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Qualité d'usage : comment optimiser les plans

françoise vaysse, elisabeth allain-dupre, nathalie coulaud, corinne montculier, virginie pavie, françois sagot |  le 04/09/1998  |  LogementLogement socialMaîtrise d'ouvrageSecond œuvreArchitecture

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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

-Comment concilier espace, qualité d'usage et moindre coût, tout en respectant les normes en vigueur? Quelques pistes.

Partant du postulat que le confort premier d'un logement, c'est l'espace, les architectes ont longtemps mis leur point d'honneur à dépasser, tout en « restant dans les prix », les normes de surface, voire de volume, du logement social. L'exploitation radicale de ce principe faite de 1983 à 1993 par Jean Nouvel et ses associés, à Saint-Ouen, Nîmes ou Bezons, reste dans toutes les mémoires. Mais la portée sociale de ces explorations typologiques, aussi intéressantes et innovantes soient-elles, s'est trouvée limitée de fait par le mode de calcul des loyers, basés sur la surface et non sur les coûts de construction ou le nombre de pièces.

Le binôme loyer + charges en ligne de mire, les maîtres d'ouvrage sociaux ont eu tendance à revoir les surfaces à la baisse. Dans le même temps, la contrainte que les diverses réglementations et labels additionnés au fil du temps faisaient peser sur les coûts et la conception des logements était de plus en plus souvent dénoncée.

Recherches sur la qualité du logement

C'est dans ce contexte de crise de confiance dans la qualité du logement social que le Plan construction et architecture (PCA) lançait en 1992 une série de recherches sur le thème « Qualité du logement, réglementation et politiques publiques ». Celles-ci montrent les limites, en termes de qualités d'usage et d'attentes des habitants, d'un système qui réduit souvent la vision de l'espace au seul respect des normes techniques et des surfaces minimales.

A la question du comment articuler qualité et moindre coût que ce constat pose aux maîtres d'ouvrage et à leurs architectes, Martine Pattou tente de répondre par un petit ouvrage accessible et pragmatique, édité par le PCA en avril dernier (voir «Pour en savoir plus» ci-après). A la lumière de ces recherches, mais aussi de son expérience de praticienne et d'architecte-conseil de l'Equipement, Martine Pattou y met en regard, sous forme synoptique, les fonctions essentielles de l'organisation intérieure du logement (dormir/se reposer/s'isoler, cuisiner/ prendre ses repas, accueillir/recevoir, se laver, travailler/se détendre/bricoler, ranger, circuler, aérer, se chauffer, laver et sécher le linge, etc.) avec :

un rappel des textes et normes y afférant ;

les attentes des habitants en la matière et leurs pratiques ;

les évolutions actuelles à prendre en compte ;

des exemples de plans remplissant bien ces fonctions.

Puisés à toutes les sources - de l'immeuble de rapport début de siècle au concours LQCM de 1995 en passant par toutes sortes de réalisations récentes, en France, mais aussi en Espagne ou aux Pays-Bas - ces plans sont analysés de façon globale dans la deuxième partie du document. Car, avertit Martine Pattou, il ne s'agit pas de privilégier telle ou telle solution-type mais bien une approche globale du couple coût/qualité.

Par exemple, observe-t-elle, une très petite cuisine ne vaudra que si elle est correctement articulée avec le séjour, mais la cuisine où l'on peut prendre ses repas est toujours préférable. Par ailleurs, les immeubles épais, réputés moins coûteux, sont pourtant mal adaptés aux petits logements - sauf à les aérer, comme en Espagne, par ces courettes que la sécurité incendie réprouve en France.

Division parents/enfants plutôt que jour/nuit

Elle insiste aussi beaucoup sur les fenêtres, moins coûteuses au final que des mètres carrés mal éclairés : « Les vieux logements HBM, dont toutes les pièces de service sont éclairées naturellement, sont encore très appréciés en dépit de leurs petites surfaces ». Et sur les possibilités de circulations multiples offertes à l'habitant : « Mieux vaut une porte supplémentaire, occultée par un meuble si besoin est, qu'une cloison que l'on voudrait percer. » Quant à la traditionnelle séparation jour/nuit, elle mériterait, souligne-t-elle, d'être revue au profit d'une séparation parents/enfants.

Bref, une multitude de notations de bon sens, récapitulées en guise de conclusion par un « aide-mémoire pour la qualité d'usage des logements ». Prenant également en compte la localisation, l'aspect extérieur et les parties communes, il constitue un rappel utile et synthétique pour tous les professionnels du logement.

PHOTO : Martine Pattou, architecte :

«Pas de solutions types mais une approche globale du couple coût-qualité.»

