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Prisons de Lyon : une cession du foncier exemplaire

NATHALIE COULAUD |  le 10/05/2013  |  ImmobilierLogementTechniqueBâtimentRhône

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Afin d’accélérer la construction de logements sociaux, le gouvernement vient de rendre possible la cession des terrains de l’Etat, avec une décote pouvant aller jusqu’à 100 %. L’exemple de la reconversion des prisons de Lyon, dont les travaux démarrent, préfigure l’utilisation de ce nouveau dispositif.

Situées au centre de Lyon, à deux pas de la gare Perrache, les prisons Saint-Paul et Saint-Joseph vont bientôt faire l’objet d’une renaissance spectaculaire. La prison Saint-Paul est en passe de devenir le campus de l’Université catholique et la prison Saint-Joseph sera reconvertie en 107 logements en accession, 66 logements sociaux, une résidence intergénérationnelle de 110 appartements, des commerces, des restaurants et 11 200 m 2 de bureaux. Ces bâtiments du XIX e siècle ont été désaffectés et mis en vente par l’Etat en 2009. Plusieurs acteurs, appuyés par la Ville de Lyon, se sont déclarés intéressés par ce site de deux hectares. La première condition posée par France Domaine, service chargé de négocier la cession du foncier pour le compte de l’Etat, a été d’avoir un seul interlocuteur. Les futurs acquéreurs se sont donc réunis au sein du groupement « La Vie grande ouverte » (voir fiche technique) mené par le promoteur Ogic. Il fallait ensuite se mettre d’accord sur le prix. « La négociation a été rondement menée car France Domaine est très au fait du prix des terrains et possède une grande expertise », estime Stéphane Gouttenoire, directeur régional d’Ogic. Il y a donc fort à parier que les collectivités intéressées par le dispositif devront développer des arguments solides si elles souhaitent profiter d’une cession gratuite ou d’une décote intéressante. L’un des arguments pouvant justifier un prix inférieur à celui du marché est la nécessité de démolir d’anciens bâtiments ou de dépolluer le sol. Dans le cas de Lyon, les terrains ont été finalement cédés à 25 millions d’euros, un coût raisonnable, mais la démolition et la dépollution (amiante) sont prises en charge par l’acquéreur.

Condition suspensive

Pour se faire conseiller dans la négociation lors de la cession des terrains de l’Etat, les collectivités et leurs opérateurs peuvent s’adresser à un établissement public foncier s’il en existe à proximité, à un notaire, à un expert immobilier, ou encore à un aménageur qui sera à même d’évaluer le potentiel du site. Une fois la négociation aboutie, la transaction commence par une promesse de vente. Dans le cas de Lyon, celle-ci a été signée en février 2011 avec, comme condition suspensive, que les permis de construire soient accordés. Cette démarche a pris quelques mois, compte tenu de l’ampleur de l’opération, et la vente n’a pu devenir effective qu’en octobre 2012. Juridiquement, l’opération de Lyon est très simple : un permis de construire a été déposé pour chacune des prisons. Le parti architectural consiste à mettre en valeur le patrimoine du XIX e siècle conservé et à disposer les nouveaux bâtiments autour. Des cheminements piétons seront aménagés afin d’ouvrir ces anciennes prisons sur la ville. Ces nouveaux îlots répondront aux exigences environnementales du quartier de Lyon Confluence avec la mise en place d’une chaufferie bois pour la production de chauffage et d’eau chaude, des panneaux solaires thermiques et des toitures végétalisées. Une pompe à chaleur connectée à la nappe phréatique permettra de chauffer et refroidir l’Université catholique.

Plan masse prison Saint-Joseph voir pdf

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Fiche technique

Maître d’ouvrage : Ogic, mandataire pour les deux îlots ; « La Vie grande ouverte », groupement composé de la holding Dentressangle Initiatives, Fédération Habitat et Humanisme, de l’Opac du Rhône et de la société Pôle Développement (îlot Saint-Joseph) ; Université catholique (îlot Saint-Paul). Maître d’œuvre : Atelier Roche et Associés, coordination urbaine sur l’ensemble du site ; Garbit et Blondeau, architectes, et Philippe Blondin, architecte du patrimoine (îlot Saint-Paul) ; Studios d’architecture Ory, architectes, et 2BDM, architectes (îlot Saint-Joseph) ; SE ME, BET HQE. Surface : 60 000 m 2 Shon. Coût prévisionnel des travaux : 150 millions d’euros. Livraison : fin 2014.

Le nouveau dispositif

La loi n° 2013-61 du 18 janvier relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de logement social permet à l’Etat de céder ses terrains avec une décote pouvant aller jusqu’à 100 %. Pour obtenir cette décote maximale, il faut, d’une part, que les terrains soient utilisés pour construire des logements sociaux et cédés à une collectivité locale ou à un de ses opérateurs (SEM, bailleur social, aménageur promoteur lié par la collectivité par une concession d’aménagement). D’autre part, les terrains doivent appartenir à une liste de parcelles établie par les préfets de région. Ces listes sont en cours d’élaboration.

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