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Jurisprudence

Prix d'acquisition par le preneur du terrain loué à bail à construction

P. JACQUES |  le 30/04/2018  |  RéglementationMaine-et-LoireRhône

Vente et Contrats spéciaux -

CA Angers, ch. civ. A, 14 novembre 2017, n° 15/01040

Fait

Un bail à construction prévoit la faculté pour le preneur d'acquérir le terrain loué en cours de bail, à un prix fixé à dire d'expert, le moment venu.

En cours de bail, le preneur exerce son option d'achat. S'ensuit un contentieux portant sur le prix du terrain. Le bailleur reproche aux premiers juges de ne pas avoir tenu compte de la valeur des constructions dans la détermination du prix.

Question

Lorsque le preneur à bail à construction acquiert le terrain loué en cours de bail, le prix de vente doit-il inclure la valeur des constructions qu'il a édifiées sur ce terrain ?

Décision

La cour d'appel d'Angers confirme le jugement.

Commentaire

La clause du bail concernant la fixation du prix de vente du terrain ne mentionnait pas la valeur des constructions du preneur au jour de l'option d'achat.

Formellement, la décision d'appel est donc respectueuse de l'intention des parties. Au-delà de cette considération de fait, sa décision est également fondée en droit. Si, dans un bail superficiaire, le bailleur accède aux constructions du preneur, c'est à raison de la fin du contrat. L'une des caractéristiques de ce type de contrat est, en effet, de reporter au terme du bail le mécanisme d'accession. Selon ce mécanisme, le propriétaire du sol est normalement propriétaire de ce tout ce qui s'y unit (article 551 du Code civil). Le bail à construction, comme tous les baux superficiaires, met ce principe entre parenthèse, le tenant en « sommeil » le temps du bail. Ceci permet, corrélativement et pour la même durée, de reconnaître au superficiaire la propriété de ce qu'il édifie sur le terrain d'autrui. En l'espèce, ce n'est pas l'exercice de l'option d'achat par le preneur qui avait mis fin au bail à construction. Cette fin résultait du transfert effectif de la propriété du terrain.

Cette propriété passant alors du patrimoine du bailleur à celui du preneur, les qualités de preneur et de bailleur s'étaient ainsi [...]

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