Que sera le marché de l'immobilier résidentiel après le confinement ?
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Décryptage

Que sera le marché de l'immobilier résidentiel après le confinement ?

Marie-Noëlle Frison |  le 23/04/2020  |  LogementFrance Conjoncture immobilier Coronavirus

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Baisse de la demande, resserrement des crédits, tassement des prix, valeur numérique du logement... La crise sanitaire et le confinement auront de nombreuses conséquences sur le marché de l'immobilier résidentiel. Décryptage. 

 

Que sera le marché de l’immobilier après le confinement ? Pour tenter de répondre à cette question, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) a organisé une conférence virtuelle le 21 avril dernier.

Scénario de reprise "en U"


Sébastien de Lafond, président-fondateur de Meilleursagents.com, spécialiste de l'évaluation immobilière, envisage deux scénarios. Un premier, dur, traversé par une crise profonde dans laquelle l’inquiétude demeure. Dans ce cas, « le nombre de transactions en 2020 est de 40 % en deçà des volumes anticipés avant le confinement et la reprise n’est pas à l’ordre du jour avant fin 2021 ».

Le second, que privilégie Meilleursagents.com, est celui d’une reprise "en U" après le 11 mai. « L’activité reprend son rythme normal, avec toutefois une baisse des volumes de 25 % sur 2020, soit un total de 700 000 à 800 000 transactions sur l’année (contre 1,076 000  en 2019, Ndlr)».

Demande en baisse et retour à "la normale" début 2021


Pour l’expert, tout dépendra des trois moteurs de l’immobilier que sont l’emploi, les crédits et la confiance.

« Sur l’emploi, nous savons que la crise aura des conséquences fortes et relativement durables : certaines entreprises ne vont pas se relever et des secteurs, comme la restauration, l’événementiel, le tourisme, vont énormément souffrir dans les mois qui viennent. Les gens qui vont être licenciés ou qui vont avoir des baisses de revenus vont devoir renoncer à leurs projets immobiliers. Qu’on le veuille ou non, c’est une partie de la demande qui va disparaître momentanément du marché ».

Sur le crédit, Sébastien de Lafond s’attend à un resserrement des conditions d’octroi. « Les banques vont être plus sélectives et, indépendamment du renchérissement du coût du crédit, dont on peut penser qu’il va être modéré, c’est plutôt l’accès aux crédits qui risque d’être limité ». Pour le spécialiste, cela pourrait fortement freiner les transactions. « En 2011, lorsque les banques ont eu une crise de liquidités, elles ont resserré les cordons de la bourse et l’impact sur les volumes a été très fort ».

Dans cette équation à multiples inconnues, la confiance sera un facteur déterminant. « L’achat d’un bien immobilier, c’est un projet de confiance. Si l’on sort de la crise avec le sentiment qu’on va trouver une solution et que le virus ne va pas bégayer dans les trimestres à venir, on peut imaginer que l’on retrouve, aux alentours du deuxième trimestre 2021, un volume d’activité qui corresponde à celui qu’on connaissait avant le confinement. Si, en revanche, il y a une deuxième vague avec des confinements par intermittence, là, cela peut être beaucoup plus profond et plus grave ».

Des prix en baisse de 5 à 10 % à Paris


Dans tous les cas, Sébastien de Lafond anticipe une forte baisse de la demande et donc un tassement inévitable des prix.

"Les conséquences ne seront pas les mêmes selon les marchés. Il est clair que les zones les plus tendues sont celles qui souffriront le moins", explique--t-il. "Mais, même à Paris, je ne peux pas imaginer un marché parisien où les prix ne s’effritent pas un minimum. Une baisse des prix à Paris de 5 à 10 % dans les 9 mois qui viennent de ne me choquerait pas".

Nouveaux acquéreurs et valeur-refuge du logement


Le notaire parisien Thierry Delesalle nuance le tableau. En ligne avec l’expert de Meilleurstaux.com sur la gravité incontestable de la crise économique et sur le resserrement certain des crédits, il croit en revanche à la valeur-refuge de l’immobilier et à l'arrivée de nouveaux acquéreurs, qui pourrait doper le marché.

"Dans cette période anxiogène, le logement constitue une vraie protection physique et donne de la sécurité. L’aspect « pierre-protection » va enclencher des décisions d’acquérir, notamment de la part de primo-accédants, qui auront mal vécu le confinement dans leurs logement et qui, une fois cette période finie, vont mettre tous les moyens en œuvre pour devenir propriétaires, pas forcément dans leurs lieux de vie actuels mais dans des endroits un peu moins chers », anticipe le notaire.

Report vers les villes moyennes, les zones rurales et les maisons individuelles ?


Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences immobilières Orpi, est plutôt optimiste sur le marché de l’immobilier post-11 mai 2020, en particulier dans les zones tendues. "Le décalage entre l’offre et la demande y était tel avant le confinement qu’il y a peu de raisons mathématiques que l’on assiste à un renversement des prix".

Par ailleurs, de nouveaux critères pourraient apparaître dans l’acquisition d’un logement. « Ceux qui ont été confinés dans des appartements en centre-ville, notamment à Paris, ont souffert. Les villes moyennes, situées à moins d’une heure des cœurs d’activités, comme Orléans ou Evreux, qui peuvent correspondre à un besoin de prendre l’air et de retrouver la nature et qui constituaient déjà des solutions de report depuis 18 mois, sont à surveiller avec attention ».

Selon la spécialiste, les zones rurales pourraient aussi tirer leur épingle du jeu. Tout comme les maisons individuelles. Ces dernières ont explosé dans les consultations des moteurs de recherche. Depuis la fin du mois de mars, Seloger.com a enregistré une augmentation de 20 % de consultations sur ce type de biens. « Les maisons représentent désormais 65 % des recherches, contre 35 % pour les appartements, alors que les deux types d’habitat étaient au coude à coude auparavant », observait Séverine Amate, directrice relations publiques du site internet, ce 23 avril sur l'antenne de France Inter.

Le numérique, un nouveau critère à cocher


Enfin, dernière certitude, après le déconfinement, le critère d’accès au numérique sera fondamental. « Si ce critère n’est pas coché, on ne peut pas parler de télétravail et c’est rédhibitoire », assure Christine Fumagalli. "Il y avait une valeur verte du logement, il y a aujourd’hui une valeur numérique », résume, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI) et animateur de la conférence de l’Unis.

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