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Promoteurs-constructeurs Le nouveau profil de la profession

FRANCOISE VAYSSE |  le 05/09/1997  |  ImmobilierLogementEvénementNégoceParis

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Les promoteurs-constructeurs ont traversé au début de la décennie une crise d'une rare violence. En six ans, ils ont vu leurs effectifs et leur chiffre d'affaires baisser de moitié, la bipolarisation de la profession s'accentuer tandis que le poids du logement dans leur activité augmentait avec l'effondrement de l'immobilier d'entreprise. Pour la troisième fois, la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs (FNPC) a donc mené une enquête auprès de ses adhérents pour faire le bilan de la profession à la sortie de la crise (1). Les résultats sont éloquents : son chiffre d'affaires a chuté de 58 % de 1990 à 1996, passant de 180 à 78 milliards de francs (2). Cette baisse a été beaucoup plus accentuée dans l'immobilier d'entreprise (- 83 %) que dans le logement (- 39 %) et particulièrement forte entre 1990 et 1993. Depuis cette date, le recul est imputable à l'immobilier d'entreprise. Cette dégringolade s'est accompagnée d'une réduction drastique du nombre de salariés : de 25 000 en 1990 à 13 000 en 1996. Le recul du chiffre d'affaires est dû à une forte chute des prix mais aussi à un baisse d'activité. Ainsi, en francs constants, le prix moyen de lancement au m2 des logements neufs parisiens, qui était monté de 44 % de 1987 à 1992, a reperdu 25 % de 1992 à 1996. Dans les bureaux, les loyers ont baissé, de décembre 1990 à décembre 1996 en francs constants, de 44 % à Paris et les valeurs vénales de 55 % pour les localisations de premier choix (3).

Mais la crise est aussi quantitative : dans le logement, les surfaces commencées qui avaient progressé de 46 % de 1984 à 1990 (passant de 52 millions de m2 à 75 millions) ont ensuite accusé une baisse de 19 % de 1990 à 1996 (à 61 millions de m2). Les autres secteurs ne sont pas épargnés (voir tableau).

Malgré la dépression, le nombre de sociétés de promotion était proche en 1996 de celui de 1990 (860 contre 920). La profession reste très concentrée : 4 % des entreprises réalisent 58 % du chiffre d'affaires ; les entreprises de 200 salariés et plus concentrent 46 % de l'effectif total. Toutefois, la fédération note un glissement vers des sociétés de taille plus faible. Les promoteurs indépendants représentent 81 % des troupes mais ne réalisent que 38 % du chiffre d'affaires de la profession. Les filiales de groupes rassemblent 15 % des promoteurs privés pour 56,5 % du chiffre d'affaires. Dans 30 % des cas, il s'agit de filiales de groupes bancaires ou financiers. Leur poids économique s'est accru : elles réalisaient l'an passé 53 % du chiffre d'affaires des filiales contre 39 % en 1990.

Dans leur immense majorité, les promoteurs interviennent au niveau local ou régional : 86 % réalisent la majeure partie de leur chiffre d'affaires dans leur propre région. Corrélativement, ils sont rares (6 %) à franchir les frontières. Une analyse par activité illustre la quasi disparition de l'immobilier d'entreprise : ce secteur ne représente plus que 15 % du chiffre d'affaires, contre 40 % en 1990 et 24 % en 1993. La part du logement était en 1996 de 76 %. Dans ce sous-ensemble, les résidences principales pèsent 68 %.

La spécialisation des entreprises va de pair avec la réduction de l'immobilier d'entreprise : 58 % n'ont qu'un type de produit (40 % en 1990), 26 % deux et 16 % trois activités et plus. Enfin, 67 % des promoteurs privés travaillent en maîtrise d'ouvrage directe, 8 % en maîtrise d'ouvrage déléguée et 22 % font les deux (les trois quarts intervenant alors principalement en maîtrise d'ouvrage directe).

(1)La FNPC a envoyé à 860 entreprises privées adhérentes ou non un questionnaire. 375 réponses lui sont parvenues (230 provenant de non-adhérents). Au total, 25 % des réponses proviennent d'Ile-de-France. (2) Hors Crédit immobilier de France. 3) Jones Lang Wooton cité par la FNPC.

GRAPHIQUE:

L'activité dividée par deux

Chiffre d'affaires (en milliards de francs) (Source FNPC)

Bureaux et commerces ont plus souffert de la crise que le logement, néanmoins touché.

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