cas de menus travaux portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et ayant un aspect discret (Cass. 3e civ., 19 novembre 1997, n° 95-20079)".

A la double majorité

Côté formalisme,"la décision d'autorisation doit en principe être prise à la double majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 [majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, NDLR] en ce qu'elle emporte appropriation de parties communes ou cession d'un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, donc revient pour le syndicat des copropriétaires à effectuer un acte de disposition non obligatoire autre que ceux mentionnés au [d)] de l'article 25".

... ou pas

Mais les "travaux d'installation d'une structure légère et aisément démontable n'entraînant aucune appropriation de parties communes ou de droits de construire" peuvent, eux, être "autorisés à la majorité absolue de l'article 25".

En revanche, "si la construction projetée porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, l'unanimité sera exigée (Cass. 3e civ., 9 mai 2007, n° 06-14106)".

Une autorisation a posteriori est possible

Par ailleurs, il est possible de valider a posteriori des travaux "emportant emprise de la partie commune à des fins personnelles ou cession d'un droit accessoire aux parties communes" s'ils sont entrepris sans autorisation préalable de l'AG par "un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif". La double majorité renforcée de l'article 26 est alors requise, ainsi que le versement une indemnité. Des travaux irrégulièrement entrepris par un copropriétaire peuvent donc être ratifiés par une décision ultérieure de l'assemblée générale, à la majorité requise pour autoriser lesdits travaux (Cass. 3e civ., 20 novembre 1985, n° 84-16414)".

A défaut d'une telle ratification, la construction doit être supprimée et la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale est généralement ordonnée (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24969), sauf risque grave d'atteinte à la solidité de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16677).

Les motifs de refus

Certains motifs peuvent justifier un refus de l'AG, comme la modification des conditions d'usage et de jouissance des parties communes (Cass. 3e civ., 20 juillet 1999, n° 98-11663) ou l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble et à son esthétique (Cass. 3e civ., 21 mai 2008, n° 07-12703).

Mais le refus d'autorisation peut aussi être contesté judiciairement par le copropriétaire demandeur et faire l'objet, le cas échéant, d'une décision d'annulation", indique le ministère. C'est ce qu'a retenu la jurisprudence (Cass. 3e civ., 2 février 1999, n° 97-14585) "si les travaux ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble ni ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires", ou lorsque le refus d'autorisation n'est fondé "sur aucun motif sérieux de sorte qu'il présente un caractère abusif (CA de Paris, ch. 19, section A, 1er février 1994, n° RG 91/12359, CA de Paris, 23ème ch. A, 20 juin 2001, n° RG 2000/11367)".

Mais l'exécutif attire l'attention sur le fait qu' "une telle décision d'annulation ne vaut pas pour autant autorisation de réaliser les travaux litigieux sur les parties communes (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 13-10341)".

La notion d'"aspect extérieur" précisée

Enfin, le ministère de la Justice vient préciser, à travers plusieurs décisions, la notion d'"aspect extérieur", "pas toujours bien comprise des praticiens", selon le sénateur Yves Détraigne, en particulier si les travaux ne sont visibles d'aucun endroit. Ainsi "il est admis que ne constituent pas des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, au sens du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l'immeuble en copropriété et n'ont pas d'impact sur l'harmonie de l'immeuble (CA de Paris, Pôle 4, ch. 2, 6 juin 2012, n° 10/17189, Cass. 3e civ., 11 mai 1999, n° 93-10477, etc.).

Au contraire, des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et visibles de tous requièrent l'autorisation de l'AG, comme la pose d'une grille sur une place de parking privative ou la mise en œuvre d'un conduit extérieur (CA de Rennes, ch. 4, 5 juillet 2001, n° RG 00/02122, CA de Paris, Pôle 1, chambre 8, 25 janvier 2019, n° 17/13458). Sauf exception... comme le remplacement de persiennes par des volets roulants de même couleur qui, même visibles, sont dispensés d'autorisation s'ils ne modifient pas de façon notable les façades (CA d'Aix-en-Provence, 4ème ch. A, 11 décembre 2014, n° 13/23907).

Question écrite n° 15483 d'Yves Détraigne, publiée au JO Sénat du 27 août 2020

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