«Qui veut la peau du prêt social location-accession?», par Michèle Attar
Michèle Attar, directrice générale Toit et Joie - Poste Habitat - © Axel Heise
Point de vue

«Qui veut la peau du prêt social location-accession?», par Michèle Attar

Service Architecture & Urbanisme |  le 11/02/2021  |  France

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Logement
France
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Selon Michèle Attar, directrice générale de Toit et Joie - Poste Habitat, le bail réel solidaire (BRS), s'il est détourné de son objet principal, risque de tuer le prêt social location-accession (PSLA)...

Le bail réel solidaire (BRS) est un outil innovant pour la production de logements dans les secteurs où l’accession à la propriété sociale n’est pas possible et où les locataires sont assignés à résidence, sauf à s’éloigner des zones où ils habitent. Fondé sur le principe de la dissociation du foncier - dont le portage est fait par un organisme foncier solidaire (OFS) - et du bâti qui appartient aux acquéreurs, il permet de proposer des logements à prix abordable pour les ménages à revenus moyens, dans des secteurs où le coût de ce foncier devient dissuasif. Lié à un encadrement des conditions de revente, il permet de constituer progressivement un parc de logements qui échappe à la logique spéculative dont nous constatons tous les effets négatifs sur la cohésion et la mixité sociale de nos territoires.

Engouement

La philosophie de cet outil visait, à l’origine, à offrir à des ménages la possibilité de se loger dans des secteurs où l’accession à la propriété devenait inaccessible. Le caractère anti spéculatif et la puissance de l’effet solvabilisateur du BRS suscitent un engouement de la part des collectivités locales et de leurs opérateurs fonciers, au point de les amener à chercher à imposer aux opérateurs ce produit là où les autres dispositifs d’accession sociale comme le PSLA (prêt social location-accession) pourraient suffire à atteindre le même objectif. Certains services déconcentrés de l’Etat ont pu adopter la même position, se prenant de passion pour le BRS refusant aux opérateurs des agréments PSLA en tentant de les convaincre de reconsidérer leurs opérations avec du BRS.

Ce phénomène naissant se trouve amplifié par la loi ELAN qui a intégré le BRS dans la liste des logements entrant dans le décompte des logements sociaux de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) sans limitation de durée, à la différence du PSLA qui n’est pris en compte que durant un temps très court (5années après la levée d’option) Cette évolution a pu faire croire aux élus que le BRS pouvait être une alternative à la production de logements locatifs sociaux, ce qui n’est exact. Le BRS présente en outre l’avantage de ne pas priver les collectivités locales de TFPB pendant 15 ans. Ainsi a-t-on insidieusement réduit l’impact du pourcentage de logements sociaux obligatoires sur un territoire en y introduisant de l’accession, dont on sait bien qu’elle vise un autre public que le locatif social. Pourquoi pas? Mais alors il fallait remonter le taux en le faisant passer de 25 à 30 voire 35%, ce qui on s’en doute n’était pas l’objectif. Pour l’administration qui, sur certains territoires tente d’imposer le BRS, la motivation est plus difficile à comprendre. Paresse? Choix de l’innovation?

Plus-value

Ce qui semble certain, c’est que le développement et la multiplication d’une offre de logements en BRS dans des secteurs ou cela ne se justifie pas et où il serait encore possible de produire des logements PSLA présente un risque certains de «tuer» le PSLA, déjà accusé  de n’être qu’un produit à «faible portée» (moins de 7 000 logements financés en 2020) et rendant difficile l’industrialisation bancaire. Si la pleine propriété doit être remise en cause au profit d’une politique de maîtrise des sols et de lutte anti-spéculative, elle doit  effectivement l’être pour toutes les opérations et pour tous. Comment admettre que, sur un même territoire (hors zone hypertendue et foncier extrêmement cher) les promoteurs privés vendent à certains en pleine propriété et que les ménages modestes soient contraints au BRS alors qu’ils pourraient légitimement pouvoir accéder à la pleine propriété par d’autres dispositifs de type PSLA? Au nom de quelle logique républicaine les plus modestes de nos concitoyens seraient ils privés d’un bien qui pourra permettre un jour une plus-value? Une transmission pleine et entière ? On sait que l’accession à la propriété des ménages modestes est pour l’essentiel une primo accession destinée à loger le ménage. Si revente il y a, elle s'effectue pour adapter le logement à l’augmentation ou diminution de la taille du ménage.

