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Projet de loi ALUR : développer l'habitat participatif
Carte du réseau national des collectivités pour l’habitat participatif - © © Ville de Strasbourg

Projet de loi ALUR : développer l'habitat participatif

AP |  le 17/06/2013  |  ArchitectureAménagementTechniqueBâtimentBas-Rhin

En marge d'un déplacement à Villeurbanne (Rhône) et de la visite du Village vertical (coopérative d'habitants installée dans un immeuble éco-conçu), la ministre du Logement, Cécile Duflot, a dévoilé un certain nombre de dispositions incluses dans le projet de loi pour l'« accès au logement et un urbanisme rénové » (Alur) qu'elle présentera en Conseil des ministres le 26 juin. Elles visent à accompagner le développement de nouvelles formes d'habitat, notamment l'habitat participatif.

Alors que la crise du logement se pursuit en Franace, de nombreuses expérimentations citoyennes émergent sur l'ensemble du territoire qui proposent de nouveaux modes d'habitat et font figure d'alternatives prometteuses aux pratiques classiques de production de logements.(voir Focus et notre article ci-contre)

Parmi celles-ci, l'habitat participatif, regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d'un bâtiment collectif.

Pour promouvoir ce mode d'habitat alternatif, la ministre du Logement, Cécile Duflot, propose dans son projet de loi "pour l'accès au logement et un urbanisme rénové" (Alur), plusieurs dispositions.

Le projet de loi Alur comprend par exemple la création de nouveaux cadres juridiques adaptés à la diversité des projets, qui permettront d'accompagner le développement de nouvelles formes d'habitat dans le respect de l'environnement et de la biodiversité.

La loi va créer deux nouveaux statuts

Le nouveau cadre juridique devra à la fois permettre de simplifier les montages juridiques et sécuriser les dispositifs financiers, tout en conservant une certaine souplesse pour préserver la capacité d’innovation citoyenne et la diversité des projets.

Les personnes et les ménages qui souhaitent se réunir autour du projet de construction ou d’acquisition de l’immeuble qui abritera leurs logements, ainsi que des espaces partagés, forment des sociétés d’habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d’associés et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés.

Ces sociétés d’habitat participatif pourront désormais prendre deux formes :

- une coopérative d’habitants :

Les habitants gèrent ensemble et de manière démocratique les logements qu’ils occupent, dans un même immeuble ou sur un même terrain. De forme civile ou de forme commerciale, elles seront régies par les dispositions non contraires de la loi du 10 septembre1947 portant statut de la coopération et auront pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Pour cela, elles pourront construire ou acquérir un immeuble dont elles assureront ensuite la gestion et l’entretien.
Un dispositif anti-spéculatif est prévu, et les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de cette dernière. Ces sociétés seront autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs devront s’acquitter d’une redevance afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble.

- une société d’autopromotion  :

Des particuliers se regroupent afin de concevoir, financer et réaliser ensemble un projet immobilier, conçu pour répondre à leurs besoins en matière de logement, à leurs attentes sociales, ainsi qu’à leurs possibilités de financement. Une fois les logements construits et livrés, l’autopromotion peut aboutir à une copropriété classique, à une société d’attribution ou prendre la forme d’une coopérative d’habitants.
Les sociétés d’autopromotion pourront prendre la forme civile ou la forme commerciale et elles auront pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements. Pour cela, elles pourront construire un immeuble. Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés pourront donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps. Les sorties de la société seront encadrées afin d’en sécuriser l’équilibre financier.

Un exemple d'auto-promotion

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Ces deux statuts spécifiques, que propose de créer le projet de loi, n’auront pas vocation à remplacer les outils existants, mais plutôt à enrichir la palette des outils mis à la disposition des groupes d’habitants pour leur permettre de mener à bien leurs projets.

Pour ces deux types de société, le projet de loi prévoit également :

- la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ;

- la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;

- la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’autopromotion ;

- l’obligation pour ces sociétés de justifier d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble, de façon à sécuriser financièrement les projets.

Un dispositif national d’accompagnement et d’information des projets d’habitat participatif sera mis en place, par le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement, en étroite collaboration avec le réseau national des collectivités pour l’habitat participatif.

Les collectivités locales déjà impliquées

Alors que le nombre de projets en habitat participatif effectivement réalisés ces dernières années est plutôt faible (une vingtaine de projets seulement se sont complètement concrétisés), 50 nouveaux projets sont actuellement en phase d'étude opérationnelle ou en construction et plus de 300 projets sont en cours de constitution. Pour ce qui concerne plus précisément l’autopromotion, entre 2012 et 2015, environ 60 à 75 opérations seraient envisagées pour un total de l’ordre de 500 logements.

L’ensemble de ces projets bénéficie du soutien d’un nombre croissant de collectivités territoriales (communes, intercommunalités, régions, etc.), rassemblées depuis 2010 dans le réseau national des collectivités pour l'habitat participatif (RNCHP). Parmi les collectivités « pionnières », on peut citer Bordeaux, Grenoble, Montreuil, Lille, Rennes, Strasbourg, Toulouse, Villeurbanne, et les conseils régionaux d'Île-de-France et de Rhône-Alpes, qui soutiennent des opérations abouties ou à l’étude et qui les suscitent régulièrement par des appels à projet.

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