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Quel élan pour la construction de logements ?

Aurélie Dauger avocat associé, LPA-CGR |  le 11/06/2018  |  TechniqueBâtimentLoire-AtlantiqueYvelinesInternational

Le droit de la construction, dont la loi fondatrice fête cette année ses 40 ans, n'est pas le cœur de cible du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, déposé le 4 avril 2018 à l'Assemblée nationale. Pour autant, il est impossible de « construire plus, mieux, et moins cher » sans faire référence et sans impacter le droit de la construction. Incidence il y a donc, mais incidence résiduelle au travers des trois articles 18, 19 et 22, qui abordent deux étapes de la construction, ici appliquées au logement : l'acte de construire en lui-même d'une part, l'acquisition de logements d'autre part. Focus sur ces propositions, qui ne remplissent pas toutes le cahier des charges de la simplification de l'acte de construire attendue.

Simplification de l'acte de construire ?

La promotion de la préfabrication

Les modes alternatifs de construction s'inscrivent de plus en plus dans notre paysage.

Les constructions en bois en sont la meilleure illustration. Si les projets de grande ampleur (à l'instar du centre commercial tout en bois livré au printemps 1 ) sont restés jusqu'à présent confidentiels, un nouvel essor se profile désormais avec, notamment, l'annonce de 36 immeubles de moyenne et grande hauteur en bois (qui seront les premiers IGH bois) un peu partout en France.

Un autre procédé apparaît aujourd'hui, aussi révolutionnaire qu'expérimental : les constructions numériques, en « 3D », avec pour uniques exemples, dans les travaux publics, la pose d'un regard d'assainissement à Roubaix 2 et, dans le logement à ce jour en France, la première maison d'habitat social construite au début de cette année pour Nantes Métropole Habitat3 .

Mais c'est à un troisième procédé, qui n'en est plus à ses balbutiements, que s'intéresse le projet de loi ELAN : la préfabrication appréhendée sous le prisme des maisons individuelles, dont les avantages sont indéniables : empreinte carbone réduite du fait de l'économie de béton, absence de troubles anormaux de voisinage liés au chantier et, surtout, rapidité de construction. Outre-Atlantique, les maisons préfabriquées sont vendues sur catalogue aux termes duquel est proposée la livraison de maison de style, au choix, champêtre, classique ou contemporain, en 100 jours.

En dernier état, le projet de loi a hélas réduit ses ambitions en supprimant la définition de la préfabrication prévue à son article 19 qui devait inscrire un nouvel article L. 111-1-2 au Code de la construction et de l'habitation (CCH) 4 pour la remplacer par une ligne directrice pour le gouvernement qui est habilité à légiférer, par voie d'ordonnance, pour définir à la fois la maison préfabriquée mais aussi le régime juridique lui étant applicable.

La préfabrication est donc actée, mais son régime reporté.

Pour l'heure, au regard des travaux de la conférence de consensus sur le logement 5, il semble que l'adaptation envisagée portera sur les échéanciers de paiement afin de les adapter à la construction en préfabrication qui nécessite des financements plus tôt dans le processus de construction.

Le développement de la préfabrication reste néanmoins assuré pour les maisons individuelles et son champ a vocation à s'élargir : une tour de 57 étages « J57 » 6 a été érigée en Chine en 2015, par un assemblage de modules préfabriqués, en 19 jours.

La définition de la préfabrication a donc vocation à revenir sur le devant de la scène législative et, dans cette optique, l'analyse de feu l'article L. 112-1-2 du CCH, qui consistait en une redite de l'article 1792-27, appliqué aux éléments préfabriqués. En effet, le dernier alinéa de l'article susvisé reprenait exactement le dernier alinéa de cet article 1792-2 en remplaçant les « éléments d'équipements » par les « éléments préfabriqués ».

Des désordres affectant des bâtiments préfabriqués pourraient donc conduire à la mobilisation de la responsabilité décennale des constructeurs. Toutefois, le fabricant n'étant pas un constructeur 8, sa responsabilité pourrait être mise en œuvre sur le fondement de l'exception législative consacrée par l'article 1792-4 du Code civil relatif aux « équipements pouvant entraîner la responsabilité solidaire » qui dispose que le fabricant d'EPERS est tenu des responsabilités légales des constructeurs. Le déploiement de la préfabrication laisse ainsi présager une recrudescence de l'application de cet article.

L'adaptabilité de l'habitat

Si l'accessibilité à tous à un logement est un objectif rassembleur et primordial, les moyens d'y parvenir mis en œuvre jusqu'à présent sont en revanche décriés. Le projet de loi ELAN semble tirer les conséquences des multiples critiques portées aux précédents législatifs et réglementaires relatifs à l'accessibilité des logements aux handicapés, ainsi résumées par Emmanuelle Colboc : « la bienveillance d'une règle qui fabrique des logements inadaptés pour tout le monde et qui ne donne pas satisfaction aux handicapés» 9 .

Il ne s'agirait plus de figer et de généraliser. Il s'agirait de s'adapter à la vie et donc au vieillissement afin d'éviter que les appartements deviennent obsolètes mais, au contraire, qu'ils vieillissent avec leurs occupants.

L'article 18 du projet de loi ELAN prévoit en [...]

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