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Précisions sur l’application des règles du PLU lors de la division de terrain
Comment interpréter l'article R. 151-21 du Code de l'urbanisme sur les règles de division d'une parcelle ? - © Adobe Stock

Réponse ministérielle

Précisions sur l’application des règles du PLU lors de la division de terrain

Isabelle d'Aloia |  le 14/11/2018  |  Droit de l'urbanismeLotissement

Dans le cas d'un lotissement ou d'une construction, à quelle échelle les règles d'urbanisme s'appliquent-elles lors de la division d'une parcelle ? Le ministère de la Cohésion des territoires répond.

 

 

Le prix du foncier est de plus en plus élevé et diviser sa parcelle peut s'avérer une opération avantageuse. Mais il n'est pas si simple de s'y retrouver dans le droit de l'urbanisme. Un sénateur, Jean-Louis Masson (Moselle - NI), interpelle le gouvernement sur les difficultés d'interprétation de l'article R. 123-10-1 du Code de l'urbanisme pour les divisions de terrain en vue de construire mais comportant déjà une construction. Il souhaiterait savoir s'il faut appliquer les règles de superficie et d'implantation à la parcelle supportant le bâti existant ou à la parcelle nouvellement créée par division.

Les règles du PLU s'appliquent à l'ensemble du projet

Dans sa réponse publiée le 11 octobre 2018, le ministère de la Cohésion des territoires rappelle ce que prévoit le troisième alinéa de l'article R. 151-21 du Code de l'urbanisme : «Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. »

Ainsi le principe général impose que les règles du plan local d'urbanisme (PLU) s'appliquent à l'ensemble du projet sauf stipulations contraires précisées dans le PLU ou PLUi.

Sauf si une règle peut s'y opposer....

Mais le ministère apporte une indication supplémentaire. Il relève que dans un arrêt du 9 mars 2016, nº 376042, le Conseil d'État a jugé "qu'une règle peut, de par sa nature, s'opposer à une appréciation au regard de l'ensemble du projet quand bien même le PLU serait silencieux sur sa volonté de la voir appliquer à chaque parcelle". 
Dans cet arrêt de 2016, la haute juridiction estime que lorsque le PLU fixe une taille minimale pour les terrains à construire en secteur non desservi par un réseau collectif d'assainissement, cette règle est destinée à permettre le bon fonctionnement du système d'assainissement non collectif propre à chacune des constructions. "Une telle règle doit donc être regardée comme étant au nombre de celles qui s'opposent à l'appréciation d'ensemble prévue par [l'actuel art. R. 151-21, alinéa 3]", précise le Conseil d'Etat.  Le respect de cette superficie minimale ne doit donc pas être apprécié à l’échelle de l’ensemble du lotissement, mais lot par lot.

QE n°01362, réponse à Jean-Louis Masson, JO Sénat du 11 octobre 2018

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