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Quel modèle économique pour les HLM ?
Logement social. - © © Phovoir

Quel modèle économique pour les HLM ?

B.K. |  le 28/11/2017  |  ImmobilierParisLogement social

Chahutés ces derniers mois par le budget pour 2018 débattu au Parlement, les organismes HLM devront réinventer leur modèle économique. Des pointures du secteur en débattront le 12 décembre prochain à Paris, et détailleront les solutions déjà mises en place pour réduire leur dépendance aux subventions publiques et mieux capter les fonds privés.

Le Grenelle du Logement, que presque tous les acteurs du logement appellent de leur vœux, aura bien lieu. Sa tenue a été actée par Emmanuel Macron, jeudi 23 novembre lors du Congrès des Maires à Paris. Le président de la République a décidé de faire sienne « la proposition du président du Sénat, Gérard Larcher, de réunir une conférence de consensus sur le logement. Cette concertation devra associer étroitement les collectivités territoriales et les acteurs du logement, pour permettre de finaliser le projet ».

Les HLM dans le viseur de Bercy

Il faut donc repenser le modèle économique du logement en France, et plus particulièrement, celui du logement social qui est actuellement dans le viseur de Bercy. L’élément déclencheur ? L’article 52 du projet de loi de finances pour 2018 qui prévoit de baisser les APL d’1,5 milliard dans le parc social. Bercy prévoyait un coup de rabot indolore pour les bénéficiaires, puisque cette coupe devait être intégralement compensée par les bailleurs sociaux par des baisses de loyers pouvant atteindre 60€ par ménage. C’était sans compter sur la mobilisation de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui a su réunir ses partenaires économiques autour de la problématique, et qui enchaîne les rendez-vous avec les conseillers des ministres et du Premier ministre. La technique a payé… L’article 52, débattu au Parlement, est modifié au fil des discussions.

Mais le président de la République l’a rappelé la semaine passée : en matière de politique du logement, « nous dépensons 40 milliards d’euros par an » alors que « 4 millions de mal-logés » sont dénombrés. « Est-ce que tout est parfait dans la réforme [sur les APL, NDLR] lancée par le gouvernement ? Non. Nous pouvons rendre la réforme plus intelligente, plus efficace. »

Mieux capter l’épargne privée et diversifier ses activités

Alors comment reconstruire le modèle économique pour le logement social ? C’est à cette question que répondront les experts qui participeront au Forum du Logement social, organisé le 12 décembre 2017 à Paris, par le Le Moniteur / Infopro Digital. Bien sûr, la Caisse des Dépôts reste le partenaire financier incontournable des bailleurs sociaux. Alors qu’une nouvelle vague de prêts de haut de bilan bonifié (des prêts de longue durée avec un différé d’amortissement sur 20 ans) est annoncée pour 2018, la directrice des prêts de l’habitat de la CDC Marianne Laurent détaillera le suivi réalisé par la Caisse sur le sujet. Les promoteurs, qui ont réalisé près de la moitié des HLM en 2016, s’imposent également comme un partenaire privilégié, avec qui il est nécessaire de s’organiser pour construire, mais aussi faire muter des morceaux de ville.

Une tendance se démarque : les acteurs sociaux se tournent vers l’épargne privée, qu’elle appartienne à des institutionnels (banques, assurances, etc.) ou à des particuliers (investisseurs, crowdfunders, etc.). La Vefa inversée, modèle en plein développement, se profile comme une solution d’avenir permettant de générer des fonds propres. Enfin, ceux qui ont anticipé l’assèchement des subventions publiques diversifient leurs activités. L’objectif est triple : diversifier ses revenus, solvabiliser les locataires en leur proposant des services adaptés et répondre aux enjeux d’avenir. Comme la mixité sociale, le maintien à domicile… tout un programme à dupliquer en interne.

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