Projet de loi « Urbanisme et Logement » : la consultation avec les professionnels s’achève
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Jurisprudence

Projet de loi « Urbanisme et Logement » : la consultation avec les professionnels s’achève

Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières |  le 15/05/2013  |  BâtimentImmobilierEtatFrance entièreRéglementation

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Le gouvernement vient de mettre la dernière main au volet logement de sa future grande loi « urbanisme et logement », nous révèle Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), lors d’un point d’étape organisé le 14 mai 2013. Le Conseil d’État examinera le texte fin mai en vue d’une présentation en Conseil des ministres avant l’été et d’un examen parlementaire en septembre. Autant dire que le calendrier est serré au regard de l’ampleur des réformes à entreprendre. Arrêtons-nous sur celle affectant les rapports locatifs.

Le projet de loi-cadre sur l’urbanisme et le logement comporte plusieurs dispositions tendant à remanier la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports bailleurs/locataires. Cette question est d’importance puisque le parc locatif privé représente près de six millions de logements en France. Des arbitrages imminents sur certaines dispositions sensibles de cette loi devraient être pris par Matignon. Ils ont trait notamment aux moyens à mettre en œuvre pour financer une garantie universelle des risques locatifs et à la répartition des honoraires entre locataires et bailleurs.

 

La garantie universelle des risques locatifs se précise


Partant du constat de l’échec de la cohabitation des deux dispositifs actuels d’assurance (la garantie loyer impayé, ou GLI, et la garantie des risques locatifs, ou GRL), le gouvernement réfléchit à instaurer une garantie unique, appelée « garantie universelle des risques locatifs ». Son objectif : sécuriser les propriétaires, faciliter l’accès au logement du plus grand nombre et fluidifier le marché locatif. Sur les moyens à mettre en œuvre pour financer cette garantie, le gouvernement étudie deux voies : une taxe de 1 % prélevée sur le montant des loyers et dont une partie pourrait être récupérée sur les locataires ou un mécanisme d’assurance obligatoire qui serait à la charge des bailleurs. Il semblerait que les pouvoirs publics s’orientent vers la piste de la taxe. Quel que soit le système retenu, la Fnaim plaide en faveur d’un financement partagé de cette garantie, afin notamment de ne pas déresponsabiliser certains locataires indélicats.

 

Qui doit financer quoi lors de la signature d’un bail ?


Avançant un souci d’équité, le gouvernement souhaite préciser le mode de rémunération des intermédiaires chargés de la mise en location d’un logement, le contenu de leur mission et le partage entre bailleur et locataire des frais, notamment de négociation ou de rédaction d’acte. Il semblerait que, dans le cadre d’un équilibre global des relations bailleurs locataires, les pouvoirs publics s’orientent vers une diminution de la part des honoraires de location à la charge des locataires. Or, annuler ou réduire la contribution financière du locataire comporte plusieurs risques selon la Fnaim, et notamment que le locataire ne soit plus reconnu comme client et que le service rendu en souffre.

 

Autres mesures tendant à protéger les locataires


L’établissement d’une grille de vétusté universelle fixant la durée de vie théorique des matériaux et équipements du logement afin de pacifier les relations entre bailleurs et locataires, à l’entrée et à la sortie du bail, comme cela se pratique déjà notamment dans l’habitat social. Le versement du dépôt de garantie par les locataires à la Caisse des dépôts et consignations ou à une banque et non plus aux bailleurs ou à leurs mandataires. Le montant des sommes collectées serait considérable et se chiffrerait en milliards d’euros, mais quid des intérêts produits par ces dépôts ? Pourraient-ils servir à financer les impayés de loyers ? La question demeure ouverte. Autre mesure envisagée : l’instauration de pénalités financières à la charge des bailleurs en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie. Ces derniers pourraient également être contraints de justifier a posteriori auprès de leurs anciens locataires un congé pour vente ou pour reprise afin d’éviter d’éventuels abus.

Selon Jean-François Buet, le projet de loi comporte de bonnes orientations et un consensus semble émerger de manière générale à l’issue de la phase de concertation : les mesures nouvelles gouvernant les rapports entre bailleurs et locataires ne doivent pas avoir pour effet de restreindre l’offre locative. Nous saurons si les options retenues au final n’auront pas perdu de vue cet objectif.

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