Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : les mesures qui intéressent les professionnels de la construction

laurence francqueville |  le 26/06/2013  |  Loi AlurArchitectureBâtimentEtatInnovation

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Logement
Loi Alur
Architecture
Bâtiment
Etat
Innovation
Logement social
Immobilier
Technique
Valider

Le projet de loi « Alur » pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été présenté en conseil des ministres le 26 juin. « Nouvelle étape pour la politique du logement », selon son architecte, la ministre du Logement, Cécile Duflot, ce texte très copieux se décompose en trois grandes familles de mesures : régulation, protection et innovation. Détail de celles concernant directement le secteur de la construction.

Après la loi de mobilisation pour le foncier public du 18 janvier 2013 et la loi habilitant le gouvernement à adopter des ordonnances pour relancer la construction de logements adoptée le 20 juin, Cécile Duflot a présenté, le 26 juin en conseil des ministres, le troisième grand volet de son programme d’action : le projet de loi « Alur » pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Si ce texte copieux (84 articles, 216 pages) aborde de très nombreux sujets, la ministre du Logement insiste sur les trois grands axes qui le structurent :

- un besoin de régulation car « le logement n’est pas un bien comme les autres et que l’abandon de ce choix de société au seul marché nous a amenés dans une impasse» (encadrement des loyers, sécurisation des rapports locatifs via des formulaires contractuels types, encadrement des frais d’agence et de gestion, densification et lutte contre l’étalement urbain, modernisation des règles d’urbanisme),

- une logique de protection (garantie universelle des loyers, lutte contre l’habitat indigne, amélioration de la politique d’hébergement),

- une dynamique d'innovation (cadre juridique pour l’habitat participatif et l’habitat léger, réforme des attributions de logements sociaux, etc.).

« C’est un projet adapté à notre époque, juste et équilibré, porteur de progrès social, et nécessaire », a assuré Cécile Duflot. Il sera l’un des textes prioritaires inscrits à la session extraordinaire de septembre du Parlement. La ministre du Logement pense qu’il sera adopté en fin d’année ou en tout début d’année prochaine. « Ce qui nous permet de maintenir l’objectif de construire 500 000 logements par an à la fin du quinquennat ». En voici les principales mesures.

 

La transition écologique des territoires

Ce sujet est cher à la ministre porteuse de ce projet de loi. « Pour construire mieux et davantage là où sont les besoins », elle entend en effet :

- supprimer la taille minimale de terrain exigée par la loi Urbanisme et habitat de 2003 pour lutter contre l’étalement urbain et favoriser la densification des quartiers pavillonnaires.

- supprimer le Coefficient d’occupation des sols (Cos), « les outils réglementaires (règles de hauteur, gabarit, recul) permettent de bien mieux définir les règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions, l’aménagement de leurs abords et donc contribuer à la qualité architecturale et à l’insertion harmonieuse des constructions dans le milieu environnant », note le ministère.

- faciliter la subdivision des lots en substituant à la règle de la majorité qualifiée, un vote favorable de la moitié des propriétaires d’un lotissement détenant ensemble les deux tiers au moins de sa superficie, ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de la superficie.

- renforcer l’exercice du droit de préemption par le préfet dans les 197 communes qui affichent un retard par rapport à leurs obligations de construction de logements sociaux (le préfet, malgré l’avis défavorable de la commune, pourra ainsi préempter tous types d’immeubles à affecter au logement) et sécuriser les modalités de mise en œuvre du droit de préemption (les intercommunalités pourront se doter d’une zone d’aménagement différé locale).

Pour donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols, Cécile Duflot propose de:

- reclasser en zones naturelles les zones classées 2AU il y a plus de neuf ans et qui n’ont fait l’objet d’aucun projet d’aménagement (« Il s’agit de la mesure la plus évidente pour éviter un zonage maximaliste », a fait savoir la ministre).

- supprimer la possibilité de recourir à une délibération motivée du conseil municipal pour limiter le nombre d’exceptions à la règle d’inconstructibilité.

- rendre exceptionnel le « pastillage » pour délimiter en zone agricole et naturelle des secteurs de taille et de capacité limitées (sauf accord préfectoral et avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles).

Pour lutter contre l’étalement urbain, le projet prévoit de :

- doter l’ensemble des territoires d’établissements publics fonciers d’Etats et/ou locaux ;

- supprimer le Plan d’occupation des sols (POS) pour encourager les collectivités à se doter d’un plan local d’urbanisme (PLU). En l’absence de transformation en PLU au 31 décembre 2014, le POS deviendra caduc et le territoire qu’il couvre se verra appliquer le règlement national d’urbanisme.

Pour maîtriser l’aménagement commercial, le gouvernement envisage de :

- obliger le porteur du projet commercial à organiser la remise en état du terrain ou le traitement de la friche.

- abaisser le plafond de la superficie des parcs de stationnement (1 fois la surface du bâti maximum, voire 0,75 fois si le projet dépasse 5 000 m² de surface de plancher).

- soumettre à autorisation d’exploitation commerciale la localisation des « drive » (il s’en est créé 5 par jour entre janvier 2012 et février 2013, selon le ministère).

