Quand un bailleur social se pique de luxe
Emmanuelle Lesquel | le 08/10/2018 | Réhabilitation d'ouvrage, Bailleurs sociaux, Hauts-de-France
Face au Louvre-Lens, deux corons de Maisons & Cités ont été transformés en hôtel quatre étoiles.
Coopération atypique pour métamorphose incroyable. L'hôtel quatre étoiles qui va ouvrir ses portes cet automne, en face du musée du Louvre-Lens, est le fruit d'un partenariat peu courant entre un organisme HLM et un opérateur de tourisme haut de gamme. Maisons & Cités (premier bailleur social des Hauts-de-France, avec plus de 63 000 logements gérés) a ainsi construit dans d'anciennes maisons de mineurs un hôtel conçu spécialement pour attirer la clientèle aisée de l'hôtelier parisien Esprit de France. Un équipement qui permet aussi de créer une transition spatiale entre le musée et la cité minière n° 9 voisine, classée au patrimoine mondial de l'Unesco, que le bailleur souhaite transformer en cité exemplaire de demain.
Après vingt mois de travaux, les équipes ont réussi le tour de force de transformer les deux anciens corons des années 1940 (26 logements miniers au total) de piètre qualité technique (fondations inexistantes, taille des murs fantaisistes, fissures dans les murs… ) en 52 chambres quatre étoiles, un restaurant, un spa et des salles de séminaire pouvant accueillir jusqu'à 80 personnes. L'hôtel a conservé la succession de maisons mitoyennes, leurs façades en briques et leurs jardins potagers. L'enfilade est seulement entrecoupée par des structures de verre accueillant la réception et les parties communes.
Une trame d'origine inadaptée.
« Un bailleur n'a pas la même souplesse qu'un promoteur classique. Il a fallu beaucoup de persévérance pour répondre aux besoins de l'hôtelier, sans remettre en cause la procédure de marché public », souligne Eric Thirion, architecte associé de l'agence lilloise d'architecture et d'urbanisme Maes, qui a remporté l'appel d'offres. Chaque étape du chantier a donné lieu à de nombreux échanges, notamment sur l'aspect de la façade : « Nous nous sommes mis d'accord sur un badigeon à la chaux de couleur sombre. Il ne joue pas l'esprit minier mais bien sûr l'esprit du Nord », illustre l'architecte. « La trame d'origine n'était pas du tout adaptée à un établissement hôtelier. Nous avons dû composer avec. Les chambres ont été conçues comme des cocons en travaillant les matériaux et la lumière à la façon des peintres flamands », souligne Guillaume Da Silva, l'architecte d'intérieur du projet.
En optant pour des matériaux bruts au caractère rugueux, l'architecte a voulu jouer sur les contrastes entre les codes du luxe et ceux de l'industrie. Pour rappeler l'histoire des lieux, les chambres conservent certains murs en briques apparentes et des cheminées. « Cet hôtel sera notre petit diamant, se félicite Dominique Soyer, directeur général de Maisons & Cités. Nous avons signé un bail commercial au terme duquel l'exploitant rachètera l'hôtel, que nous n'avons pas vocation à conserver. »
Maîtrise d'ouvrage : Maisons & Cités. Exploitant hôtelier : Esprit de France. Maîtrise d'œuvre : Agence d'architecture et d'urbanisme Maes ; Guillaume Da Silva (architecte d'intérieur). Gros œuvre : Groupe Ramery. Surface : 2 549 m2 avant travaux, 2 785 m² après travaux.
Démarrage du chantier : janvier 2017. Montant des travaux : 6,9 M€ HT.
« Nous devons trouver des formules innovantes pour développer l'activité dans le bassin minier.
Ce territoire longtemps délaissé n'a pas eu accès aux politiques de rénovation urbaine, il s'agit désormais d'en faire.
En face du musée du Louvre-Lens, où nous développons notre laboratoire d'innovation, nous voulions réaliser un projet autour de l'hôtellerie, mais nous n'y connaissions rien !
Trouver un exploitant passionné a été une grande chance. Nous avions en effet du mal à intéresser nos interlocuteurs locaux. Esprit de France n'avait jamais travaillé avec un bailleur social mais nous avons tout de suite créé un partenariat productif, qui nous a permis d'aplanir les nombreuses difficultés. Il nous a enseigné les exigences spécifiques de l'hôtellerie haut de gamme, notamment en matière d'isolation phonique. Pour pallier notre méconnaissance, nous leur avons demandé dès le départ un cahier des charges des prescriptions techniques très détaillé. »
« Quand nous avons rencontré Maisons & Cités, nous nous sommes bien rendu compte du défi à relever.
Mais nous avons eu un véritable coup de cœur aussi bien pour la qualité de la marque Louvre-Lens, qui permet d'être visible dans le monde entier, que pour les acteurs locaux. Toute l'équipe d'Esprit de France s'est rendue sur place pendant deux jours et a été séduite par le projet.
Ce sera notre deuxième hôtel en région. Pour faire venir notre clientèle, il fallait imaginer un lieu authentique qui préserve l'histoire des lieux, tout en fournissant les services attendus, comme un spa, un centre de bien-être ou encore un restaurant. Il n'a pas toujours été facile de concilier ces exigences et les contraintes techniques du chantier, mais nous avons su trouver des solutions ensemble. Nous espérons beaucoup attirer ici une clientèle parisienne et internationale mais aussi des Lensois qui y viendront boire un verre ou déjeuner. »
« L'appel d'offres lancé par Maisons & Cités, que nous avons gagné en 2012, prévoyait un complexe hôtelier de seulement deux étoiles, ce qui impliquait des contraintes techniques bien moindres. Cependant, il était difficile d'identifier un acteur intéressé par ce créneau. Il a donc fallu imaginer autre chose. L'agence a l'habitude de rénover des lieux historiques en hôtels haut de gamme. Hubert Maes, fondateur de l'agence, a contacté Esprit de France qui a été rapidement intéressé. Notre mise en réseau a payé. Restait à adapter le projet initial, accolé à des contraintes de marché public lourdes et les exigences d'un quatre étoiles. De plus, il était impossible de faire un copié-collé du deux étoiles initial. Et il fallait garder l'authenticité tout en offrant le confort. Il s'agissait aussi de composer avec la petite taille de l'habitat minier initial, alors que les chambres d'un quatre étoiles doivent mesurer au moins 16 m2 ! En termes d'espace, nous avons travaillé dans la configuration d'un hôtel parisien. »