DESSINS :

FICHE TECHNIQUE

Logement T3 de 65 m2 à Toulouse. Maître d'ouvrage : SA d'Nouveau Logis (Eurorex, 1994). Architectes : Mestre, Calvo et Tran Van.

Caractéristiques : logement traversant de 8,30 m de profondeur ; six fenêtres pour 12 m de linéaire de façades ; une gaine.

Analyse : toutes les pièces sont très meublables ; un retour de cloison assure la fonction entrée sans limiter le séjour ; les zones salon et salle à manger de celui-ci sont facilement identifiables grâce à la deuxième fenêtre ; il n'y a pas de débarras, mais les placards sont assez nombreux ; les distributions larges.

FICHE TECHNIQUE

Logement T4 de 69 m2.

Maître d'ouvrage : Groupe Sicf (concours LQCM 1995). Architectes : A et B. Caractéristiques : logement traversant de 9,80 m de profondeur ; six fenêtres pour 17 m de linéaire de façades ; une gaine.

Analyse : la configuration de ce petit 4 pièces permet des usages différenciés : circulation possible autour du bloc eau central, la cuisine très réduite s'agrandit sur le séjour ou le débarras selon les besoins ; la fonction lavage et séchage du linge, renvoyée sur ce débarras éclairé et ventilé naturellement, autorise une salle de bains réduite au minimum; l'une des chambres peut être utilisée comme prolongement du séjour ou comme pièce « plus ».

POUR EN SAVOIR

PLUS...

Ouvrages de référence

« Entre norme et usages, prendre en compte les pratiques des habitants dans la conception du logement », par Martine Pattou, éditions PCA, Paris 1998, 68 p. ill., 50 F.

« Urbanité, sociabilité et intimité, des logements d'aujourd'hui », par Monique Eleb et Anne-Marie Châtelet, éditions de l'Epure, Paris 1997, 352 pp., ill., 195 F.

« Le logement collectif », par Françoise Arnold, collection « Techniques de conception », éditions Le Moniteur, Paris 1996, 344 pp., ill., 480 F.

Les enseignements du programme LQCM

Deux ans et demi après le lancement du programme LQCM (Logements à qualité et coût maîtrisés), les équipes du Plan construction et architecture (PCA) disposent d'un panel d'une vingtaine d'opérations de référence, représentant environ 750 logements.

Quelques enseignements peuvent en être tirés :

Résultats

Les opérations sont légèrement plus petites que ce que l'on pouvait imaginer d'emblée, étant entendu qu'elles se situent pour moitié dans l'individuel et pour moitié dans le collectif. La plus grosse ne comporte que 80 logements.

Faute de projet en Ile-de-France, il a fallu relancer un appel à idées spécifique pour en retenir quatre qui seront réalisés dans les prochains mois.

L'objectif fixé est à peu près atteint en matière de loyers, où l'on se situe dans des fourchettes de baisses tournant autour de 15 %, en tout cas toujours supérieures à 10 % mais pouvant atteindre parfois 20 %. Si l'on évite d'articuler un prix moyen de construction, on affirme au PCA que beaucoup de projets sortent en dessous de 4 000 francs HT du m2 (hors parking). Pour les charges, il faudra attendre quelques mois d'occupation des logements.

Le PCA estime avoir évité l'écueil du « sous-logement ».

Méthodes

Les économies ont été obtenues par la combinaison de plusieurs facteurs ; chaque cas est particulier et il n'y a pas de logement LQCM « type » :

On a assisté à une réduction des surfaces mais pas au détriment des pièces à vivre (voir plan ci-dessus) , après une réflexion sur la fonction d'usage.

Il n'y a pas de choix dominant en matière de chauffage. La solution de facilité, consistant à passer au tout électrique, a été évitée encore que sur les très petits logements, cela apparaisse comme la meilleure solution. Dans l'individuel, la prédominance du gaz n'a toutefois pas été remise en cause.

Le parking, aussi, a fait l'objet de réflexion au cas par cas.

L'eau a donné lieu à un traitement particulier : tous les maîtres d'ouvrage se sont interrogés sur des dispositifs plus ou moins innovants. La tendance générale est de rester avec des compteurs collectifs.

Conception

A leur grande surprise, les équipes du PCA ont découvert que LQCM donnait l'occasion à certains organismes de faire travailler ensemble pour la première fois les services investissement et fonctionnement.

Avec les partenaires externes, les organismes ont utilisé une méthodologie de valorisation économique des choix techniques.

Aucun grand nom de l'architecture n'a proposé de solution. Les organismes ont privilégié le partenariat avec des professionnels avec lesquels ils avaient déjà travaillé.

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Construire en pisé

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Date de parution : 10/2020

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Droit et Gestion des Collectivités Territoriales - 2020

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Code commenté de la commande publique

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