Capital retraite

Au nom de quoi ces ménages seraient ils privés de la plus-value (si elle existe) alors que les autres y ont accès? Seul le remboursement ou la taxation de  plus-value provenant de l’investissement public se justifie, quand les communes ou les Etablissements public de coopération intercommunale (EPCI) ont bonifié d’une façon ou d’une autre le foncier. Mais tel n’est pas le cas dans toutes les opérations PSLA, loin s’en faut. Aujourd’hui certaines communes imposent le BRS sur des terrains privés qu’elles n’ont jamais ni maîtrise ni bonifié! En outre il convient de rappeler que l’accession sociale est assortie de dispositifs anti spéculatifs applicables durant les 10 ans qui suivent la vente.
Il n'est pas question ici de nier l’intérêt du montage OFS/BRS. En tant qu'opérateur membre de l’OFS La Coopérative Foncière Francilienne, nous souhaitons évidement que le BRS puisse trouver sa pleine expression à Paris ou dans les communes très chères de sa banlieue. Nous espérons, à cet égard, pouvoir nous-même proposer des projets en BRS à court terme. Mais cela ne doit pas se faire au détriment du PSLA qui reste un outil répondant à la demande légitime d’accession sociale à la propriété de nombre de nos concitoyens modestes. L’accession à la propriété reste le meilleur capital retraite à ce jour.

Nécessités

Le principe du BRS devient suspect dès lors qu’il est en concurrence avec le logement locatif social et le PSLA, et qu’il permet à des promoteurs de dégager plus de marge ou d’acheter du foncier plus cher et à des collectivités de penser s’exonérer de leurs obligations « SRU ». Certains promoteurs ont compris que la source d’acquéreurs à même de se financer à 10 000 euros/m2 risquait de se tarir d’où l’intérêt du BRS qui les aide à préserver leur marges en faisant porter le foncier long terme par un tiers.

Nous redoutons que ce soit là la raison profonde de l’engouement qu’il suscite. D'où notre réaffirmation des nécessités suivantes :

- La production de logements doit augmenter significativement (car à production égale tout nouveau dispositif se fait au détriment de ceux existants) ;

- Les quotas SRU ne doivent prendre en compte que le logement locatif social familial (en mettant au passage des taux maximum de PLS partout  et pas seulement dans les communes carencées,  selon les caractéristiques de la commune pour éviter que le PLS ait un effet levier aussi fort en zone 1 et 1bis) qui répond le mieux aux besoins d’une partie importante de la population ;

- On peut aussi imaginer d’imposer aux villes/collectivités, en complément de leur quota SRU, des objectifs en terme d’accession sociale (la répartition entre BRS et PSLA devant se faire en fonction du profil de la commune et notamment de l’écart entre le prix du marché libre et le plafond PSLA) ;

- Enfin il nous parait nécessaire d’imposer aux territoires, en complément de leur quota SRU, des objectifs en terme de produits spécifiques (pour les migrants, les étudiants, les jeunes, etc.) selon les besoins des territoires en la matière. Ceci pour éviter que des villes refusent ces produits et que d’autres au contraire les considèrent comme un moyen de gonfler facilement le taux SRU, et afin de rééquilibrer l’offre en la matière.

De telles dispositions éviteraient sans doute bien des dérives que l’on observe localement, et permettraient d’aller vers une meilleure mixité.

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