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Powerhouse Habitat veut mettre en œuvre une politique d’acquisition massive de logements
Daniel Rigny, fondateur de TwentyTwo Real Estate - © © TwentyTwo Real Estate

Powerhouse Habitat veut mettre en œuvre une politique d’acquisition massive de logements

Propos recueillis par Elise Jollain, d'AEF Habitat et Urbanisme |  le 09/03/2018  |  LogementTechniqueBâtimentPatrimoineMaison individuelle

"Jouer un rôle majeur sur le marché résidentiel français, au moyen d’une politique d’acquisition massive de logements pour les louer au niveau intermédiaire" : tel est l’objectif de Powerhouse Habitat, explique à AEF, Daniel Rigny, fondateur de TwentyTwo Real Estate qui a créé cette foncière fin 2017. Actuellement propriétaire de 6700 maisons individuelles rachetées à EDF, Powerhouse Habitat, fonci vise la détention d’un patrimoine immobilier de trois milliards d’euros en trois ans.

AEF : Vous avez lancé fin 2017 la foncière Powerhouse Habitat. En quoi consiste son activité?

Daniel Rigny : L’objectif de cette foncière, créée par TwentyTwo Real Estate, et regroupant les investisseurs institutionnels BNP Paribas Cardif, Société générale Insurance et l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, est de jouer un rôle majeur sur le marché résidentiel français, au moyen d’une politique d’acquisition massive de logements pour les louer au niveau intermédiaire. Pour l’instant, le patrimoine de cette foncière est composé d’environ 6 700 maisons individuelles d’une valeur supérieure à un milliard d’euros. Ces maisons ont été vendues en 2000 par EDF qui était en quête de nouvelles liquidités. Powerhouse Habitat les a rachetées en décembre 2017 à deux fonds d’investissement. Elles sont toujours occupées par des salariés travaillant pour le groupe, sur des centrales nucléaires, et sont donc principalement situées dans les régions de celles-ci, sur la zone littorale et les grands fleuves. La filiale Scaprim de TwentyTwo Real Estate est chargée de la gestion de ces logements de fonction pour le compte de Powerhouse Habitat et d’EDF.

En quoi votre modèle se distingue de celui proposé par les fonds de CDC Habitat ou de la nouvelle société In’li d’Action logement?

D.R. : Le FLI géré par CDC Habitat se concentre sur l’acquisition de logements neufs soumis à la réglementation du logement locatif intermédiaire. De même, In’li a un objectif de production de 80 000 logements en Île-de-France soumis au dispositif LLI. Cette réglementation impose notamment un plafonnement des loyers de 15% à 20% en dessous des prix de marché. Powerhouse Habitat se concentre sur l’acquisition de logements anciens dans le secteur libre avec un positionnement locatif à des niveaux de loyers intermédiaires, de 7 à 12 euros en régions.

Vous visez les 3 milliards de patrimoine immobilier en trois ans. Comment comptez-vous y arriver?

D.R. : Nous comptons acquérir d’autres portefeuilles de logements auprès d’entreprises. Nous allons par exemple nous positionner sur le patrimoine de la SNCF sur lequel elle a démarré un processus de cession. Nous sommes aussi en train de développer un dialogue avec les bailleurs sociaux pour voir si nous pourrions leur racheter des logements du secteur libre ou qui ne sont plus soumis au conventionnement. Les bailleurs sociaux doivent en effet trouver des relais de financement car leurs ressources sont en constante diminution mais les exigences de production sont toujours aussi importantes.

Le logement redevient donc une classe d’actifs intéressante pour les investisseurs institutionnels?

D.R. : Oui, le logement a un certain attrait car même s’il génère moins de rendement courant que d’autres classes d’actifs, il est très peu volatil. Le rythme d’obsolescence est également plus faible pour les logements que pour les bureaux par exemple. L’Allemagne a beaucoup développé le modèle des foncières cotées qui investissent sur le segment résidentiel (1). Celles-ci proposent un rendement entre 3,5% et 5% en dividende sur les fonds propres investis, ce qui est possible sur le modèle que nous développons. Après prise en compte de l’effet de levier financier (c’est-à-dire les loyers diminués du coût de la dette), nous sommes capables d’atteindre nous aussi un niveau de rentabilité courante de 5% sur fonds propres.

Eu égard à votre activité que retenez-vous des discussions autour de l’avant-projet de loi Elan et de la conférence de consensus sur le logement?

D.R. : Oui, nous trouvons intéressantes celles relatives à la libéralisation de la politique patrimoniale des bailleurs sociaux via la facilitation de la vente HLM aux locataires. Le message délivré par le gouvernement est positif, car il peut créer un appel d’air pour notre activité. Les bailleurs sociaux représentent un enjeu important pour nous dans le sens où on dénombre environ 5 millions de logements dans ce secteur dont environ 13% de logements locatifs à des niveaux de loyer intermédiaires ou plus conventionnés, soit une valeur estimée à 30 milliards d’euros. Je pense qu’à terme il faudrait aussi des dispositions pour faciliter la cession de logements encore conventionnés par les organismes HLM.

S’agissant des dispositifs dédiés aux investisseurs institutionnels dans l’avant-projet de loi Elan, elles concernent pour le moment des mesures destinées essentiellement à la construction neuve ou quasi-neuve (libération de foncier, simplification des procédures d’urbanisme et de l’acte de construire, transformation de bureaux en logements), et sont donc un peu à la marge pour nous, même si elles sont nécessaires car la demande est forte.

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