Modernisation des règles d’urbanisme

La modernisation des règles d'urbanisme recouvre plusieurs mesures majeures :

- transférer automatiquement la compétence PLU aux communautés de communes et d’agglomération mais, pour rassurer les élus, il est clairement réaffirmé que le permis de construire reste du ressort du maire. « Le PLUI se substituera aux PLU existants. Les élections ayant lieu l’an prochain, le timing est excellent », a indiqué la ministre. «J’assume les choix politiques de ce projet, je les porterai et je tâcherai de convaincre des vertus du PLUI, qui permettra d’instaurer un dialogue et une vision partagée du territoire. Je pense qu’il vaut mieux se donner les moyens d’exercer cette compétence ensemble plutôt que de la voir préemptée par l’Etat. D’autant qu’un PLUI coûtera aussi moins cher qu’une compilation de PLU communaux », a-t-elle poursuivi.

- renforcer le Scot, garant de la cohérence des politiques publiques et outil de planification majeur, qui devient l’unique document intégrant les documents de rang supérieur. Le PLU se réfèrera ainsi à un document juridiquement sécurisé.

- pour développer la participation citoyenne en amont des projets, les projets soumis à permis de construire situés dans une commune non couverte par un document d’urbanisme  (s’il n’y a pas d’étude d’impact) seront mis à disposition du public et une modalité de concertation est prévue dès l’avant-projet et tout au long de la procédure ; une façon aussi d’éviter toute une série de contentieux.

- enfin, promouvoir d’autres formes d’habitat, avec la création des conditions juridiques du développement de l’habitat participatif. "Il s'agit d'une troisième voie viable à côté de l’habitat collectif et du logement individuel. En Suisse, c’est 15% des logements», a expliqué la ministre en conférence de presse. L’habitat léger, mobile et démontable se voit également traité dans le projet de loi.

Ces mesures viennent s’ajouter à celles, d’urgence, qui seront adoptées par ordonnances et qui portent sur la création d’un portail national de l’urbanisme, une procédure intégrée pour le logement, des incitations à densifier, la promotion de la transformation de bureaux en logements, etc.

 

Réforme des rapports locatifs

La réforme de la loi Hoguet du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs entre bailleurs et locataires vise à « sécuriser et équilibrer les rapports entre les deux parties ».  Elle a déjà fait couler beaucoup d'encre mais, pour résumer, il s’agira essentiellement de :

- encadrer les loyers (lire aussi l’interview de Christophe Bouillon, directeur des opérations, Allianz Real Estate France) en zone tendue, soit 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants (70% du parc de logements locatifs privés): le loyer des nouvelles locations ou relocations ne pourra pas dépasser le loyer médian de référence majoré fixé par le préfet sur la base des informations recueillies par les observatoires locaux des loyers (sauf travaux d’amélioration qui permettent une majoration de loyer).

- simplifier et de sécuriser la location en imposant par décret une liste de justificatifs exigibles ainsi que l’utilisation de formulaires types pour le bail et l’état des lieux.

- réduire la durée du préavis du locataire à un mois en zone tendue.

- supprimer le cautionnement familial et mettre en place une garantie universelle des loyers d’ici janvier 2016 pour favoriser la mise en location, protéger les bailleurs contre le risque d’impayés, et faciliter l’accès au logement. « 6,5 millions de ménages sont concernés par cette mesure, qui illustre notre volonté de créer un tiers et de sécuriser la relation propriétaire-locataire », a indiqué la ministre.

- encadrer les professions immobilières (formation, frais d’agence, syndics, etc.).

- réformer le système des attributions de logements sociaux (dossier de demande de logement unique et système de suivi de l’évolution de son traitement).

 

Réforme de la loi sur les copropriétés

Parmi les principales mesures envisagées, citons :

- la création d’un registre national des copropriétés ;

- la création obligatoire d’un compte séparé pour la gestion de la copropriété ;

- l’amélioration de l’information des copropriétaires sur l’état du bâti au moment de la vente ;

- l’instauration d’un diagnostic technique global décennal organisé en quatre volets: parties communes et équipements communs; situation au regard des obligations légales et réglementaires; analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ; et diagnostic de performance énergétique (ou audit instauré par le Grenelle 2. Ce diagnostic deviendra progressivement obligatoire, en commençant par les copropriétés de plus de 200 lots, à partir du 1er janvier 2017;

- la création d’un "fonds de prévoyance", alimenté par les cotisations annuelles obligatoires des copropriétaires (5% minimum du budget prévisionnel) pour financer le plan pluriannuel de travaux qui découlera du diagnostic. Les travaux recommandés seront intégrés au carnet d'entretien.

- l'assouplissement des règles de majorité pour le vote des travaux :  majorité des copropriétaires présents ou représentés notamment pour tous les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants et les travaux de mise en accessibilité. Le vote de la majorité des copropriétaires reste indispensable dans les autres cas prévus l'article 25 de la loi de 1965 ainsi que, fait nouveau, pour les travaux de transformation, addition ou amélioration et pour la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau ;

Enfin, pour améliorer les outils de lutte contre les copropriétés dégradées, le maire ou le préfet pourront se substituer à la copropriété et saisir directement la justice afin de mettre en place un plan de redressement. Un administrateur judiciaire ou un expert  reprendra alors les pouvoirs de la copropriété, notamment pour les travaux à réaliser.

Commentaires

Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : les mesures qui intéressent les professionnels de la construction

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Évaluer un terrain à bâtir par la comparaison ou le compte à rebours immobilier

Évaluer un terrain à bâtir par la comparaison ou le compte à rebours immobilier

Date de parution : 06/2019

Voir

Le Moniteur n°6000 du 26 octobre 2018

Le Moniteur n°6000 du 26 octobre 2018

Date de parution : 10/2018

Voir

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

Date de parution : 09/2018

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur