Principales dispositions du droit immobilier résidentiel

Sidonie Fraîche-Dupeyrat avocat associé, LPA-CGR | le 11/06/2018 | Immobilier, Logement, Nord, Paris, Logement social

Sous le terme « immobilier résidentiel » sont ici réunis les dispositions diverses du projet de loi qui touchent principalement au régime locatif résidentiel. Le projet de loi ELAN annonce le retour à court terme de l'encadrement des loyers dont la mise en œuvre par l'État sera facilitée. Le projet de loi imagine ensuite un régime locatif nouveau, « le bail mobilité », que ni les locataires, ni les bailleurs n'avaient appelé de leurs vœux, mais qui n'est finalement pas dénué d'intérêt. Sous l'impulsion de la loi, la gestion du bail d'habitation devrait également pouvoir être largement digitalisé.

Le projet de loi propose enfin un pot-pourri de mesures variées à destination des investisseurs du champ résidentiel qui, sans être de premier ordre, méritent d'être citées.

L'encadrement des loyers affermi pour une application plus aisée

La création d'observatoires locaux dorénavant décorélée de l'encadrement des loyers

- L'une des dispositions phare du projet de loi ELAN 1 est la reprise du dispositif d'encadrement des loyers instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 2.

En pratique, ce mécanisme d'encadrement n'a été mis en œuvre que pour les villes de Paris et de Lille, par deux arrêtés préfectoraux que les tribunaux administratifs de Paris et de Lille ont récemment annulés 3. Ces annulations, actuellement soumises à chacune des deux cours administratives d'appel compétentes, ont été justifiées par un défaut de conformité à la loi ALUR : la loi prévoyait un encadrement des loyers sur l'ensemble de l'agglomération pour laquelle un observatoire des loyers a été spécialement créé mais non pour une seule commune de cette agglomération. Le projet de loi ELAN vient palier ces annulations en permettant la mise en œuvre de l'encadrement des loyers à seulement une ou plusieurs communes d'une même agglomération, sans corrélation avec l'existence d'un observatoire des loyers.

Si la création d'observatoires des loyers continue d'être prévue et encouragée 4, elle n'est plus une condition préalable indispensable à l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers.

La vocation de ces observatoires est ainsi limitée à la connaissance statistique du marché locatif résidentiel des zones tendues, objectif nécessaire et dorénavant suffisant. Leur création est facilitée par un relâchement des exigences de représentativité des bailleurs et locataires au sein des instances de gouvernance de l'observatoire.

- Le projet de loi ELAN prévoit donc, pendant une durée expérimentale de 5 ans à compter de son adoption, la mise en œuvre d'un dispositif d'encadrement des loyers pris par arrêté préfectoral sur demande des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou collectivités compétentes en matière d'habitat, au nombre desquelles figurent expressément la commune de Paris, les métropoles du Grand Paris, du Grand Lyon et d'Aix-Marseille-Provence. Cette liste précise dessine déjà les prochains territoires concernés.

Sur demande de cet établissement public, le gouvernement détermine par décret la zone géographique dans laquelle l'encadrement peut être mis en œuvre par arrêté préfectoral, après avoir vérifié la réunion de trois conditions : - un niveau de loyer médian « élevé », condition dont la vérification sera incertaine maintenant que l'existence d'un observatoire n'est plus un préalable indispensable ; - un ratio « faible » de logements construits ou à construire par rapport aux logements existants, sur les cinq dernières années ; l'objectivité de ce critère dont l'appréciation réside dans la « faiblesse » d'un ratio, est discutable ; - un écart « important » entre le niveau moyen de loyer des parcs privés et sociaux, là encore l'objectivité du critère d'« importance » est critiquable.

Outre l'abandon de l'exigence de la création d'un observatoire des loyers, le projet de loi abandonne également la définition des zones tendues par référence à la liste dressée pour autoriser la taxation des logements vacants 5. C'est ainsi deux conditions qui avaient le mérite d'une certaine objectivité, qui sont abandonnées au profit d'une appréciation laissée au gouvernement sur la base de trois critères bien vagues.

Autant dire qu'il y aura ici les coudées très, trop (?), franches pour déterminer les zones concernées et conduire l'expérimentation souhaitée pendant cinq ans. On lit ici la détermination du gouvernement de s'essayer à l'expérimentation de l'encadrement des loyers et de dépasser ainsi l'obstacle élevé par les tribunaux administratifs.

Pour le reste, le système d'encadrement des loyers, tel qu'issu de la loi ALUR, est repris au mot le mot 6, avec ses difficultés d'interprétation, ses ambiguïtés et ses dispositions les plus sévères. C'est assurément de notre point de vue regrettable : un complément de loyer contractuellement convenu pourra toujours être remis en cause après la signature du contrat, le niveau du loyer renouvelé à la demande du locataire continuera d'être incertain, etc.

Si l'on comprend la volonté de ne pas ouvrir de nouveau les débats qui avaient été nourris et clivants, en l'état du projet, c'est tout de même une occasion manquée de toiletter a minima le texte.

Des sanctions au soutien de l'effectivité du mécanisme d'encadrement des loyers L'article 49 du projet de loi met en place des sanctions nouvelles afin de faire respecter l'encadrement des loyers.

Il est d'abord nouvellement prévu qu'en cas d'absence dans le contrat de location de la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d›obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

À quel niveau ? Le projet de loi ne le dit pas, postulant probablement que le loyer de référence maximum n'aura pas été dans ce cas respecté et que le loyer sera ramené à ce niveau.

Quid cependant s'il a été respecté ? Dans cette hypothèse, le juge risque d'être bien en mal de sanctionner le bailleur sans que la loi n'indique le niveau de baisse de loyer s'imposant.

C'est une disposition sévère et d'une mise en œuvre hasardeuse, mais qui sanctionne une obligation simple dont l'inobservation traduit une négligence du bailleur.

Lorsque le juge, saisi par un locataire, diminue le loyer de base prévu au contrat de bail et condamne le bailleur à reverser un trop-perçu, le jugement est notifié au représentant de l'État dans le département.

Le représentant de l'État peut alors prononcer une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale lorsque le bailleur a été condamné.

La version du texte présentée au Sénat prévoyait une amende calculée selon un pourcentage du montant du trop-perçu au reversement duquel le bailleur a été condamné, jusqu'à 75 % pour les personnes morales et 25 % pour les personnes physiques, mais elle pouvait être beaucoup moins dissuasive.

Les sanctions prévues dorénavant par le projet de loi sont particulièrement sévères, d'autant que le cumul encadrement et plafonnement des loyers est très complexe et peut conduire à des erreurs multiples et légitimes. Le droit à l'erreur trouverait ici une application heureuse.

La création d'un bail mobilité pour plus de flexibilité du marché locatif

Le champ d'application du bail mobilité est-il suffisant ?

L'article 34 du projet de loi crée un nouveau contrat de location au titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués avec un bail mobilité ».

Ce nouveau « bail mobilité » se définit comme un contrat de location de courte durée d'un logement meublé, consenti à un locataire devant justifier être en formation professionnelle, dans le cadre d'études supérieures, contrat d'apprentissage, stage ou mission professionnelle temporaire 7.

Le bailleur devra vérifier que le locataire remplit les conditions d'exercice professionnel autorisant la conclusion d'un bail mobilité, ce qui conduira le bailleur à une vérification portant sur des données parfois sensibles.

La notion de « mission temporaire » peut par exemple être difficile à appréhender, elle devrait être établie de manière non discutable, afin de permettre par exemple à un salarié titulaire d'un CDI, en mobilité pour son entreprise, de bénéficier de ce régime. Une précision du texte sur ce point serait utile.

La durée du bail est librement déterminée entre un et dix mois. Le bailleur n'a pas à délivrer congé 8. Le bail prend fin par la survenance du terme, sans droit au maintien dans les lieux du locataire, ce qui peut constituer l'un des attraits majeurs de ce nouveau dispositif. Mais celui-ci a pour corollaire des inconvénients tout aussi majeurs.

L'impossible renouvellement, même unique, nous semble être un frein majeur au développement de ce contrat. Une formation professionnelle, comme un contrat d'apprentissage, dure souvent plus de dix mois, les bailleurs ne souhaitant pas conclure à [...]

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